这个城市，太反差了！

一个国际化的慢生活城市，却自带一些反差感。

这是我从曼谷考察回来的第一感受。

走在曼谷街头，在曼谷的商场里，在曼谷的售楼处，处处都能感受到这种反差感。

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在泰国，95%以上的人都信奉佛教，这也让泰国民众和善可亲，见面必会双手合十，因此被人称为“微笑之国”。

但颇有反差感的是，曼谷街头的摩托车，却风急火燎。

曼谷的道路偏窄，以至于汽车和摩托车交杂而行，摩托车更是见缝插针的快速通过，和曼谷慢悠悠的生活节奏有些反差。

但从另一面来说，也体现出曼谷的活力四射。

今年以来，不少人都感受到宏观经济数据和个体感受的巨大割裂。

2023年四季度，泰国经济增速只有1.7%，这也让泰国全年的经济增速只有1.9%，远远低于预期。

但你在曼谷，丝毫感受不到经济的冷清。

这是曼谷的一个十字街口，无论是周五工作日还是周末，行人如织，车流不绝。

晚上十一点半，依然在街头上等活的跑腿小哥们还在排着长队。

在湄南河的码头，乘坐游轮夜游湄南河的游客摩肩接踵，排队登船的队伍长达百米。

在火车头夜市，同样人山人海，仅是泰国按摩的小店就需要排队半小时起步。

在商场的餐厅，下午两点依然满座，甚至在我们就餐后半小时还排起了队。

尽显一个国际化城市的活力。

反应在宏观数据上，泰国的整体失业率只有1%，而在曼谷的最新数据只有0.5%。

显然，作为首都的曼谷，经济活力要比其他地区强出不少。

而这也得益于旅游业的强势复苏，对于私人消费和服务业的拉动。

截至2024年3月24日，泰国累计接待外国游客数量达到872万人次，创收4229亿泰铢。

受益于对中国开放永久免签，中国游客已经达到162万人次，重新回到外国游客来源地的第一位。

进入4月份，泰国泼水节（宋干节）即将到来。而为了刺激旅游业，泰国宣布将今年的泼水节额外增加2天，整个假期增加至5天。

2023年，泰国已经实现累计外国游客2700万人次，在目的地中，曼谷就占了80%以上。

一个国际化的城市，一个文化交融的城市，一个现代气息的城市，一个生活方式多样化的城市。

曼谷的活力，成为其最有吸引力的地方。

2

曼谷的活力，还在于年轻化。

事实上，泰国也正面临少子化和老龄化的危机。

2023年，泰国生育率下降到了1.08，远远低于国际上代际交替的2.1水平。而在1970年时，泰国的生育率一度高达6.29。

1970年时，泰国的出生人口还有100万左右，但到了2023年，下降到了50万，是70年以来的最低水平。

而泰国官方甚至预计，60年后泰国的人口可能减少一半至3300万，劳动力年龄人口可能从如今的4600万下降到1400万人。

与此同时，泰国还是世界上老龄化速度最快的经济体之一。

过去20年内，泰国65岁以上人口占比从7%暴增至14%，达到深度老龄化社会。

而同样的变化，日本用了24年，美国用了72年。

全球趋势如此，泰国也不例外。

而其结果之一，便是年轻人正在涌入核心城市，比如曼谷。

泰国总人口6600万，其中曼谷都会区人口就接近1100万人，即便是核心城区人口，也有547万。

在泰国多达77个省府中，曼谷人口排名第一，是第二名呵叻府的2倍左右。

不仅如此，曼谷经济总量占泰国的40%以上，人均GDP是泰国水平的2被左右。

不夸张的说，曼谷是泰国唯一一个核心城市。

在曼谷，15-59岁的劳动力人口占比高达77.6%，超过泰国全国水平近10个百分点。

尤其是20-44岁的壮年劳动力占比51.7%，远远超过全泰国的40.1%。

曼谷的年轻化，正在成为经济活力的源泉。

一个身边的例子，泰国公司的两位同事，便是大学毕业后就直接来到曼谷工作，而他们的老家都在南部。

其中一位家里甚至有果园产业，但她依然选择先到大城市寻找就业机会。

这也成为大多数年轻人的选择。

结果便是，曼谷的公寓出租率异常高。

尤其是曼谷几个核心区域的公寓，更容易出租。

在我咨询的一个中介那里，一套Rama9片区38平的小户型，月租金就能超过3000元人民币。

就在我咨询完一个小时后，中介便告诉我那套房已经租出去了。

加上大量来工作的外国人，让曼谷的租房市场十分火爆。

这也是为什么曼谷的租金收益率能达到4%-5%的原因。

正因此，曼谷的核心城市价值，在泰国也是独一无二的。

3

另外一个反差感，是曼谷的城市界面和房价的反差。

尽管是首都和国际化都市，但曼谷的城市界面并没有想象中国际化。

这里既有这样豪华酒店：

这里也有私人豪宅：

但在曼谷能看到最多的场景，是这样的：

高层住宅、豪华酒店的隔壁，可能就是低矮的自建房，中间夹杂着一些私人豪宅，以及大量的街边店铺。

所有类型的房产就这样融合在一起。

而这背后的根源，是土地私有制。

因为土地私有，就不太可能有大规模的拆迁，不太可能有统一的城市规划，也形不成了集体化一的城市界面。

看起来可能不够舒适，但反而体现出曼谷的个性化。

在曼谷，每个人总能找到适合自己的房子，也能找到适合自己的生活方式。

而这样的结果便是，曼谷如今的土地供应变少，入市的新楼盘也不多。

当供需变得不平衡，房价上涨就在情理之中。

这也让曼谷的房价多少有些反差，尤其是在几个核心片区。

在中国人集中的Rama9片区，房价已经达到2-4万元人民币/平，在日韩集中的通罗片区，房价已经达超过4万元人民币/平，在老核心区巴吞旺、伦皮尼，房价已经超过5万元人民币/平。

并且，这些地区的房价还在稳定上涨。

即便这些高层公寓住宅可能离地铁站1公里之外，即便他们的旁边是一些民房。

这些对房价的影响，在曼谷变得微小起来。

曼谷都会区很大，但曼谷的核心区很小，有价值的核心地段更少。

供需失衡，正在无限放大核心区的价值。

读万卷书能造就小镇做题家，但行万里路才能丰富世界观。

曼谷是一个有意思的城市，这里的景点、商业甚至是夜生活，都值得亲身去感受一下当地的活力。

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