重估招商蛇口

2023年的房企年报季又是一个重要的分水岭。尤其是随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了异常艰难的转折点。行业格局生变，想要在竞争激烈的市场红海中破浪而出，房企需要有良好的顶层业务架构布局和长期的驱动护航能力。

“隧道”之中，比拼的是一家企业的多栖能力、战略定力和优质产品力等。

此时，国务院国资委也对央国企们提出更精细的新要求。1月24日，国务院国资委明确表示，进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核。1月29日，国务院国资委再度释放重要信息，2024年各中央企业要推动“一企一策”考核全面实施，全面推开上市公司市值管理考核。

这一次直接明确挥动业绩考核的“指挥棒”，要将市值考核落实到具体公司和管理层个人。作为央企标杆，招商局旗下的招商蛇口（001979.SZ）也将市值管理列为重要工作，通过内涵式和外延式增长，努力实现央国企发展底蕴和市值表现高水平协同、质的有效提升、量的合理增长，发挥百年央企的“头雁效应”。

练好内功 逆势增长

市值管理并非一时的财技或短期的资本市场炒作。提高央企在资本市场的核心竞争力，意味着需要提高央企控股上市公司的价值创造能力，实现内涵式增长，一方面要提升公司盈利能力，优化公司治理机制；其次是优化战略布局和加强对外沟通，从而实现外延式增长，如注入优质资产、强化公司管理层和资本市场的沟通。

更重要的是，市值管理最终还要落脚于上市公司高质量发展。聚焦高质量发展，需加快推进央国企高水平的协同、质的有效提升、量的合理增长。而企业估值的决定因素和基础主要是价值创造能力、基本面以及所在行业特点。

提升央企效率和发展质量，才是市值管理根本目的。

过去的2023年，招商蛇口战略转型坚定有序、资本运作推进有力、管理提升抓铁有痕，锚定长期主义，坚持财务稳健，持续降低融资成本，展现出十足的韧性。“三道红线”始终处于绿档、多个优质地块进仓、多元业务全面开花，以高质量发展走稳行业“五强”。

对于招商蛇口而言，开发业务作为公司高质量发展的主赛道，其近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定基本盘。

面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，招商蛇口2023年全年实现营收1750亿元，归母净利润为63.19亿元，上升48.20%；1-12月累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2,936.35亿元，同比增加0.35%，销售规模跻身行业前五。

在当前市场环境下，上述成绩堪称优秀。中指院数据显示，2023年，TOP100房企销售总额为62,791亿元，同比下降17.3%。另据克而瑞数据，2023年百强房企中累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中31家同比降幅高于30%。

这一战绩也助推招商蛇口在行业中的名次逆势而上。在2022年业绩会上，招商蛇口给自己定下的2023年度目标是跻身行业五强。

“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。而一年之后，招商蛇口全方位完成了这一目标，无论是在经营业绩、市值还是土储、产品品质等方面，均已稳居行业前五。

财务稳健 用实际行动回馈投资者

业绩会上，投资者亦十分关心招商蛇口的市值管理工作。

据管理层介绍，招商局集团和招商蛇口一直都把市值管理的考核指标放在 KPI 指标里面的。“市值管理的核心是把企业的内在价值要做出来，公司自己要练好内功，要做好经营管理的工作，持续地提质增效。”

招商蛇口在实现2023年度归母净利润同比大增48.2%的同时，现金分红比率也进一步提升至45.88%。自2015年底重组上市以来，累计分红达372.47亿元，充分体现了公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报，为稳市场、稳信心积极贡献力量。

此外，招商蛇口管理层重申给投资人的承诺：2023—2025年，招商蛇口的股东回报规划会稳定在40%。这个承诺必须建立在公司盈利水平和现金流量能够满足分红的前提下，并且不影响公司的经营发展和财务安全的前提下实施。

比起短期内用回购提升股价，管理层也解释，鉴于此前增发完，“此时现金对投入公司经营生产可能比回购更有意义”，这既是对公司上下负责，对国资委负责，也是对投资人负责的体现。

三类业务稳步推进的同时，招商蛇口坚持稳健的财务管理策略，为招商蛇口长期可持续发展奠定坚实的基础。从公开数据来看，招商蛇口各项财务指标稳健且健康，其负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%。“三道红线”始终处于绿档并持续优化，2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

谋求发展的同时，招商蛇口也严格控制债务，用好每一笔钱，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，把提质增效降本落到实处，这也是市值管理的其中一项基本功。

多栖发展 提升运营管理能力

当前，房地产行业的发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线成为房企高质量发展的主要方向。

基于对行业变化及发展趋势作出的研判，招商蛇口制定中长期转型规划，其中，稳定开发业务基本盘是核心，通过提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，以形成稳健均衡的业务结构。

报告期内，做强主赛道，夯实开发业务基本盘之外，招商蛇口还积极推动资产运营类、城市服务类业务的发展。

用数据说话，2023年招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA 33亿元。其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道，2023年此类业务实现收入14.48亿元，实现EBITDA 5.33亿元。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共38个，在建及筹开项目44个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。据悉，因结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“花园城”系产品已成为招商蛇口具有差异化竞争力的商业名片，经营效益与品牌影响力持续提升。

招商蛇口通过专业的商办资产运营平台，长期致力于打造写字楼商业生态圈。招商MOffice是其核心品牌。凭借1个智慧平台，3大板块，6大价值体系，招商MOffice整合优质办公空间，串联区域美好资源，提供多元办公服务，构建美好商务智慧服务体系，探索未来办公新模式。

产业园方面，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态。目前已在国内15个核心一、二线布局30个主要项目，总经营建筑面积约226万平方米，在建及筹备项目5个，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

公寓方面，在多项政策利好下，招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。目前已布局19个城市，开业项目45个，经营建筑面积约115万平米；建设期项目39个，规划建筑面积约97万平米。

酒店方面，2023年实现营收10.62亿元。目前，招商蛇口酒店业务布局17个城市和2个海外国家；已开业项目18个，经营建筑面积55万平方米，建设期项目24个，规划总建筑面积76万平方米。

城市服务方面，旗下物业上市公司招商积余实现营收156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%；会展、邮轮、代建等业务也都获得了良好的发展。

资产证券化道路上，招商蛇口早已走在行业前列，打造了蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台并持续夯实。2023年上半年首批基础设施公募REITs扩募项目之博时蛇口产园REIT在深圳证券交易所上市。博时蛇口产园REIT的成功完成扩募，为招商蛇口带来投资收益8亿元。

有着储备丰富、业态多样的持有型物业资产，并伴随着不同类型REITs平台的构建，未来招商蛇口将进一步盘活存量资产，必将助力其资产运营业务的良性发展。

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