年报观察 | 首次盈利的万科泊寓 开始筹谋REITs上市

观点网作为行业内最早涉足住房租赁的开发商，万科用了十余年才突破了盈利难关。

3月28日晚间，万科发布2023年度报告。

数据显示，过去一年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%，年内泊寓业务在成本法下实现整体盈利，业务发展进入新的阶段。

从2008年试水住房租赁，到2016年推出“泊寓”品牌，再到2023年首次实现盈利，万科走过了一段漫长且曲折的旅途。

盈利之外，财报还对外透露了更多消息，比如企业客户占比提升，泊寓的出租率得以维稳；自有渠道获客比例增长，公司成本进一步下探；纳保房源翻番，公募REITs“接力”上市……

但与此同时，自2018年“万村计划”暂停之后，泊寓新增开业房源规模明显缩减，在规模快步与利润产出的平衡当中，万科选择了后者。

规模增速放缓

“本集团旗下'泊寓'是全国最大的集中式公寓提供商”，在2023年的财报当中，万科如是描述其住房租赁业务。

数据显示，报告期内，万科泊寓新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间，截至2023年底，泊寓业务布局全国31个城市，共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，开业规模及出租情况位列行业首位。

对比已披露财报的房企系租赁品牌来看，同期，龙湖冠寓开业房源开业12.3万间、招商伊敦公寓开业房源总数2.95万间、华润有巢公寓管理规模为5.6万间……

的确，经过前些年的快速发展，万科泊寓的规模不断与其他房企长租阵营拉开差距。

不过从纵向对比来看，万科泊寓近两年的规模增速不断放缓。

观点新媒体了解到，2015年，万科泊寓的开业房源数量仅1000间，随后，在启动“万村计划”的2017年，该公司累计开业房源数量迅速增长至3万间。

2019年，是万科泊寓成立以后开业房源最多的一年，当年，该公司净新增开业房源数量达到5.6万间，全年累计开业房源11万间，规模得到了迅速的扩充。

但自此之后，万科泊寓的新增规模趋缓，从近三年的数据来看，2021年、2022年及2023年，该公司净新增开业房源分别为1.71万间、0.71万间及1.35万间。

数据来源：企业财报、观点指数整理

开业规模减缓，主要与万科住房租赁业务不同时期采用的战略有关。

据了解，2017年，万科正式启动“万村计划”，简单来说，就是从城中村房主手中溢价获取房源，经过升级改造进而出租获利，而这一计划起初主要在深圳等大湾区城市推行。

一般来说，城中村的规模较大，房源大多为连片式租赁与改造，通过这种方式，万科能够迅速实现规模的增长，结合财报不难发现，2017年至2019年的三年时间，万科泊寓规模出现了成倍增长态势。

然而，现实总是骨感的。在多方阻击之下，“万村计划”启动不到两年时间便接连遭遇城中村清客难、改造难、消防管理难等问题，2018年，万村公司全面暂停新签约房源。

万科管理层也曾公开表示，城中村改造比想象中复杂得多。

首次实现盈利

“万村计划”成为泊寓扩张的重要契机，但规模快步的同时，万科亦吞下了许多收益并不乐观的房源，带来了沉重的负担。

此前，万科管理层曾表示，“如果没有城中村二房东业务，长租公寓业务早就可以赚钱了。”

观点新媒体查阅发现，与万科泊寓同年成立的龙湖冠寓，于2021年便宣布盈利，2023年，该公司实现租金收入25.49亿元，同比增长6.21%，盈利1.4亿元。

相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦，亦在2022年年中实现盈利，彼时，招商蛇口管理层表示，招商伊敦公寓是目前为数不多实现盈利的公司，而去年全年，招商蛇口长租公寓业务实现运营收入为10.88亿元，EBTIDA 6.89亿元。

