花山的发展 有哪些先天缺陷 未来花山的发展有哪些机会

武汉最成功的新区非东湖高新区莫属，东湖高新区随着时代的迁徙，东湖高新区的核心区域在不断变化。

在2005年以前，东湖高新区的核心地段在鲁巷；2008年光谷步行街一期开街以来，东湖高新区的核心地段在光谷广场，当武汉地铁2号线还没有延长的时候，光谷广场是全武汉地铁站人流量最多的站点；当东湖高新管委会从吴家湾搬迁至高新大道之际，东湖高新区未来的核心是光谷中心城，当下的中心是关山大道；当武汉新城宏大规划呼之欲出的时候，东湖高新区未来的核心变成了左岭，而现阶段光谷最核心的地段依旧是关山大道。

无论在什么时候，花山都是整个光谷存在感最低的板块，在花山与光谷中心城同步开发建设的时候，光谷中心城已经成为“宇宙中心”，而花山依旧是大农村的既视感，两者的发展变得天差地别，未来的花山前景如何？未来会有什么发展吗？

花山的区位，从原始的区位划分而言，南以武九铁路为界，北至青化路，西以严西湖中心线为界线，东至左岭葛化西路，总面积66.4平方公里，建设用地18平方公里，人口规模将达到20万人。

规划功能定位为：大东湖地区的生态建设区、武汉东部地区额的产业支撑服务中心、武汉城市圈武鄂黄城市带的中心城市，融居住、游嬉、研发、商业为一体的生态新城。花山生态新城的重点发展生态研发和交易、生态酒店与会展、生态商业与文娱、生态居住和养生。

花山拥有“一江三湖八山（长江、严西湖、严东湖、北湖）”的资源，这些资源好的一方面，促使花山成为环境优美的生态新城，不好的一方面，促使花山成为典型的“布袋社区”，而“布袋社区”最大的问题是无法与其他板块形成联动，非常孤立的享受着自己基建发展，享受不到其他地区发展的红利，武汉的庙山也是类似的情况。

从理论而言，花山两面临湖（严西湖、严东湖）、一面沿江沿青山化工区，一面沿光谷中心城，花山唯一寄予希望发展的方向是连接光谷中心城的那一面，但是由于两座山的隔绝，花山毗邻光谷中心城最近的板块是九峰的森林大道，而九峰的森林大道是整个光谷中心城最没有发展潜力的板块，而且花山离九峰的森林大道最近的板块是花城家园板块，花城家园是花山的还建房板块，是整个花山最自然资源和人文资源最差的板块。

从地理环境和位置而言，花山的发展只能靠自己，享受不到其他板块带来的发展红利，花山板块与其他区域的板块，存在着江湖山的阻隔，促使花山真正成为“世外桃源”的孤立板块。

从九峰到花山核心区域，这一块还有优化和改造的空间吗？

从理论而言，改造这一块的概率几乎等于0，花山能把高铁线路移走吗？这里有两条铁路线路经过花山，涉及到武铁和城铁，花山有能力把高压电线搬走吗？这里涉及到给化工区供电，化工区的企业背景，就是花投触及不了的级别。

那么，花山的开发为何不是从离光谷中心城最近的区域开始搞开发？

因为实在是无法开发呀，才将还建房的归属地落在最没有想象力和溢价空间的地块。

也就是说花山特有的盆地形态，促使与周边都形成天然的隔绝，只能依靠自己的发展，不能借力借势，因此，花山的发展是不会有爆发力的。

城市的繁荣来自高楼大厦的成片成群，花山的发展只能来自内部，因此不会跟其他板块形成天然的一体感，花山的割裂感和格局感是花山生态的优点，也是发展的最大短板。

从街道口到中南路，从九峰到豹澥再到左岭，这些区域可以四处拓展，当城市化的红利到来，城市的边界线往外扩，这些城市板块天然连接在一起，能带来城市集群的观感和爆发力，这样的观感和爆发力，在花山是不存在的。

