地价5万+起拍！美林湖畔业主4字头出货，后悔吗？

近期金融城靓地约5.5万/平上架，预定“天河新地王”。

不过有网友发现，同板块一度卖到9万+/平的美林湖畔，竟有业主在拍地前“4字头”出货。

未来面粉价5万+，提前大甩卖的美林湖畔业主，会后悔吗？

｜广州楼市发布 制

壹

金融城面粉价5万+

美林湖畔业主4字头卖房

今年金融城挂地，群里网友又开启了热聊模式：

“地价5万+起拍，超过员村一横路地块（约5.73万/平）成为天河新地王应该是板上钉钉了，会不会又一个20万+？”

“新地王拉高金融城预期，周边二手估计又要涨了”...

如果按照这个逻辑，后面金融城片区二手出卖时又多了一个支撑，价格也能再拉扯拉扯。

｜金融城航拍

|广州楼市发布 摄

不过有网友发现，在本月拍地前，美林湖畔已经有业主“4字头”抛售了。

有人感慨：美林湖畔失守5万大关，跌回3年前了。还有很多人替业主可惜，是不是卖早了，以后会后悔吗？

楼市君调查得知，3月美林湖畔确实成交了一套约72平的户型，单价约4.95万/平。

不过这套比较特殊，是美林湖畔三期的楼梯房，已经18岁高龄了，流通性本来就差。

同户型还有一套在售，业主挂牌427万，现在给360万也卖，折合单价5万/平，跟上面那套差不多。

说实话，高龄楼梯房放在当下绞肉机一样的二手市场，近5万/平转手，已是幸运了。

｜图源：贝壳找房

不止以上个例，楼市君发现美林湖畔3月最新成交，右滑对比去年的成交价，价格普遍都降了。

约82平降价超8000元/平；约90平降价约1.5万/平；约72平降价超1.3万/平。

中介还表示，目前没有发现美林湖畔业主因为挂地涨价的，还是买方市场，普遍有几万到十几万的谈价空间。

整体对比去年最高的9万+、普遍6-8万/平的价格，目前美林湖畔的成交降幅在8000-15000元/平。

至于这些低位出手的业主，未来会不会拍大腿，还得看入手时间。

美林湖畔最早的一期于2003年开发，最新的第四期2008年前后交楼，体量大，时间跨度大，价格变化也非常明显。

2003年项目首开价格仅3000-5000元/平，那里当时还是“郊区”，用网友的话来说就是“鸟不拉屎的地方”。

到2013年，10年左右也才涨到1万出头；2016年来到了3万/平，那是新塘都卖2万左右了。

2018年后，金融城、鱼珠CBD落户，5号线三溪站，美林天地商圈及沿江高楼拔地而起，美林湖畔乘着东风一度卖到9万+。

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所以，2020年前入手的买家，大概率是不亏的。如果是去年高位接盘的，就很难评了。

其实从5改2新政出台后，美林湖畔作为金融城为数不多的标杆二手的优势逐渐弱化，被兰亭盛荟次新房挤压。

从走势来看，美林湖盘价格增长已经进入了回落和乏力期，未来大涨几乎没有可能，所以想置换的要趁早。

贰

地段保不了一辈子荣华

20岁高龄的美林湖畔老矣

作为早期网红盘，美林湖畔一半的荣光是金融城地段带来的。

美林湖畔门口不远处就是地铁5号线三溪站，走路就能到地铁口。

天河东商业虽然匮乏，但仅有的几家如山姆店、宜家家居、美林天地等都集中在小区附近，出行生活便利。

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但地段始终保不了一辈子，美林湖畔自身虽有优点，比如总楼层不高，且花园做得比较好，但 硬伤也真实存在。

1、最早一期20岁高龄，物业费低至1.2元/平，管理较差。

二手小区都有一个没法逆转的缺点就是会“衰老”，美林湖畔 最新的四期已经18岁了，最早的一期已经21岁高龄。

加上物业费几十年没涨过，1.2元/平（楼梯楼）～1.8元/平（四期宫园），物业管理很难抵抗老化速度。

局部墙体脱落、柱子断裂易位、渗水、设施设备老化等问题从2016年就陆续出现了。

甚至业主都吐槽：“如果美林湖畔的物业费多加1元/平，房价可以多卖1万/平。”

｜图源：羊城派

2、楼梯楼+产品过时，无法从车库坐电梯回家，车位不足。

由于开发时间跨度大，美林湖畔一至三期部分楼栋还是楼梯楼，想卖除非价格够低。

产品也干不过现在的户型，如72平虽没有过道浪费，格局也方正，但对比市面同面积3房+大飘窗+270°视野的，没有赢面。

｜图源：贝壳找房

此外，美林湖畔设计还有一个BUG就是楼梯楼的房子没法坐电梯回家，提着重物很不方便。

车位不足也是一个问题，整个小区只有两个地下车库，很多业主只能停在小区东北角的露天停车场，晚点回家都担心没车位。

3、前进小学+十八中学，学位很一般。

美林湖畔对口学校也比较一般，配套前进小学、十八中学名气都不大。

有优质教育硬需求的买家，要么中途置换，要么一开始就绕路走，此前就有业主卖了这里去买牛奶厂。

｜图源：贝壳找房

即便大家知道小区本身的缺陷，倘若放在兰亭盛荟次新房出来之前，片区没有多少选择的情况下，还是有人会买。

但今年最大的不同是，跟美林湖畔差不多总价600-1000万的新房，光天河东就有更多更香的选择。

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这时的美林湖畔是非常无奈的，年纪越来越大，毛病还不少，又遇到来自天河东很多年轻貌美的竞争力。

金融城正值盛年，地价5万+预期很高也不假，但这种利好刺激可能更多地体现在新房和次新房领域，比如新盘珠江天郦、珠光金融城壹号等。

而前期靠着地段和稀缺供应跑出来的美林湖畔，如今老矣，加上问题逐步暴露，可能带不动了。

大家觉得美林湖畔现在的价位，到底了吗？