万科再提“活下去”

经济观察网 记者 田国宝 3月29日，万科（000002.SZ）举办2023年业绩交流会，董事会主席郁亮再次提到了“活下去”。

早在2018年，万科便提出“活下去”的口号，引发了全行业关注。彼时，很多房企认为万科传递的悲观论调对市场信心是种打击，但行业此后的发展验证了这一判断的前瞻性。

在今年的业绩会上，再次提到“活下去”，郁亮说，想要活下去，光靠业务能力是不够的，还要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做好更充分的准备，“虽然万科很早就进入‘活下去’的状态，但今年看来，我们考虑得还不够全面”。

2023年11月，万科股债大幅度波动，虽然在深圳市国资委及大股东深铁集团表达对万科的支持后，风波得以化解，但这件事让万科意识到企业的脆弱性。“比如，万科一直坚持稳健的财务策略，我们和金融机构合作一直比较稳定”，郁亮说，但一旦市场出现恐慌情绪，出现超预期的下跌，原来稳定的合作可能会发生变化，所以万科需要强化底线思维。

在整个公司进一步加强危机意识的背景下，万科提出了一系列“活下去”的策略，包括加大资产处置力度，盘活存量资产；未来两年削减1000亿元有息负债；取消2023年的分红。

三大挑战

在业绩会上，万科总裁祝九胜指出，目前万科面临三大挑战。

一是开发业务收支不平衡。万科的销售规模在不断下降，2023年，万科的销售金额是3761.2亿元，同比下降近一成，2024年前两个月销售同比下降四成。销售金额下降意味着回款减少。

而万科待交付规模较大带来了庞大的支出。财报披露，2024年万科预计竣工计容面积是2205万平方米，虽然不及2023年的3133万平方米，但依然是不小的压力。

对一个房地产项目而言，建安等成本的支出是刚性的，但销售则是不确定的，一旦销售回款无法覆盖工程支出，则需要消耗集团层面的资金用于保交付。如果类似的项目规模较大，对房企而言显然是不小的压力。

第二个挑战是融资模式改变。祝九胜介绍，以往，万科90%的融资是信用债，总部融资团队通过总对总方式可以搞定80%的融资。

但在当前的房地产形势下，融资从总部转向项目层面，比如刚刚落地的项目融资协调机制，重点就是针对项目。针对项目的融资往往不是一次性发放，而是按工程进度发放，资金也多数被锁在项目层面，无法自由使用。

实际上，融资从总部转向项目层面还伴随着一个明显的变化，房企向金融机构获得融资，信用贷款越来越难获得，取而代之的是需要有资产做抵押。包括此前部分民营房企发行的中票，同样需要抵押物。

第三个挑战是经营性业务的布局。部分经营性业务的收益率较低，有的甚至达不到银行利率，这就造成经营性业务的收益率不足以覆盖利息的爬坡状态。祝九胜介绍，万科经营性业务规模接近4000亿元。

祝九胜将万科面临的三大挑战形容为三个“剪刀差”，第一个和第三个形成一个跷跷板关系，即销售规模每下滑1000亿元，可以用50亿元的经营性收益来平衡。但目前经营性业务还无法承担平衡销售规模下滑的重任。

而且，由于地方政府对预售资金监管趋严，万科总部现金流也出现大幅度下滑。截至2023年底，万科的货币资金是998亿元，同比减少27%；而同期母公司现金流只有184亿元，同比减少58%。

从现金流来看，截至2023年底，万科经营性现金流净额同比增加了44%，而母公司经营性现金流净额同比下降了81%。

如何“活下去”

在业绩会上，郁亮说，希望万科能够做得更好，能够做成一个穿越周期的标杆。

为了应对挑战，更好地活下去，万科公布了一系列措施。

第一是加大资产处置的力度。郁亮介绍，2024年，万科将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于300亿元的回款。

此前，市场传出过万科在为普洛斯中国股权、泊寓股权等资产寻找买家的消息。

第二，未来两年，万科计划削减1000亿元以上的有息负债。截至2023年底，万科有息负债合计3200亿元，其中一年内到期的占比19.5%；从融资渠道来看，银行借款占比61.7%，公开债占比24.9%。

从财报看，2023年万科的有息负债同比有所上升，按照削债计划，未来两年，万科的有息负债将下降至2000亿元左右，利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。

祝九胜透露，万科内部正按照梳理资源、盘点资产、提供抵押品、提升现金流等原则对待经营性物业贷，2024年一季度，万科新增经营性物业贷100亿元左右；同时，城市房地产融资协调机制也获得百亿级别的融资。

第三，取消2023年分红。万科董秘朱旭介绍，自上市以来，万科连续30年坚持分红，累计分红1030亿元，是历史股权融资的2.8倍。在业绩会上，郁亮专门为取消分红向股东致歉。

第四，经营性业务实现商业模式闭环。

一是通过发行公募REITs实现轻资产化运作。目前，中金印力消费REIT已经完成网下询价，项目估值接近40亿元；万纬物流REIT申报获得证监会受理；保租房REIT已经完成资产端梳理、评估等工作，正在开展申报工作。

二是通过成立私募基金，实现部分经营性业务的轻资产化。目前万科已经和建设银行设立了100亿元的住房租赁基金，签约了5个项目，总规模在28亿元左右。

同时，万科也取得了银行、保险等债权机构的支持。祝九胜介绍，万科与26家银行有合作关系，对万科“皱了眉头、提了忠告、给了宽容”。所谓皱眉头是市场下行超出预期；给忠告是建议万科怎么活下去，如何保持现金流平衡；同时在债务方面给予万科宽容。

祝九胜说，银行主要关注三点：第一是钱到哪里了？第二是资产在哪里？第三是现金流够不够？作为房企，只要这三个问题回答好了，“银行的支持态度和力度是足够的”。

在业绩会上，郁亮说，万科坚决不躺平，“我们有充分的信心战胜困难，一定会跨过这个关口”。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。