领跑者华润万象生活的高质量发展之道

2023年度报告披露落下帷幕。在行业出清、结构重整的过程中，企业发展模式、组织架构、服务力等等，在年报数据中清晰呈现。

在物业管理行业整体徘徊的状况下，华润万象生活全年营业收入147.7亿元，同比增长23%，其中物管航道收入96亿元，同比增长23%。商管航道收入51.7亿元，同比增长22.6%。

同期，华润万象生活的归属母公司股东净利润29.3亿元，同比增长32.8%；毛利率达到31.8%，其中商管航道毛利率更是达到了58.4%，物管航道的毛利率17.5%。截至2023年末，华润万象生活的货币现金116.5亿元。

2023年，随着疫后约束的解除，包括消费在内的各方面步入复苏。国家统计局数据显示，2023年全年社会消费品零售总额实现47.15万亿元，同比增长7.2%，增速与2019年相比仍有一定差距。

在这种背景下，华润万象生活营收和利润增速、毛利率均领先于行业，尤其是商管航道的增速远超于社会消费品零售总额的增速。特别值得一提的是，凭借商管、物业两翼，使得华润万象生活市值突破了600亿元，市盈率超21倍，市值、市盈率均领先于行业，总市值领先于第二名3倍以上，可谓一骑绝尘。

2023年年末，是华润万象生活发展史值得铭记的一天，在昆明的万象城正式开业，这是华润万象生活全国第100座购物中心，100既意味着一个阶段的圆满，也意味着一个新周期的开始。

万象商业历程：站在金字塔尖的二十载

所有创新来自认知的突破。2002年，中国内地购物中心刚刚起步之时，“华润花了40亿在深圳砸了一个大坑,在这个坑上建起了一座城。”华润拿下深圳罗湖地块开始规划建设名为“万象城”的购物中心，中国重奢品牌购物中心，在此诞生。

这既是深圳创新精神的一次新的突破，也是中国商业打开未知领域的开端。

2004年，深圳万象城一期开业，第一个精品超市、第一座真冰溜冰场等，直至今天仍是新生代的时尚生活场景。

在2009年，万象城与LV、Dior等知名品牌合作，这是由本土商业运营的第一个高奢品牌购物中心，代表着高品质的万象城一发不可收。

深圳万象城，打造 “中国商业旗舰”

从深圳迈向全国，杭州万象城、北京清河万象汇、沈阳万象城、南宁万象城等标杆商场相继开业。

2015年，“万象汇”正式面世，定位感受活力与热爱的聚集地，北京清河万象汇、淄博万象汇、沈阳铁西万象汇相继开业，成为万象汇产品线的探索新样本。

2017年，第一座“万象天地”在深圳开业，定位融合城市精神文化的潮流策源地，以街区+mall的开放场景，与城市融合，与Z世代融合。

深圳万象天地，以街区+mall的开放场景，与城市融合

2020年，物业企业新赛道潮起，由华润置地分拆商业运营和物业管理业务组成的公司「华润万象生活」正式登陆港交所，股票代码01209.HK。新出世的华润万象生活，意味着轻资产管理、深度运营的架构形成，实际上，至今为止，华润万象生活贯通住宅、商业、城市服务、物业管理、资产管理的大生态结构，至今为止仍独步业内。这无疑是华润集团在治理结构、组织架构与众不同之处，执行与协同力之强，令人称叹。

2021年上市一周年，华润万象生活发布全新品牌战略，确定商管业务聚焦“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大核心产品线，为母公司华润置地及第三方业主提供商业管理服务。

如果说万象城稳踞于金字塔尖，那么，“万象汇”、“万象天地”就是分立于金字塔两侧的支柱，伴随着“万象汇”、“万象天地”消费群体的成长，他们自然是万象城未来潜在的拥趸者。

2023年新开业购物中心13家，平均GFA12.6万平方米，平均开业率92%，平均首进品牌数量87个，并成功开业首个第三方重奢项目兰州万象城，以及首个第三方万象天地南昌红滩谷项目。

