江西上饶房东拿探照灯检查定损索赔万元？律师解读三个焦点问题

央广网北京3月30日消息（记者费权）3月28日，一女子发视频称，她租住在江西省上饶市玉山县一处自建房，退租时房东拿着灯一点一点检查，最后列出的清单中，房子每月房租是1200元，但租客需要赔偿一万余元。她认为房东故意讹钱。此事引发热议。目前，当地多个主管部门回应称，正在调查此事。

探照灯检查定损方式引发网友热议

相关视频显示，一名男子拿着探照灯检查墙壁、床、橱柜、门框、板凳等，并逐一贴上黄色的标记。之后，列出一张清单，显示601房间一个月房租为1200元，详细列出了油漆、床、实木门、窗帘、蹲坑、厨房门、外墙砖、地砖等需要支付的“损伤补偿”以及由此产生的“工资”，最后还有一笔2000元的“其他损伤补偿费”，合计10884.95元。

对此，当地村委会回应：“不存在讹诈租客。租客也有问题，赔偿了部分金额，年前就已经解决了。”并表示此次事件是因为此后双方再次因口角纠纷，矛盾继续升级，租客遂在短视频平台陆续发布有关视频引起关注。目前，冰溪街道相关部门正在积极组织双方当事人依法调解处置双方纠纷，切实保障当事人合法权益。

当事人回应称，事情确实是发生在去年。当时租房是与别人合租的，最后定损结果共须要赔偿四千元，与另一位租客一人承担两千元赔偿。但是“最近人身安全受到威胁”，发布视频只希望保障自己与家人的人身安全。

此事在网上引发热议。有网友表示，“按照房东列出来的清单来看，他是打算重新装修房子，然后想让租客承担这笔费用吧？”

也有网友表示，“以前看新闻说，房东挑灰尘扣押金已经觉得很过分了，没想到还有房东想让租客出钱为其装修的。这种行为难道还不构成敲诈勒索么？”

还有网友认为，“钱给了也要起诉拿回来，不带这么欺负人的，陈女士必须告上法庭，讨个说法。”

三个焦点问题：索赔万元合理吗？是否够成敲诈勒索？钱能要回来吗？

对此，北京市京都律师事务所李泽瑞律师认为，此次事件应该分为两个部分来看。

第一部分是三个关键问题，即房东“严苛”到拿探照灯检查定损索赔万元是否合理？房东够不够成敲诈勒索？钱还要不要得回？

“退房验收是房东的权利，不管他用什么奇葩严苛的检查都没问题，但是定损索赔万元就不一定合理。”李泽瑞律师介绍，民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十三条同时还规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

李泽瑞律师表示，“简而言之，出租屋墙体时间久了会变色，是正常损耗。如果承租人正常使用租凭物，租凭物出现正常损坏，应当由出租人承担维修费用。比如，屋内的灯泡坏了，花洒老化不能使用等等。”所以，租房时只要不是人为造成的损坏，租客并非一定要承担责任。

而有网友认为的“房东构成敲诈勒索”则并不涉及。李泽瑞律师介绍，构成敲诈勒索最重要的两个构成要件，分别是行为人取得他人财物是无法律依据的，即行为人主观上具有非法占有他人财物的故意。另一个就是，行为人使用了威胁、恐吓或者要挟等手段。

“具体到本事件中，房东与租客有租赁合同关系在先，如果租客确有使用不当的行为，那房东可以根据双方的合同约定，要求租客予以赔偿。也就是说，如果租客确有违约行为，而房东只是漫天要价，那么就不构成敲诈勒索，毕竟房东有权因租客的违约行为，提出索要赔偿的主张。”李泽瑞律师说，“如果房东要价太高，租户可以拒绝支付。双方协商解决不了，那就只能告上法庭解决。”

租客能否要回四千元钱？李泽瑞律师则表示，那就要看双方有没有违约行为以及当时给钱是否自愿的。根据民法典第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律规定，不违背公序良俗。

“只要租客当时不是自愿给的，或者有违反上述情形之一的，那么就是属于无效民事法律行为，租客有权主张返还。但民法实行谁主张谁举证原则，因此，租客想要拿回这些钱，不仅要证明自己没有违约行为，同时还要证明自己当时不是自愿的，否则很难获得支持。”李泽瑞律师说。

本事件的第二部分则是，租户认为自身安全受到威胁，发布视频只希望保障自己与家人的人身安全。对此，该律师认为，应当向公安部门进行报案。公安部门会根据情节严重程度进行立案处理，情节较轻的会进行拘留或罚款，情节严重者应当以寻衅滋事罪追究行为人的刑事责任。

合理解决才能维护城市形象

对于此事，湖北瑞通天元律师事务所张国振律师表示也在关注，他认为，虽然房东有权在租客退租时检查房间，但这种“奇葩并严苛”的方式确实让人难以接受，而当时地方人员的调解方式，给人的感觉就是“和稀泥”，甚至“护短”，才导致了网友们的不满。

“好事不出门，坏事传千里。”张国振律师表示，目前来看，这起事件的影响已经远远超出了一起普通租房纠纷的范畴，它不仅仅触及到了租房市场的公正性和透明度问题，更是考验着地方治理能力和公信力。“如果处理不当，确实有可能影响到整个地区乃至更广范围的声誉和形象。”

他希望这件事的处理结果会给所有关注此事的网民们一个交代，这件事情的处理结果，不仅会直接影响到当事人的切身利益，更会成为衡量当地治理水平和公信力的一个重要标尺。希望能有一个满意的解决方案，既能公正解决问题，又能为今后相似问题的处理提供借鉴，避免“一颗老鼠屎毁了一锅粥”的局面发生。

（来源：央广网）