深度｜北京近10万/平的总部豪宅，超值的机会就这一次

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在未来的分化阶段，不要被地段论蒙住双眼，新质生产力蓬勃发展的板块品质最好的房子，一定是最好的资产。

丰台科技园聚集着真功夫的专业人才，区域内的产业人口有16多万人，其中青年人口占比超65%，智力密度仅次于海淀。

官方数据显示，丰台科技园以不足丰台区1%的土地面积贡献了丰台1/3的GDP，1/4的税收，1/5的区财政收入。

丰台科技园的产出效应在中关村北京一区十七园中，能排到第二。一位粉丝这么认为：

| 海淀能涨，丰台科技园就一定能涨。

根据统计，丰科园已有300+总部大楼，央国企汇聚，已经形成庞大的“总部集群效应”。

所以说，总部集群一定呼唤“总部豪宅”。

过去有个词语叫“CEO盘”，有高冷的意味，一度成交不如150平米以下户型活跃。但改变在真是发生。别墅楼龄渐长，维护成本上升。一批早先进场的有钱人正在逃离传统的别墅区，选择了大平层，CEO盘越来越受到市场青睐。

我们越来越发现，Location是定标项目的基础要素，但相同的区域和板块的楼盘，配套一致以外，论产品品质，完全是不同的产物，价格走势也会“各走一方”！

我做过详细测算藏峰系的房子比同地段“均好次新”的价格高出+50%~60%，比中高端商品房价值高出+30%~45%。比8年以内房龄的高端商品房高出+15%以上。

这样的数据，在甲叁号院和京叁号院完全适用。

同区域的中档商品房西华府，2024年2月成交的一套115平米户型，成交总价730万，单价6.35万。按+50%~60%计算，支撑价格95250~101600元/平。

区域内的高档房第一梯队，首开华润城的价格在目前周边这几个二手房小区排第一（8.65万是成交价，即市场认可的价格）。按比例计算，中海·丰和叁号院也必然是10万+。

首开华润城2021年市场最高峰时也达到9万/平米。三年对比的这数据有个隐藏信息，就是非常抗跌。

但大家注意在大中介网站上的二手房情况，华润城就是小高层比高层贵，且面积越大、总价越高。我相信这也是中海在丰和叁号院项目直接上大平层的原因。

华润城171户型位于11层的小高层上，目前在售房源的总价报1700万，单价折合10.4万/平米！

中海·丰和叁号院只会创下更高。

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我的一位科技大拿的朋友说，丰台科技园真的缺好房子，住了多年的塔楼“格子衫”。交了认购金的瞬间，那位科技大拿笑而不语：

| 从住房难民一跃成为住房贵族。

中海·丰和叁号院采用全铝板+玻璃幕墙，而且使用了北京市场鲜见的——琉璃金色。光影交错间，有一种灵动通透的现代艺术美感。

我最近去看，中海的“大湖”已经蔚然成形，非常建议现场走一走。

这个大湖有故事。

它汲取了圆明园的九洲清晏的元素。对，就是《甄嬛传》里演过的那个地方。

中海丰和叁號院将圆明园的九洲景区搬进了社区之内，居住体验感直接拉升为“尊贵”。其实中海·丰和叁号院的园林与圆明园还有一处相似，就是园子北面都有一条东西向和河流经过，仿佛是一条金丝带。

碧桐书院的设计，巧妙的安排为凉亭书阁的感觉。一位白富美的买房人会心一笑：

| 千平湖景豪宅，能让我在飞机上一眼认出自己家。

大湖东面住宅楼的设计，也每一户争取到都能看到、感受到园林。

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在此次的精装设计中，中海丰和叁號院同样做了很多细节上的调整，比如解决了收纳空间不足的痛点；玄关有层次感，石材的运用提升归家质感；吊顶采用反向悬浮设计。

