摩根大通下调万科评级，股价创新低，最后会扭转困局吗？

摩根大通将万科企业的A/H股评级下调至低配，万科A/H股的股价也创出了近年来的新低水平。外资机构调低股票评级，有时候不必过度解读。

以宁德时代为例，9个月前曾被知名外资机构看空，但到了今年的3月份，摩根士丹利却把宁德时代的股票评级上调至“超配”，从“下调”评级到“超配”评级，也只是用了9个月的时间。

作为曾经国内优秀的房地产上市公司，万科创造出不少的辉煌成绩，如今却有了一些烦恼。对摩根大通的评级下调行为，给了万科带来了不少的警示，但这一次万科可否扭转困局，仍然存在一些变数。

在房地产市场处于上行周期的过程中，房企拼的是加杠杆的能力，谁的杠杆高、谁的胆子大，谁可以获得更好的发展，甚至在短时间内挤进房地产行业的第一梯队。但是，在房地产市场处于下行周期的时候，却比拼的是财务实力、回款速度、偿债能力、现金储备等因素，谁的偿债能力强、谁的财务实力足够雄厚，谁可以顺利进入下一场的比拼。

万科股价大跌，作为晴雨表的股票市场，股价大跌或意味着部分先知先觉的资金已经感受到了不利的因素，并开始大举抛售股票。

在万科股价持续下跌的过程中，公司财务依然亮眼，依然保持稳健的现金分红，一切似乎表现得非常正常。但是，随着穆迪将万科的评级下调，市场却开始感受到了一些不安。

前有穆迪的评级下调，后有摩根大通对万科A/H股的股票评级下调，外资资金对房地产巨头的态度变得比较消极。对万科来说，急需要释放出实质性的利好消息来缓解市场的投资情绪，从而减缓资金的抛售压力。

从目前万科发布的消息来看，既有好消息，也有坏消息。

好消息是万科即将到期的境外债偿债铺排已经就位，境外债的偿债压力应该不大。但是，坏消息是万科罕见宣布2023年财报不分红，且净利润下滑了46.39%。营收与净利润的同步下滑，加上首次不分红的动作，给市场看到了当前万科的财务压力确实不小。

面对当前的市场环境，万科也强调会保持经营层面的现金流为正，而且坚定降杠杆，两年要削债1000亿。

曾经在2018年，万科已经喊出了“活下去”，但从近五年的情况来看，万科降杠杆的效果还不是特别明显，假如5年前，万科用实际行动削减债务、主动降杠杆，并为房地产市场下行周期提前做好充分的准备，估计结果也会不一样。

在经济周期里，有一个叫库兹涅茨经济周期，也称楼市或建筑业周期，这一个周期长度为15年至25年。

从楼市周期的运行规律分析，也分为复苏、繁荣、危机与萧条。万物皆周期，当市场经历了复苏与繁荣期之后，难免会出现低迷期，如今国内房地产市场正面临楼市周期的考验，在房地产市场处于下行周期的阶段，过去很多被隐藏的市场问题或者企业经营问题，也会逐渐浮出水面，对高杠杆、高负债的房企来说，自然也会带来比较大的考验。

万科可以保持经营层面上的正向现金流，这是维持正常经营发展的重要前提。退一步说，即使偿债压力比较大，但与其他房企不同，万科拥有国资背景的大股东，深铁集团可能会在重要时刻出手帮助万科度过困境。

但是，仅依靠国资背景的大股东还是远远不够的，关键还是要积极化解当前的经营困难问题，特别是主动降杠杆、大幅提升自身的偿债能力，做好应对房地产下行周期的充分准备。

与几年前的投资逻辑不同，现在的房子不好卖了，将会直接影响到房企的销售回款速度，一旦回款速度跟不上，那么很多问题也会陆续出现了。对很多房企来说，它们可能习惯了过去房地产上行周期下的躺着赚钱模式，一旦进入了下行周期，难免也会变得不习惯了。

万物皆有周期，房地产也不例外。在房地产处于下行周期的过程中，房企需要做好大量的准备工作，不能够用房地产上行周期的方法来应对下行周期，及时转变经营策略、尽快提升自身的现金储备与偿债能力，这样才能够更好应对房地产下行周期的各种不确定因素。