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上海开启楼市小阳春:二手房成交量增加170%,新房成交套均总价超千万元

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界面新闻记者 | 王婷婷

在传统的楼市成交旺季“金三银四”,上海楼市不负众望开启了小阳春模式。3月份,无论是新房还是二手房,成交热度迅速提升,为市场注入一剂强心剂。

楼市温度一日比一日高,新房市场不仅诞生多个日光盘,更是出现了全国新盘王,迎来上海楼市近10个月以来的“高光时刻”。其中,绿城沁蘭园、理想之地、中环置地中心·润府和安高申宸院均获得开盘即罄的成绩,中海顺昌玖里则是创下196.5亿的销售记录。

二手房市场在经历了2月份的冷静后也迎来新一轮活跃期,3月的成交量终于突破1.5万套的荣枯线。尤其是到3月底,“翘尾”现象明显,3月30日实现单日网签达931套。

二手房市场出现季节性反弹

4月7日,据上海中原地产数据显示,2024年3月上海二手住宅成交1.85万套,环比增加170.22%。

上海中原地产分析,传统销售季到来,上海二手房市场出现活跃走势。一方面,挂牌动力有所提升,回到原先1.3万套/周的水平。另一方面,买家入市意愿增强,交易节奏加快,3月成交突破1.8万套,这一水平是自去年4月以来的高点。

从区域分布来看,浦东成交依然领跑全市,3月共成交3683套,环比增加158%;宝山区成交排名第二,共成交2107套,环比增加177.3%;闵行排名第三,成交2015套,环比增加195.9%。

此外,从环线分布来看,占比变动较小,外环以外的占比波动不到1个百分点。也就是说, 1月对外环外限购政策优化的效果暂时没有进一步放大的迹象。


上海二手住宅成交套数走势。图片来源:上海中原地产

从交易活跃项目来看,成交前五的榜单中,3月主要集中在建筑面积80平方米左右的两居室,而2月份多聚焦在70平方米左右,表明购买户型的面积略有放大。也可以说明,目前上海二手房市场200万左右的“上车房”仍是市场交易最为活跃的房源。

根据上海中原地产公布的3月二手房成交榜单,成交量排名第一的是位于松江新城的松南城欣畅苑,共计成交116套;第二名位于洞泾板块的新松嘉园共成交79套。除此之外,新凯城尚樱苑、宜浩佳园、新凯城银杏苑分别成交了41、32、29套。

从上海中原地产观察的数据来看,3月二手房报价指数呈现先上后下的走势,3月初延续2月向上走势,在3月上旬出现指数高点后拐头向下,并且下跌幅度较为显著。

这意味着,以价换量趋势明显,虽然市场在回暖,但短期的交易量还不足以支撑市场出现反转行情。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,从以往经验来看,历来3月是上半年楼市交易的相对高点,如果没有其他因素干扰,比如再出利好政策等,那么上半年的高点或就此确定。

而且,从绝对量来看,3月份并没有达到2万套的“阳春线”,说明市场依然是相当弱的。目前交易量是以房东愿意降价换来的,短期这种预期暂时没有改变,因此成交价格方面,预计还会继续走低。

“4月份交易量大概率成交量是走低的,但在以价换量的基础上,成交量有机会守在1.5万套水平。”卢文曦预测。

新房成交套均总价超千万元

新房市场表现更为乐观,“量价齐涨”。

4月5日,根据上海链家研究院近日发布的监测数据,今年3月份,上海全市共成交新建商品房5370套,环比增长299%;成交金额594亿元,环比增长440%;套均总价1105万元/套,环比增长35%;成交均价86050元/平方米,环比增长29%。

受3月供应结构影响,大户型、高总价的房源在上海的成交量大幅上涨。

从分环线的情况来看,内环以内成交占比15%,较2月份增加了12个百分点。内环以内高端住宅的集中供应吸引了大量购房者,各项目的认购和去化情况良好,特别是位于新天地核心区域的中海顺昌玖里,共推出500多套房源,当日全部清盘,吸金196.5亿。


上海新房单月成交套数及增速。数据来源:上海链家

这说明,即使在当前楼市理性的情况下,拥有区位优势、价格优势的产品依然受到购房者的青睐。

分环线来看,3月份内环以内成交801套,占全市总成交量的15%,较2月份增加了12个百分点;中环以外成交占比开始下降。

上海链家数据显示,2024年一季度,上海内环以内成交占比9%,较2023年增加了2个百分点,中外环间成交占比17%,较去年增加了5个百分点。

从成交均价来看,3月份内环以内均价同比增长39%,中外环间均价同比下跌。2024年一季度,内环以内均价同比增长33%,中外环间和郊环以外均价同比下跌。

分区域来看,3月份成交量前三的区域为浦东、闵行和黄浦,分别成交1090、821、758套,均价为65293元/平方米、70776元/平方米、163545元/平方米。

具体到各板块来看,3月成交量前五板块为梅陇春申、嘉定新城、南大、南汇新城和唐镇,分别成交了474、467、427、355、322套。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,近两批次集中供应中,高端住宅供应呈近年来的井喷状态,均价超过10万的项目各有6个,占比高达30%左右。

3月2日,上海第三批新房集中供应入市,总计供应19个项目,共计5216套房源; 4月1日,第四批次新房集中供应入市,总计供应25个项目,共计5536套房源。在这两批次集中供应中,高端住宅供应呈近年来的井喷状态,特别是黄浦区,在完成旧改拆迁后,释放的豪宅项目今年陆续入市,吸引了较高的关注度。

接下来,随着上述豪宅项目接连入市开盘,市场热度预计再度升温,也将为“金三银四”画上圆满的句号。

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