深圳这23个项目，没戏了？

没人会想买到烂尾楼，同样也没有人想规划好的旧改最后却了无踪影。

但这样的“意外”，在过去这些年里，却在许多人身上频繁发生。

前者是最坏的结果，后者遥遥无期的盼望也让人为之折磨。

据壹地产不完全统计，深圳有9个烂尾楼，总计建筑面积超127万平，如果按照每套房子100平方米计算，保守估计有1.27万套烂尾楼；

截至目前深圳失效的更新单元项目14个，从立项更新、到签订拆迁补偿协议…..一晃几年甚至十几年，最后却等来了失效。

01.

9个烂尾楼

福田、南山、宝安都涉及

拥有一套房子，是每个普通人的执念。

拥有一个“家”，也是大家对未来生活所有幻想的起点。

其实，说到烂尾，这个问题似乎在深圳并不常见，毕竟几十年来深圳楼市一直是风向标，有的人甚至靠“炒房”赚的盆满钵满。

但谁也没想到企业会暴雷，项目会烂尾，立于城市中心的建筑框架，从如火如荼的开工，到锈迹斑斑，杂草丛生…..它们似乎在诉说城市另一面故事。

据壹地产不完全统计，深圳有9处烂尾楼，合计建筑面积超127万平。

从分布区域来看，无论是中心区还是深圳外围片区都有涉及，从别墅群到高层住宅，再到宿舍一应俱全。

烂尾原因，除了共乐社区别墅因村民自建质量不佳、新城花园因共建开发商矛盾导致停工之外，绝大部分都是资金链断裂。

地图地图来源钉图

壹地产在整理收集以上烂尾楼时发现每处烂尾楼都有一个漫长的故事，今天捡两个典型案例来看。

首先是坐拥黄金地段,号称深圳烂尾楼王邦达花园。

项目位于南山南头街道，周边生活配套成熟，附近又有地铁1号线大新站和12号线南头古城站，交通便利。

图源百度地图

邦达花园于2000年8月建成，同年9月取得预售许可证，由于当时该项目涉嫌一房多卖、诈骗业主购房款，楼盘从此停滞。

2003年5月，和耀公司因提供虚假资料和虚假注资被工商部门撤销公司登记，吊销营业执照，邦达花园项目因此成为烂尾楼。

2012年11月从和耀公司退出的家品公司发出《邦达花园项目债权债务清理公告》，与业主签订赔偿协议时，深投控表示该项目权益应归市属所有而引发纠纷。

随后，壹地产又于中国裁判文书网查找到，从2015年-2018年，家品公司与深投控就共享权益分配一事在上诉。

就此，盘活工作再次耽搁，至今也未看到最新结果。

图源中国裁判文书网

据悉，1998年该地块的出让金仅263万元，如今土地使用权益价值已升至2.41亿元，目前该项目周边小区的挂牌都在7万-8万/平左右波动。

图源诸葛找房

而宝安区的天谷大楼是宿舍当住宅卖，最后因资金链断裂而烂尾。

据悉，项目土地用途为新型产业用地，土地使用年限为50年，整体有塔楼5座，均为配套宿舍用房。

从地图上看，该项目周边以工业区居多，交通上有20号线2期在建，距离12号线宝田一路站直线距离约800米，交通比较方便。

图源百度地图

查据历史发现，2019年7月15日天谷大楼的项目在深圳房地产信息平台取得预售，项目推出建面约26-68平的小户型，因产权性质特殊，项目让购房人以公司名义购房，总价低当时卖的也十分火爆。

而这个本该于2021年交付的盘，在同年因缺乏建设资金，已经全面停工，至今仍未能交房。

图源京东法拍

停工4年以来，开发商破产重整计划艰难推进，2023年业主们虽等来了补充协议，但协议内容并未能让业主接受。

直到2023年9月，华讯方舟名下天谷大楼项目的476套可售房产一直都在打包拍卖，用以覆盖7.7亿元的复工复建所需资金。

从首次整体16亿拍卖到第三次分批拍，均未拍出，这样看来，后续进展依然困难重重。

图源京东 法拍

02.

到嘴的鸭子飞了

深圳这14个更新单元项目已失效

买新房也许会等到烂尾之外，旧改一样会“烂尾”。

比深圳湾豪宅更值钱的是楼体上那个“拆”字。

在深圳，曾经拆迁与暴富息息相关，不管是村民还是对“博旧改”的投资者来讲都是一个来钱快的方式。

2004年深圳市首次提出城中村(旧村)改造暂行办法，2009年正式出台《深圳市城市更新办法》拉开推动城市更新的序幕。

2019年深圳再次对于城市更新条例做了补充，其中明确规定更新单元计划最长有效期为三年，失效的更新单元计划，其拆除重建用地范围自失效之日起三年内原则上不得再次申报拆除重建类更新单元计划。

数据显示，截至2024年3月24日，深圳已列入城市更新计划项目有1037个，已通过城市更新专规批复项目715个，按数量来看，通过率为69%。（数据来源：合一城市更新）

也就是说，还有一部分是在计划有效期内，但未获市政府或其授权机构批准，甚至还有一小部分即将失效的。

图源合一城市更新官网

壹地产也查询了深圳各区城市更新和土地整备局公示，发现从2019年至今，全市已经有14个城市更新单元失效，共计105.44万平。

从区域来看，宝安、龙华占多数，分别是8个和3个，福田、罗湖、南山各1个，其他区暂时没有；

拟更新方向，绝大部分以工业用地为主，其中有6个更新单元涵盖居住方向。

地图地图来源钉图

最大的一个失效地块是宝安区西乡街道107发展带固戍片区城市更新项目。

该项目原列入了《2020年深圳市宝安区城市更新单元第六批计划》，更新单元计划有效期3年6个月，自2020年8月28日起至2024年2月27日止。

更新单元拟更新方向为普通工业用地、商业、居住、新型产业用地等功能。

图源宝安区城市更新和土地整备局

从拆除范围来看，涉及地块目前主要用于工业厂房，其中只有人才家园、东洲小苑、知遇、畔山雅苑、东山花园等为小产权居住类型。

拆除周边虽然配套没有很完善，但距离1号线固戍地铁站非常近，出行较为方便，如果旧改成功也将为固戍一带的城市面貌焕然一新。

图源 宝安区 城市更新和土地整备局

也有博旧改没成的，如宝安区西乡街道107发展带臣田旧村片区城市更新单元。

该地块位于大前海范围内，周边又有12号线宝田一路站，无论去宝中还是南山、前海、蛇口都很方便。

图源诸葛找房

在臣田村集体产权签约完成时，就有许多中介宣传，以4.X万/平的价格购买回迁房，与周边部分商品房7万/平左右的价格形成了巨大反差，当时也吸引了部分人购买。

图源小红书

但在2022年9月却只等来一纸“失效”通知，而根据城市更新相关规定，这些买房子的人还需要等到2025年9月，或许还有再重来一次的机会。

03.

小结

近些年楼市确实很难，开发商陆续发生债务危机，面临着资金周转不开、项目停工、逾期交付等各类问题，买到烂尾、城市更新单元失效，这是谁都不愿意看到的结果。

好在近两年国家队也开始出手，提出“保交楼“，如深圳安居建业集团目前已经累计盘活19个项目；

城市更新方面，最近深圳住建发文，推动城市更新加快实施，简化意见征求环节，合理控制城市更新土地移交责任，确保项目经济可行。

一切也正在往好的方向发展，不过壹地产还是要提醒，博旧改有风险，城市更新改造需要一定的周期，虽然上层在支持加快旧改，但未来的结果如何谁也说不准，千万别因小失大。

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