珠海市新政发布！取消公摊，得房率100%

“零公摊”、实用率越来越高......全是重磅！

该《通知》对计容建面、住宅面积、得房率、阳台进深等方面进一步作出了调整。

1、放宽对赠送面积的限制。

未来，公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容，实用率大大提高。

2、满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。

简单来说，目前市面上很多阳台的进深大多为1.5-1.8米，而新政后，则是将阳台变得更宽，提供更多的实用空间，提升住宅品质及舒适度。

3、配建设施不计入项目总计容建面。

这样一来，比如项目所配建的养老设施，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积，并予以一定的容积率指标奖励。

这对于开发商而言，无疑降低了开发成本。

4、鼓励各区（功能区）政府（管委会）试点建设高品质智慧住宅，利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园，增加居家活动空间多样性，为无人机精准投送提供条件。

简而言之，就是鼓励各区要打造“第四代住宅”，并且要打造住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台。

日前，珠海市人民政府官网也发布公告显示，《珠海市关于加快发展智慧住宅 提高居住品质行动方案》即将出台，为的就是推动【智慧+科技+空中花园】住宅建设。

5、降低土地开发成本。

其一，住宅用地内建筑物首层（整层或局部）作为停车库（层高不超过3.9米）的，可不计入计容建面。

其二，招拍挂方式公开出让的住宅用地所配建的配套设施，其建筑面积也是不计入项目总计容建面，不计收地价，按划拨性质登记。

成本降低，将有效带动开发商的拿地意愿。

6、优化规划审批管理。

未来，建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程规划条件核实的受理公示等程序全部取消。

可见，未来“零公摊”、智慧住宅、实用率更高的楼盘将会成为新常态，值得期待！

之前合肥也提出始探索商品房销售按套内面积计价，最近也有新消息流出：

近日，有网友在领导留言板咨询：合肥新建商品房探索取消公摊面积进展。对此，市住房保障和房产管理局回复表示：已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。

取消“公摊面积”成为众望所归

何时能真正实行

当前商品房套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

如果电梯、走廊、过道等公共设施的公共空间越多，那公摊系数自然也就越大。而合肥住宅公摊一般高层公摊在18%至22%左右，洋房公摊一般在12%至18%左右，商办则更高。

如果真的去执行，房子等于打七折。100个平方，公摊掉30%，现在只算70平方的价格。

其实“取消公摊面积”不是第一次出现在舆论中，早在2018年，新华社就曾发布文章《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》，文中就对公摊面积提出了质疑。

今年2月，《半月谈内部版》也发表文章《别再让买房像开盲盒》，赶在“两会”开幕之前，再次建议取消公摊面积。

关于公摊面积的“恩怨”由来已久，到底什么是公摊面积，为何“取消公摊面积”的呼声会如此高呢？

公摊面积最开始是由香港富豪李嘉诚提出，目的就是为了摊薄房价。

举个例子，如果按照室内面积来销售的话，一套100㎡的房子，售价200万元就是2万元/㎡，但如果按照室内面积70平方米，则房屋单价就接近3万元/㎡，过高的单价不利于商品房销售，于是公摊面积也就被加入了进来。提出来以后就得到了香港政府和某些房地产商以及物业公司的大力支持，

后来，大陆学习借鉴，并且很快的开始执行“公摊面积”这一销售方法。

所以在说公摊面积的猫腻之前，首先我们来熟悉一下什么是套内面积。

什么是套内面积？

顾名思义，套内面积全名套内建筑面积，是由套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积三部分组成，销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积；套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

而套内面积并非自己能量，对于业主来讲，套内面积并不是房间的面积，还包括墙体的面积，假如按套内面积算的话，有些业主不知就里，拿着尺子一量，发现自己的面积不对，还会发生新的纠纷。套内面积并不是一般的消费者者拿着一把尺就能准确算出来的，需要委托专门的部门准确地测量面积。

对于购房者而言，如果按照套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作，很多人自己都可以计算出来。

所以在住建部提及了这一点以后，自然成为各大媒体的噱头，因为对于购房者来说是绝对利好。

公摊面积暗藏多少“猫腻”？

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有:

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。

2017年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

但是目前尚未有现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。所以在公摊面积上就会暗藏许多“猫腻”。

01做大公摊面积

国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。

开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

02重复公摊、重复收钱

而且还会存在一点争议，就是购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用?

目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

03拿业主公摊面积牟利

一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

信息来源：北京房产编辑部