万科的三重困境

万科，很艰难；郁亮，很郁闷。

早在2018年，郁亮就喊出了“活下去”的口号。没想到的是，万科还是走到了债务危机的边缘。这其中最大的问题是：为什么万科很早定的目标是“活下去”，却依然持续加杠杆拿地？当年高价拿的地，现在成了滞销地。

虽然万科采取一些办法应对危机，比如郁亮等人自愿领取月薪税前1万元，来缩减开支，但在巨额债务面前依然是杯水车薪。

在我看来，万科面前有三重困境，而每一个困境想要解决都不容易。

第一，债务负担重；截至2023年末，万科总负债超过1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，其中一年内到期有息负债624.2亿元；万科的账面资金大概有1000亿元，扣除600亿元左右的预售监管资金后，万科能够动用的资金并不多。并且，万科的这些资金不可能全部用来偿债，还要维持公司的正常运营。仅靠现有资金，万科很难实现对到期债务的足额兑付，债务违约的风险越来越大。

第二，销售业绩差；最近几年，万科业绩下滑严重。2020年，万科的合同销售额还高达7000多亿元，到了2023年，万科的合同销售额只有3700多亿元，几乎腰斩。2024年，万科的合同销售更是加速下跌，前两个月的合同销售额只有300多亿元，同比大跌超过40%。营收下滑的同时，利润下滑幅度更加惊人，2023年，归属上市公司股东净利润121.6亿元，同比下降46.4%。从目前市场形势看，除非全国房地产形势大扭转，销售开始回暖，否则债务始终是一把高悬在头上的利剑。

第三，资产在缩水；截至 2023 年末，万科总资产 1.5万亿元，较年初减少 14.39%；虽然没有到资不抵债的程度，但负债是不变的，而资产在楼市下行背景下会大打折扣。万科的资产规模如果按照8折来计算，资产略高于负债；万科的资产如果按7折来计算，则处于资不抵债。更关键的是，银行给你贷款是要有足额的抵押物，资产缩水意味着贷款金额减少，贷款减少则意味着还债压力变大，暴雷风险增加。

虽然困难重重，但真心希望万科可以熬过去，重新伟大起来。倘若万科真的暴雷，对整个市场的影响将是巨大的。如果说恒大暴雷是活该，那优等生万科撑不住，该说啥呢？