万象服务：高质量城市空间服务典范

在商管攻城拨地之际，做为华润万象生活的另一侧，物管业务表现同样出色。在2023年度报告披露，华润万象生活物管保持行业第一梯队，积极向城市空间运营服务商转型，截至2023年底，在管建筑面积3.70亿平方米，合约建筑面积4.25亿平方米，覆盖全国171个城市；年内拓展 城市空间项目1281个，高品质打造深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等样板项目，行业影响力持续提升。

成都东安湖片区，一体化运营管理，合力提升城市能级

华润万象生活在城市空间的运营，是一个资源高度整合的作用，从城市公共空间的顾问咨询、招商运营、场地租赁、赛事保障等全方位出发，在前期阶段介入，对于项目创意、定位，以及相应的品牌招商、运营，形成有机的整体。

从社区管理、城市公共空间，到重大赛事保障，华润万象生活的管理半径及深度，均在系统性、组织性的实践，步步为营。

值得一提的是华润万象生活的赛事保障。在第31届世界大学生夏季运动会开幕前60天，万象服务迅速组织了一支超1200人的大运保赛团队，以“国际标准、绝对安全、万无一失、完美保赛”为信念，全力保障赛事举办。

作为成都大运的绿色名片，在东安湖体育公园，由华润万象生活组成的“守护者联盟”，为完成“一场三馆”开荒保洁区域约32万平方米，场馆外立面、馆内高位墙面、主体育场穹顶等场地面积约30万平方米的清洁工作以及备战开幕式、体操赛、游泳赛等，东安湖体育公园环境团队从最初的200余人持续增加到700余人。以“敏锐观察、迅速响应、严格执勤、热情服务、令行禁止”的高标准，保障赛事安全。

继成都大运会之后，华润万象生活再次集结精兵强将，全力保障第81届世界科幻大会及杭州第19届亚运会。

从深圳大运、西安全运，到成都大运，再到杭州第19届亚运会，华润万象生活提供的“万象服务”，从场馆建造，到赛事管理，均走出了一条与众不同的建管一体化的高质量发展之路。对于公共场馆赛事的参与，也加深了公众对于华润责任意识的认同。

万象星：连接物管和商管的纽带

在业绩会上，华润万象生活管理层表示，2023年能够取得较好的业绩，主要得益于“2+1”立体化业务模式。自上市以来，华润万象生活一直坚持“2+1”业务模式，经过多年构建，目前已经成效初显。

所谓“2+1”业务模式，“2”指的是物管航道和商管航道，“1”是大会员业务。通过三大业务一体化发展，华润万象生活构建起协同服务环的商业模式、立体联动多元互促的业务模式，实现了空间、客户和服务的良性协同。

华润万象生活的大会员体系，名为“万象星”，业绩报显示，截至2023年底，华润万象生活的万象星会员规模达到4625万，同比增加36%。

大会员体系呈现出如下的特点：

跨业态共享：万象星会员体系实现了华润置地内全业态（包括社区、商业、酒店、影城及文体场馆等）、集团内主要业务单元（包括超市、餐饮、医药保健等）及外部合作伙伴间（包括部分运营商及出行链企业）的积分通，持续做大积分池，多维度共享流量池。

构筑开放式生态圈：万象星大会员体系规划了会员打通、合作汇聚、伙伴赋能三步走策略，目标积累庞大的高价值客户。

增值服务体验：匹配多样性的会员福利，如会员权益、停车优惠、生日礼遇、沙龙活动等，同时针对不同客群的个性化需求，提供包括基础服务、Care特色服务和高端服务在内的多元客户服务，提升会员消费体验，增加会员黏性。

沉淀数据资产：万象星大会员体系的推进，伴随着数字化平台的建设和数据资产的积累，通过对海量会员行为数据资产的沉淀挖掘，公司可不断丰富用户画像，实现精准营销和赋能引流，有望实现创新增收。

通过这些措施，华润万象生活的大会员体系“万象星”不仅提升了客户的满意度和服务黏性，而且进一步增强了公司在物管和商管领域的竞争力。

如果说物管和商管是华润万象生活的两大主要业务航道，那么大会员业务就是链接两大航道业务的纽带，通过万象星会员的形式将物管和商管航的用户贯通融合，为未来营收和利润进一步增长拓展了空间。

这些能力的构建、完善，无疑为华润万象生活未来增长构筑起全新、稳固、多元的动力引擎。

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