吴晓波：楼市没有变天，京沪深才是全国楼市回暖的北极星指标

著名财经作家吴晓波3月27日在文章开头先说了一下自己的委屈，一年前谈救楼市，会被当成过街老鼠人人喊打，而如今再谈救市似乎又让人觉得这是马后炮，有点为时过晚。

他为什么这么说呢？因为他去年曾表示，只有救楼市才能救内需。因为这句话被舆论推上热搜。他的原话是这样的，提振当今十分低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，此事宜早不宜迟。环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属。因此，只有救楼市才能救内需。

其实吴晓波觉得委屈我觉得并非他谈到救市，而是比较绝对化的语言。在吴晓波今天看来，在当今的经济增长模型里，房地产仍然运行在既有的波动逻辑之中，楼市“变天”的基本条件仍未形成。

我们平时经常听到说房地产投资逻辑已经改变，房地产已经变天，其实意味着房地产曾经赖以生存的高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式已经难以为继，已经与时代不符，房地产正在从高速向高质量发展转变。

我认为吴晓波想表达的无外乎就是房地产在拉动经济增长中的地位仍然存在，这也是他所谓的只有救楼市才能救内需的存在逻辑。但我想这并不代表房地产的内在逻辑没有发生改变。

不过吴晓波的话似乎也有他的道理，他认为，所谓“变天”，指的是某一产业的运行逻辑和利益结构发生了根本突变，新的生产力和组织方式对既有格局实现了革命性的替代。

现在来看房地产行业，虽然你看哪哪都变了，但似乎就像吴晓波所说，支撑中国房地产行业的基本逻辑和利益链格局，并没有被打破。比如，地方对土地的高度依赖，优质房产的抗通胀能力，商业银行对居民房贷的大比重依赖，城市化以及巨型城市的人口吸纳。

从这个角度来看，好像吴晓波的话并没有什么不对。尽管现在地方对土地的依赖程度在降低，但仍然没有完全改变，因为还没有能替代的产业，对居民更是如此。

此前住建部曾说过一句话，似乎也印证了房地产短期内的难以替代性作用。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

所以，吴晓波敢说，如果这条庞大而持重的利益链仍然存在，令人畏惧的“四五六”特点没有得到有效改变，那么房地产所谓“变天”就不成立。此时更不是推倒重来的时候，其实之前国家也强调过先立后破。

吴晓波建议，大家应该关注三个城市的政策调整，历史的经验告诉我们，京沪深这三个城市的楼市回暖，才是全国楼市回暖的北极星指标。

吴晓波判断，未来房地产将呈现三个特点，第一，一个城市的楼市能否复苏，将全部地取决于产业的活跃度和人口的净流入，各地分化严重；第二，改善性需求将超过刚需需求；第三，楼市下坠的幅度和深度难以预料，而是利率下调和物价上涨的预期及发生。

其实，他的意思很明确，就是说，并不是说需求没有了，现在楼市的底可能大家无法判断，但是政策的利好预期确是显而易见的。如果当所有的政策都用上时，那就需要楼市自身的修复机能起作用了，显然，目前来看，楼市政策并没有出尽。

其实有一点我很同意，刚需似乎在减少，这是大趋势决定的，再一个就是也有一部分被市场淘汰掉了，房价越来越高，他们买不起只能选择去租房。未来改善需求将会发挥重要作用，在市场中占比越来越大，过去买了房的，他们购买力也相对比较强，改善的需求更强烈。

事实上，现在你看装修的，很多也都是存量房装修，新房装修的占比大幅减少。一定程度上，这意味着改善型的需求在不断增加。所以，不难想象，接下来的房地产政策调整，也会在激发改善性需求方面下大功夫。

比如在松绑限购以及降低二套房贷利率，降低首付比例，以及大户型标准调整等。总之，楼市是否回暖，重点关注一线城市的政策调整，它们将会起到引领作用。但前提是，老百姓对未来收入预期及楼市信心的恢复才是根本。