我很喜欢中海·丰和叁号院的一点，入户门与玄关，是南北向，增强了隐私属性。

建面约168平米的户型，四叶草，在整个丰科+丽泽区域都非常能打，实际上的“面积享受度”据说在86%。空间无界。南向的落地窗可以全开，自然无界。

独立玄关保障家庭起居隐私，也提供了豪宅应有的进深感，北向次卧与次卫相邻，提供套间式的居住体验，独立的收纳空间，避免生活被杂物与噪音打扰。

有大面积奢石，无纵梁设计、一体化悬浮吊顶。

微小但体贴的细节打动了总部CEO全家的心：洗衣房全新配备的精致盟洗池、隐藏式的安全铰链，甚至卫浴的收纳分区。

主卧背景墙的皮革硬包、高端的透光石、纹路百出的实木大门，整体厚度非常感人，房门一关，隔绝声音的效果up up。可以说，这一次的藏峰系产品在中海·丰和叁号院的升级，真的非常CEO。

建面约200平米的户型，两梯两户，每部单体单独开门，是真的专属电梯。该户型南向总面宽约13.5米，进深约14米，面宽进深比1:1.04，可为纲维有序，雍容端庄。配置了3个卫生间，其中公共卫生间还做到了干湿分离。可以说，200户型是顶级CEO别墅的“平替”！

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中海·丰和叁號院一鼓作气，拿到8.7万平米准许销售面积，涵盖了东区1-7号全部住宅楼。

拆哥的选房策略按楼栋区分，这么看：

1号楼有3个单元，共25层，单套面积接近200平米。中间楼层1750-1760万，是“丰和七星”中建筑体量最大、性价比很高的一栋。

大家知道，1号楼其实均价处于比较低的位置，优势也是非常明显。首先1号楼北侧直面马草河，近处有河景，还有丰台科技园各总部大楼的View。

此外，南侧是8层的洋房，再南排也是2栋8层的洋房。不仅采光超好，会有整齐划一的洋房景观面！

1号楼的房价是越高越贵，最高价格是1834万元左右。我注意到，每层的价差非常小，说明南向的采光视觉和北侧总部基地View都非常均好。

如果资金情况允许，200平米是终极改善大平层，比168平米的总价没有高出很多。我想1号楼一定值得去抢。

4号楼仅1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为262平米，总价2500万起。

据我说知，很多海归一族的为了湖景View，非常愿意多付溢价，享受嘛！

5号楼仅1个单元，共计25层，01户型为约185平米，02户型为约225平米。

大家知道，180平米是终极改善的起跑线，5号楼的185户型中间楼层的价格也就1600万出头，实现四居双套房三卫，对于很多家庭很快就可以实现人生跃迁了！

真的超值！

5号楼户型配比的面积没有4号楼大，但大家知道，大湖景观距离5号楼也最近，水即是财。185户型虽然湖景少一些，但近水楼台的“好处”并没少！

我认为，185户型中海·丰和叁号院首次开盘的最最惊喜的户型，3月31日现场的惊喜会很多！

6号楼和7号楼，均为两个单元，均为8层，户型都是168平米。两栋楼标准层报总价范围1496~1633万元。

大家可以看出，洋房确实稀缺，二手房价格在未来能看到1800万+！

再强调一下，这可是洋房。同是产业区的洋房，十多年房龄的西山壹号院，始终能卖出天价。

根据首开华润城171户型报总价1700万，这为中海豪宅未来二手房价格夯实了价格的锚。

两栋楼的楼体上半部分，即5-8层的每层价差在17万/套左右，4层比5层便宜50万元，而4层的采光也是非常好，且家中的View是能看到园区树木的顶部，别有一番趣味。

4层的且总价在1505-1532万之间，非常合适。在北京，玻璃幕+铝板的洋房少之又少！

总价约1500万买入四环总部藏峰系豪宅级洋房，这是错过不再有的最低门槛！

不论你最终能买到哪个户型，全系还不到10万，房子的总价有广大CEO和CTO们的支撑，中海·丰和叁号院，值得你冲！

明天开盘，部分户型有非常大的优惠，是非常有性价比，一起冲吧！