一线城市楼市持续升温 深圳表现亮眼

本报记者 李晓红

进入3月以来，楼市迎来暖意，尽管同比来看，市场整体热度不及去年，但环比来看，部分热点城市成交反弹明显。从一线城市来看，北上广深中，深圳表现亮眼，春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出复苏行情。

一线城市弱复苏特征凸显

“春节后，特别是近半个月，市场交易量确实有所回升，但基本都是‘以价换量’的结果。”我爱我家一位中介告诉中国经济时报记者。

“以一套海淀区玉海园小区的两居室为例，与去年相比，下调了近100万元。”上述中介表示，由于价格下调幅度大，达到了购房者心里的预期值，成交量自然就上去了。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋告诉中国经济时报记者，2024年一季度，四大一线城市的房地产市场基本维持上一年的走势，进入持续巩固筑底修复期。新房销售面积、开工面积、贷款发放总额等宏观指标还没有很好恢复。从市场微观交易主体的角度来说，整个市场现在处于一个“以价换量”的时期，走向还不明朗。大量的购房人和卖房者还处于观望的状态。

“从安居客线上数据来看，一线城市春节后市场热度总体出现了快速复苏，但从成交量来看，同比去年依然有较大差距，这也符合市场弱复苏的特征。”58安居客研究院院长张波在接受中国经济时报记者采访时认为，对比春节前，一线城市二手房的成交量相比一手房有更加明显的提升，包括北上在内，二手房在市场热度提升的同时，周末二手房成交量往往会出现小高峰，这体现出二手房在分流一手房客户层面比去年表现更明显。

尤其是核心区的二手房找房热度上升明显，主要集中在中小户型。张波表示，这体现出潜在购房人群，尤其是首置人群依然较多，但受制于依然较高的限购门槛，这类人群目前还难以在短期内入市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一季度季节性的反弹，一直是商品房市场的一个常态。一线城市新市民、年轻人比较多，春节以后，基于就业、子女入读学校、结婚工作变动、改善居住等原因而买房，在一线城市很密集。但主要还是二手房回升，以刚需和少部分换房需求为主，集中在学位房的需求以及前期降价幅度比较大的房源消化。

值得注意的是，3月28日，上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，并以196.5亿元的销售额刷新全国开盘纪录。历史上的“开盘销冠”是2020年深圳的某项目，金额为196亿元。

易居研究院研究总监严跃进认为，“开盘销售额破纪录”非常值得关注，代表一些新的购房资金正加快且坚定进入市场，对于后续各地房地产市场的预期引导等都有积极的作用。“换房或进行改善性高端住房需求释放，是今年房地产市场持续复苏要关注的重点。”

深圳楼市热度持续升温

2024年一季度，深圳楼市出现较高的热度。深圳市房地产中介协会发布的最新统计数据显示，2024年第12周（3月18日至3月24日），深圳二手房市场交易量持续上升，录得1286套，环比增长6.6%。这是深圳二手房交易量连续第六周上升。

“与去年相比，二手房价已经有了调整，价格合适的房源成交速度很快。”随着孩子入学报名的临近，从事教育行业的王薇正在考虑购买一套学区房。她表示，购房政策调整优化后，自己有了购房资格，而且部分优质学区房性价比较高，吸引了大量购房者的关注。

张波告诉中国经济时报记者，深圳楼市在春节后出现回升，主要是年前新政的效果体现。目前，深圳的限购放松尺度明显大于北上，例如，对深户购房取消社保年限要求，落户即可买房；非深户购房社保年限由5年改为3年。政策出台带动了一大批潜在购房群体加快入市，二手房成交量持续走高，但这本身也是建立在二手房业主主动降价的基础上。

赵大旋也持相同的观点。他认为，深圳楼市的回暖，主要是深圳二手房市场交易的热度升高，大量业主“以价换量”主动调降挂牌价，而这种“以价换量”的情况应该会逐步随着其他城市房价的松动而大范围的出现。

李宇嘉分析认为，深圳房地产市场弹性比较大，外部资金容易出现快速进、快速出的态势，导致回调的幅度也比较大。从2022—2023年，深圳二手房交易水平一直在历史最低值徘徊，这样的大幅度下跌，在其他城市是很少有的。同时，深圳前几年入户和新增常住人口比较多，住房自有率比较低，不足30%，刚需和换房的基础都比较扎实。在快速回调以后，为合理需求释放创造基础。

“深圳房地产市场复苏本身的基础较好，后续市场表现预计能持续在一定的热度区间。”张波表示。

一线城市房地产政策有望进一步调整

2024年一季度，中央定调房地产政策持续宽松主基调不变，并且在供需两端的金融支持上持续加力，落地了融资协调机制，放松了经营性物业贷款，调降5年期及以上LPR。

“在此基础上，四大一线城市先后不同程度松绑了限购政策，预示着地方因城施策空间进一步打开，四大城市不排除有后续进一步松绑措施。此外，随着四大城市房地产市场房价的不断筑底巩固到位，二手房交易将逐渐复苏，二手房交易量逐步上升将成为下一步住房市场复苏的主要特征。”赵大旋表示。

张波认为，一线城市的市场走势会直接受政策影响，尤其是北上的市场走向和下一步政策的力度有着直接关系。目前，北上的限购政策依然偏严，虽然上海放开了单身限购，北京对于通州以及离婚买房在政策层面给予了调整，但覆盖面和政策力度依然偏小，不足以带动市场出现强力反弹。“下一步，非核心区的限购解除程度、核心区的门槛降低幅度，决定了市场的未来表现。但无论如何，市场总体向好的趋势不变，政策影响的是市场转暖的节奏。”

李宇嘉表示，一方面，要促进刚需和改善的良性循环，继续降低房屋交易成本和融资成本；另一方面，推动供给侧改革，加大配送保障性住房供给，以匹配需求端的支付能力。在住房体系上，建议刚需群体通过二手住房和配售型保障性住房来解决，改善性需求，通过商品住房市场，特别是新建商品住房市场来解决。同时，要加大对稳就业稳收入稳预期等方面的一揽子扶持政策支持。