如果说花山的地形是阻碍花山发展的先天因素，那么花山还有诸多后天因素制约着花山的发展。

从地理位置而言，花山的上风口被武汉化工区包围，每年年底或者每个季度的月度，花山总是能闻到异味，而花山上风口的企业，基本是武汉最大的钢铁企业配套企业，一部分配套企业选址还特别有要求，要求离长江近，离武汉最大的钢铁企业近，这些企业的背景，基本上也是无解的，在有生之年，这些企业基本无法搬迁，也很难搬迁。

花山的大地主是联投，在全中国所有地方，只有一个板块交给一家公司打理，十有八九是做不好的，花山和武汉商务区（泛海）就是最明显的例子，反而不断靠炒作，走捷径，不想干实事。

花山生态新城的定位是低容积率，碧桂园有很多别墅和洋房，最终的结果是花山聚人气是很困难的，再加上花山整体的入住率很低，更加显得花山的冷清。

由于花山的人口不多，造成花山的资源配给出现严重的依赖感，花山的基建会存在容错率极低的情况，商业只能指望花山河商业、由于花山的人口以及花山的现状，基本容纳不了两个商业体，如果花山河商业做废了，对整个花山的影响会非常大。

花山的产业园软件新城，无论是招商还是运营都非常一般，没有什么知名的大企业，绝大部分是软件类型、医疗类型、联投的下属企业，以及跟联投有诸多关系的关系户，很多企业进入软件新城后在享受完园区补贴就会选择离开，软件新城的通勤距离以及招聘难度非常大，促使很多居住在花山的新花山人基本前往花山之外的地区就业。

武汉地铁19号线，主要是服务光谷中心城到武汉火车站，途径花山两个站点，更多的是路过花山，由于19号线的里程较长，出行的路程一定会较远，车票相对较高，如果以地铁为通勤工具，去哪里都需要换乘，再加上19号线的人流非上下班并不多，10分钟一班车，是武汉地铁线路中人流量并不大的线路。

花山属于生态新城，但是开发出来的景点几乎没有，青山沿着严西湖打造出张公山寨，花山没有，金港汽车运动公园因联投过于贪婪，而导致项目烂尾，花山的湿地公园维护一言难尽，再加上花山河河口公园多次的“狼来了”游戏，促使花山的文旅项目做得极其糟糕，作为生态新城，文旅项目完全不及格。

花山的道路，目前有三条道路出花山，分别是立琮路到森林大道，严西湖隧道，以及花山大道，分别前往光谷中心城，以及青王路上三环，以及森林大道。

花山所有道路中价值最大的是花山大道与光谷中心城的链接，这是花山唯一的前途所在。

那么，花山未来想要发展，该如何改善和优化呢？

想要富先修路，花山必须将植物园隧道的修建提上日程，以及光谷八路早日与未来科技城连通，增加花山与其他区域的联动性，改善交通，改善路况。

由于严西湖附近的地块开发完毕，未来没有增值的空间，再加上经济下行，两湖隧道的停摆，植物园隧道的开发前景已经进入有生之年系列。

如果植物园隧道开通后，能够连通东湖隧道，能够与徐东、光谷的鲁巷形成最快的链接，也能让东湖和严西湖的景点资源无缝衔接，能极大提升去市区的通勤距离和通勤时间，对于花山的发展，能打开任督二脉的作用。

将化工区迁走，武钢搬迁，将这些企业搬离更远的地方，让花山的上风口没有后顾之忧。

将东湖和严西湖连通起来，共同打造东湖文旅生态圈，借势鼓架山的文旅项目，打造鲜明的产业链。

但是，这些所有的项目目前都很难，花山的规划和操盘手操盘的手法和步骤还是非常明晰的，不断通过卖地卖住宅聚集人气，通过分片区逐步开发，从而带动商业和产业的闭环，实际上花山在房地产的高光期和红利期并没有完全花山整个造城闭环的完结，在经济下行期内的低效率，促使花山成为变化和发展缓慢的区域，不知道对新花山人是福还是祸？