至于万科，虽2008年便早早借广州万汇楼项目切入长租公寓赛道，公司规模亦在经年累月的发展当中逐渐壮大，却直至2023年才首次宣布盈利。

在去年10月份万科媒体交流会上，该公司管理层首次宣布，泊寓在5月份、6月份开始实现利润回正，同时预计今年整体利润回正。

最新的财报数据显示，2023年全年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%，前台GOP利润率达到88.4%，同比增长0.9个百分点，公司EBITDA达到6.65亿元，同比增长32.3%，年内，泊寓业务在成本法下实现整体盈利。

对万科泊寓而言，“万村计划”及时止损，是其盈利的关键，但公司企业客户占比的提升与自由渠道获客比例的增长，同样是其实现盈利的重要一环。

年内，万科泊寓企业客户的占比达到23%，这一数值在2021年、2022年分别为18.5%、19.1%。

相较于个人租户，企业客户租赁房源的需求量较大、集中性高，便于租赁企业进行运营及管理，同时，企业客户的整体续租率高、增值空间较强，这在很大程度上保障了万科泊寓的出租水平稳定性。

数据显示，2020年，万科泊寓的整体出租率达到95%，而后三年，这一指标基本稳定在95%以上。其中2022年，该公司出租率为95.60%，2023年这一数值增长0.16个百分点至95.76%。

良好的出租表现，能为企业产生稳定的现金流及利润空间。

除此之外，2023年，万科泊寓自有渠道获客占比亦从2022年的80%提升至85%，受此影响，其营销费用率下降了0.2个百分点至0.6%。

自有渠道获客占比的提升，意味着企业的营销成本能够进一步下探，从而为企业利润增长提供空间。

纳保与REITs

规模增长、首次盈利——这是万科泊寓2023年成绩单的最大亮点。

与此同时，查阅财报发现，过去一年，泊寓的各项数据当中，纳保房源指标亦出现了较大的变动。

财报数据透露，截至报告期末，万科泊寓在北京、天津、深圳、厦门等23个城市纳保147个项目，涉及房源10.15万间。

而2022年同期，万科泊寓的纳保项目仅66个，涉及房源5.89万间，也就是说，一年时间，该公司纳保项目同比增长122.73%，纳保房源数量则同比提升72.33%。

综合该公司房源数量来看，期末，纳保房源占已开业房间数的56.39%，占公司累计运营管理房源的43.51%，

数据来源：企业财报、观点指数整理

显然，保租房产品已经成为了万科泊寓运营项目当中最重要的一个部分。

积极纳保的万科泊寓，或许也有自身的考虑，毕竟项目成功纳保后，企业才能获得公募REITs上市的首张“通行证”。

据了解，早在2023年年中，万科管理层就曾透露过住房租赁公募REITs的意向。

随后，在去年10月的媒体交流会上，该公司再度表示万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。

为推动保租房公募REITs的上市，万科泊寓亦逐步启动了资产的剥离和整合动作。据市场消息称，今年3月初，万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

彼时，有知情人士透露，万科正计划向深铁出售泊寓部分股权，此举是为了推动后续REITs的发行。

不过，当时万科方面否认了上述消息的真实性。

但在此次财报披露后的业绩说明会当中，该公司正式公布了保租房公募RETIs的推进时间表。

会上，万科首席运营官刘肖透露：“长租公寓REITs，我们将在两周左右的时间内正式向国家发改委提交申请材料。”

他表示，拟申报的公寓REITs项目标的主要位于北京、天津、杭州等重点城市，均为表现优异的保障性租赁住房。

“伴随REITs的渠道打通，我们相信无论是长租公寓资产、物流资产还是商业资产，公司都能推动这些经营性物业有健康且有质量地发展。”

据了解，目前成功上市的5只保租房公募REITs当中，大多源自地方保租房平台，仅有华夏基金华润有巢REIT为市场化企业发行的产品。

如若万科泊寓能够成功推动REITs的上市，其将成为继华润置地后第二家发行保租房REIT产品的市场化企业。

不仅如此，万科旗下的消费REITs当下已进入询价程序，而万纬物流REITs亦处于申报状态，如若保租房公募REITs亦能成功上市，万科或将成为同行当中，唯一一家在公募REITs领域占据三席的企业。