上海开启楼市小阳春：二手房成交量增加170%，新房成交套均总价超千万元

界面新闻记者 | 王婷婷

在传统的楼市成交旺季“金三银四”，上海楼市不负众望开启了小阳春模式。3月份，无论是新房还是二手房，成交热度迅速提升，为市场注入一剂强心剂。

楼市温度一日比一日高，新房市场不仅诞生多个日光盘，更是出现了全国新盘王，迎来上海楼市近10个月以来的“高光时刻”。其中，绿城沁蘭园、理想之地、中环置地中心·润府和安高申宸院均获得开盘即罄的成绩，中海顺昌玖里则是创下196.5亿的销售记录。

二手房市场在经历了2月份的冷静后也迎来新一轮活跃期，3月的成交量终于突破1.5万套的荣枯线。尤其是到3月底，“翘尾”现象明显，3月30日实现单日网签达931套。

二手房市场出现季节性反弹

4月7日，据上海中原地产数据显示，2024年3月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%。

上海中原地产分析，传统销售季到来，上海二手房市场出现活跃走势。一方面，挂牌动力有所提升，回到原先1.3万套/周的水平。另一方面，买家入市意愿增强，交易节奏加快，3月成交突破1.8万套，这一水平是自去年4月以来的高点。

从区域分布来看，浦东成交依然领跑全市，3月共成交3683套，环比增加158%；宝山区成交排名第二，共成交2107套，环比增加177.3%；闵行排名第三，成交2015套，环比增加195.9%。

此外，从环线分布来看，占比变动较小，外环以外的占比波动不到1个百分点。也就是说， 1月对外环外限购政策优化的效果暂时没有进一步放大的迹象。

上海二手住宅成交套数走势。图片来源：上海中原地产

从交易活跃项目来看，成交前五的榜单中，3月主要集中在建筑面积80平方米左右的两居室，而2月份多聚焦在70平方米左右，表明购买户型的面积略有放大。也可以说明，目前上海二手房市场200万左右的“上车房”仍是市场交易最为活跃的房源。

根据上海中原地产公布的3月二手房成交榜单，成交量排名第一的是位于松江新城的松南城欣畅苑，共计成交116套；第二名位于洞泾板块的新松嘉园共成交79套。除此之外，新凯城尚樱苑、宜浩佳园、新凯城银杏苑分别成交了41、32、29套。

从上海中原地产观察的数据来看，3月二手房报价指数呈现先上后下的走势，3月初延续2月向上走势，在3月上旬出现指数高点后拐头向下，并且下跌幅度较为显著。

这意味着，以价换量趋势明显，虽然市场在回暖，但短期的交易量还不足以支撑市场出现反转行情。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从以往经验来看，历来3月是上半年楼市交易的相对高点，如果没有其他因素干扰，比如再出利好政策等，那么上半年的高点或就此确定。

而且，从绝对量来看，3月份并没有达到2万套的“阳春线”，说明市场依然是相当弱的。目前交易量是以房东愿意降价换来的，短期这种预期暂时没有改变，因此成交价格方面，预计还会继续走低。

“4月份交易量大概率成交量是走低的，但在以价换量的基础上，成交量有机会守在1.5万套水平。”卢文曦预测。

新房成交套均总价超千万元

新房市场表现更为乐观，“量价齐涨”。

4月5日，根据上海链家研究院近日发布的监测数据，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，环比增长299%；成交金额594亿元，环比增长440%；套均总价1105万元/套，环比增长35%；成交均价86050元/平方米，环比增长29%。

受3月供应结构影响，大户型、高总价的房源在上海的成交量大幅上涨。

从分环线的情况来看，内环以内成交占比15%，较2月份增加了12个百分点。内环以内高端住宅的集中供应吸引了大量购房者，各项目的认购和去化情况良好，特别是位于新天地核心区域的中海顺昌玖里，共推出500多套房源，当日全部清盘，吸金196.5亿。

上海新房单月成交套数及增速。数据来源：上海链家

这说明，即使在当前楼市理性的情况下，拥有区位优势、价格优势的产品依然受到购房者的青睐。

分环线来看，3月份内环以内成交801套，占全市总成交量的15%，较2月份增加了12个百分点；中环以外成交占比开始下降。

上海链家数据显示，2024年一季度，上海内环以内成交占比9%，较2023年增加了2个百分点，中外环间成交占比17%，较去年增加了5个百分点。

从成交均价来看，3月份内环以内均价同比增长39%，中外环间均价同比下跌。2024年一季度，内环以内均价同比增长33%，中外环间和郊环以外均价同比下跌。

分区域来看，3月份成交量前三的区域为浦东、闵行和黄浦，分别成交1090、821、758套，均价为65293元/平方米、70776元/平方米、163545元/平方米。

具体到各板块来看，3月成交量前五板块为梅陇春申、嘉定新城、南大、南汇新城和唐镇，分别成交了474、467、427、355、322套。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，近两批次集中供应中，高端住宅供应呈近年来的井喷状态，均价超过10万的项目各有6个，占比高达30%左右。

3月2日，上海第三批新房集中供应入市，总计供应19个项目，共计5216套房源； 4月1日，第四批次新房集中供应入市，总计供应25个项目，共计5536套房源。在这两批次集中供应中，高端住宅供应呈近年来的井喷状态，特别是黄浦区，在完成旧改拆迁后，释放的豪宅项目今年陆续入市，吸引了较高的关注度。

接下来，随着上述豪宅项目接连入市开盘，市场热度预计再度升温，也将为“金三银四”画上圆满的句号。