万科要活下去，郁亮带了个头

昨天晚上，朋友圈就被小米的21.59万跟中海的196.5亿持续刷屏。

没想到，深夜，万科也来贡献了一把热度。

3月29日，万科发布2023年业绩，董事会主席郁亮带头自降月薪至税前1万，没想到在网络上引发了泼天的流量。

要知道，在2019年、2020年，郁亮的税前报酬总额都是千万级别。

事实上，不仅郁亮，万科总裁祝九胜、监事会主席解冻也都自愿领取月薪税前1万元。

到底发生了什么，让万科的管理层对自己“狠下杀手”？

从去年下半年开始，由于地产行业的持续萎靡，市场对万科的质疑就未停止。只不过去年，11月6日，深圳国资专门为万科站台撑腰，短暂缓解了市场的担忧。

但这种效应并未持续很长时间，今年以来，万科又深陷舆论漩涡，炸天团此前发布的文章《》也对近期万科的遭遇做了梳理，在此不赘述。

业界更关心的是，在这样的挑战和压力面前，万科将如何应对？

01

万科的融资情况以及能否顺利偿债是投资者首要关心的。

对于这个问题，万科管理层是这么说的——

目前融资状态正常，但客观存在压力。

业绩会上，祝九胜详细介绍了万科在融资层面遇到的三大压力：开发业务收支不平衡带来的挑战、银行融资总对总机制转项目制带来的挑战、经营性业务融资挑战。

首先，整个房地产市场不景气，房企的销售规模在不断下降，万科难以独善其身，但同时，万科2023年处于工程交付高峰，对应的交付工程款额度大，这就行成了“剪刀差”。

其次，融资模式发生了变化。

过往，万科与银行是总对总信用贷，80%的融资是总部融资团队就能干成的，现在是转项目制，落到每一个项目上，这个问题不是每家房企都能碰到的，过往总对总的融资模式整个行业只有2家。

融资模式的转换，过往是一笔大金额就能提款，现在转信用贷，按工程进度才能提，且基本会封闭在项目的监管账户上，会显得总部的自有现金流略显不足，原有现金流逐步被消耗干净。

另外，万科的经营性布局，NPI率还没达到银行贷款率，经营性业务的收益率不足以覆盖利息爬坡的状态。

虽然压力山大，但万科依然表示，这一关一定闯得过去。

02

怎么闯？

大股东的助力不能少。

去年11月6日金融机构的交流沟通会上，深圳国资做出了积极的表态，对稳定市场信心起到了关键作用。

此后，深圳国资协调了多家国企与万科进行对接，采取了4大类措施来以市场化和法制化的方式帮助和支持万科。

第一，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；

第二，市场化的方式认购万科旗下印力消费基础设施REITs；

第三，通过深圳国企和万科之间的产业协同，推动了多个项目合作；

第四，深圳国资积极协调金融资源支持万科。

目前这些项目进展有的已经完成，有的已经支付诚意金，有的还在逐步落地过程中。

按照万科管理层的说法，如果上述这些项目全部落地，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。

03

要解决当前的困局，股东支持是一方面，更重要的还是万科团队的作为。

对于融资模式的转变，基于此前长期良好合作，万科争取到了银行给的宽容期限，即1~3年的转换期。

虽然总对总机制走不通了，但上帝关上了一扇门，就会给你打开另一扇窗——房地产融资协调机制，俗称项目“白名单”的执行，是万科应对还款和提款这对矛盾的正负数。

目前，万科有190亿元左右、30多个项目进入“白名单”，这意味着万科能够拿到更多开发层面的融资。

虽然销售下行，但在郁亮看来，万科新投资兑现度高，产品能力有长足进步，还是跑赢了大市，继续维持在行业头部，很好完成了28.9万套房子交付。

针对销售规模下滑，祝九胜表示，1000亿元规模下滑可以拿50亿元的经营性业务去平衡，所以经营性业务要放更多的精力。

目前，万科旗下印力消费类基础设施REIT已经在询价阶段，万纬物流REIT正在申报中，长租公寓REIT也在积极准备。郁亮表示，今年，万科大概有可能成为行业里唯一一家在三个领域具备REITs的公司。

此外，今年前三个月，万科经营贷新增了100亿元。万科资源丰富、资产足够，虽然目前经营贷余额不高，但管理层相信，经营贷余额会芝麻开花节节高，为集团提供新的资金来源。

对融资后市，祝九胜是有信心的。

他说，两岸“援”声啼不住，轻舟将过三重山。

左岸是客户支援的声音、金融机构支援的声音，右岸是以大股东为代表的的国资国企支持的声音以及政府支持的声音，加上万科自身的努力，一定会克服三大困难，越过这“三座大山”。

04

“羊到山上晒不黑，煤到水里洗不白。”

郁亮说，万科的基础能力和竞争力都在。

但光有业务能力还不够，还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，对超预期下跌做更充分准备。

“我们虽然很早提出‘活下去’，但现在看来，我们的危机意识还需要更强，改变的决心和力度还要更大，安全垫还需要更厚。”

基于这样的考虑，郁亮也表示，万科在今明两年提出了坚定降杠杆的目标。

未来两年，万科将削减付息债务1000亿元以上，坚决把债务降下来，在更安全的基础上去考虑发展。

最后，炸天团多说一句，要是这样的万科都要倒下了，那么，我们要不要问责下，到底是谁制造了这场行业灾难？而又该谁来负这个责任呢？

关注大爆炸运气大爆发