救市的节奏，突然加快了！

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　　最近全国救市的节奏，突然加快了！

　　为什么？主要是这三大信号：

　　信号1：一线楼市“杂项政策”，几近全部解开

　　前两天，深圳和上海突然宣布对“7090”政策松绑，其中深圳是直接取消，上海则是在面积和比例上大幅松绑（7090政策，即90平米以下的房源，在项目上占比至少为70%）。

　　对于这个政策，我的感触是，都是二手房降价惹的祸！

　　要知道，面对二手房的无底线价格战，一手新房不得不卷产品，卷产品就意味着要抛弃刚需、更偏改善，而“7090”政策严重限制了开发商的发挥，例如北京新房的成交结构中，1000-1500万的房产最稳，小户型反而没有大户型热销。

　　
▲从二线城市的成交结构也可以看出，90㎡以下面积段，二手房成交占比普遍高于新房；而到了90㎡以上，这个交易结构便逆转了，新房成交占比明显高于二手房。

　　也正因为如此，面对咄咄逼人的“降价二手房”、逆转的市场成交结构，相关单位不得不将碍事的“7090”政策清理掉， 没办法，这个政策已经过时了。

　　同样过时的，还有离婚后禁止买房。 就在昨天，北京圈子内盛传“离婚3年内双方禁止买房”的政策已废止。

　　说实话，这条政策我觉得挺鸡肋的，毕竟楼市跌了这么久，现在谁还敢离婚买房？ 这不仅是对金钱的考验，也是对感情的考验，现在这个社会，能通过双重考验的人才真的不多了。

　　另外值得一提的是，北京这次新政没有发文，而是通过中介传出来的，印证了此前小艾写的《》，看来 北京救市的风格还是那样沉默无声......

　　整体来看，无论北京上海，还是深圳，当前楼市除了社保年限这个王炸，其他各种杂项限购政策，基本全解开了。下一步如果还要放大招，估计也只能出王炸了。

　　信号2：地王频现，用地价支撑房价

　　连续两年低迷的土地市场似乎迎来翻身之日，北京、宁波、厦门、苏州、青岛均有地块成功出让，其中竟然不少地块拍出了地王。

　　例如，宁波鄞州区位于江东核心板块的两宗地，经过67轮激烈竞价，最终被浙江交控以16.53亿元竞得，溢价率高达25.43%，成交楼面价25948元/㎡，刷新宁波楼面价的天花板。

　　前天厦门岛内拍地，7家国央企参与竞拍， 经过153轮的拼杀，国贸以成交总价32.1亿元，成交楼面价62671元/㎡拿下这宗地块，溢价率高达40.79%，刷新厦门乃至福建楼面价纪录！

　　还有苏州工业园区的双湖国宾东地块，经过51轮竞价，被绿城以30.82亿元摘下，成交楼面价65022元/㎡，溢价18.22%。这块地 不仅仅是苏州地王，也是江苏新地王。

　　还有北京昌平北四村地块， 吸引了17家房企激烈争夺，最终石家庄创世纪触顶摇号成交，成交楼面价33108元/㎡，溢价率达15%。这宗地大概率会给龙湖操盘，因为两家此前有过合作，即龙湖御湖境二期。

　　
相比之下，青岛的宅地出让则显得较为平静。当天出让的4宗涉宅用地，最终均以底价成交，总起始价17.3亿元。

　　此外， 除了上述这些土拍，不少城市如广州、北京、无锡，还有很多“潜在地王”也即将浮出水面。

　　比如广州，最近一次性挂出天河区四宗宅地，其中位于金融城东区的地块起拍价5.47万起。

　　还有北京，年前朝阳区就发布了供地计划，里面的 八里店、酒仙桥、永安里、三间房、平房都比较能打，还有丰台， 万众瞩目万泉寺、分钟寺、西南郊冷库、东铁匠营和 岳各庄 棚改，有人称之为丰台TOP5大佬，都算是城六区核心地块。

　　整体来看，这些地块都位于城市的核心位置，北京永安里、广州金融城、厦门岛内、苏州园区等等，放在三年前不用疑问都是抢手货， 现在一股脑都拿出来，摆明了是用靓货带次品的方式促销，这也是最有力的救市手段之一。

　　要知道，过去房价暴涨，主要就是通过土拍传导，最典型的案例，莫过于杭州蚂蚁之江地块。

　　▲2020—2021年，蚂蚁在之江拿地打造总部，然后之江房价一路上涨，直逼滨江和上城核心区。去年杭州的云启之江，在蚂蚁总部的预期下，4个月卖了3070套房子，成为杭州现象级网红盘。而 前两天，杭州规划部突然宣布，原来蚂蚁金服早在2022年7月就已经申请退地，也得到了官方批复。 消息出来后，之江板块房价大为震动，土地变动导致房价变动的传导效应可见一斑。

　　由此， 哪怕土拍造势算是老路子，但在当前形势下，老路子也要走出新气象。 但问题是，第一， 拿地的几乎都是国企和城投，除了龙湖、滨江等老面孔，这里面的土拍成交含金量具体如何，很难评判，因为左手倒右手、拍卖款返还这事在地产圈并不算新鲜；

　　第二，现在新房和二手房是两个不同逻辑、彼此割裂的市场，甚至同一区域的新房项目也是彼此割裂的，一条马路两个项目，销售可以冰火两重天，“单盘时代”早已来临 ，所以从这方面看，现在的土拍结果还能否刺激周边新盘+二手、有多大刺激，也很难说。

　　但不管怎样，各城市能够下大力气去推靓地、推好房子，这就足够说明各地救市的努力和诚意了。

　　信号3：央妈不断向市场释放资金，各大银行对房地产项目资料支持力度提高。

　　前段时间，国常会、住建部重磅发声，强调房地产“顶梁柱”作用，未来楼市仍有很大潜力。但很多人没有注意到的是，房地产融资协调机制正在落地。

　　对于融资协调机制，我个人认为它的作用甚至比放开限购还要大！

　　因为当前房地产低迷，最重要最直观的原因在于 疫情期间融资卡顿——开发商暴雷、项目停工——大家维权，对开发商信心降至最低，销售停顿——进一步导致项目融资卡顿.......

　　这一轮轮恶性循环下来 ，根本原因就在于我们的房地产融资机制存在重大问题，不少银行晴天送伞雨天收伞，活生生拉爆了不少资金状况良好的民营房企。

　　所以，对于房地产融资协调机制，如果真的能够落实下去，让现在“倒下的项目活过来”，保交付名单越来越多，那真的才算是给当前的楼市打了一针强心针！

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　　说实话，虽然我近期对楼市一直比较悲观，但我作为地产博主，又何尝不希望房地产好起来呢！

　　我和小艾，一直都是秉着讲真话、说实话的态度写稿子、发稿子，我也希望大家买对房，不说升值，能够保值就行了。

　　而对于很多买房人来说，他如果真的脑子一热，买了不该买的房，搭进去的钱就是一辈子的事情。

　　另一方面，本来有小日子的前车之鉴，咱们的房地产仍然走到这一步，这真的需要我们反思！而现在 既然摊开了救市，那就更需要避免重蹈覆辙，把救市的关键点找到，一针见血刮骨疗毒，而不是病急乱投医。

　　对于当前的房价，不少城市的房价目前已经回到了2016年，也就是上一轮暴涨前的起步价。在股市里，这个位置又叫“支撑位”，在这个阶段房价会反复横跳，然后才会选择方向。

　　至于这个方向，未来是破位继续下行，还是掉头向上逼空，欢迎大家加我微信详聊，全国各地各城市的都行。

　　本文作者：陈庆