中指研究院：全国300城一季度住宅用地出让金2180亿元 同比增长10.4%

本报记者 夏晨翔 北京报道

近日，中指研究院发布《2024年一季度中国房地产市场总结与趋势展望（土地篇）》（以下简称《报告》），指出今年以来全国300城住宅用地供求两端延续低温态势，但同比降幅均收窄。

《中国经营报》记者了解到，经初步统计，2024年一季度（截至3月26日），全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅较去年全年收窄10.2个百分点；土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

对于出让金及楼面均价提升的主要原因，中指研究院指出，是由于今年以来一、二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。

市场集中度上升

根据中指数据，2024年一季度（截至3月26日），一线城市推出住宅用地面积同比降幅超五成，但成交面积、土地出让金、成交楼面价则出现不同程度增长。

究其原因，一是去年上海、广州第一批次住宅用地多在一季度发布挂牌公告，但拍卖环节多集中于4月，而今年一季度一线城市不少地块已在3月完成拍卖，且北京出让规模增加至152万平方米，成交面积同比增幅超100%。

此外，今年一线城市成交地块多位于核心区，成交楼面价整体较高，而去年同期广州出让地块成交楼面均价较低。二线、三、四线城市受供应端及房企投资信心偏弱影响，推出、成交面积同比均下降，推出面积降幅均近三成，成交面积降幅均超一成；部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低，成交楼面均价更多是结构性变动，二线城市同比下降5.9%，三四线城市同比上涨6.9%。

随着企业投资进一步向核心城市聚焦，市场集中度也有所上升。

数据显示，2019—2023年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重普遍逐年提升，2023年占比相较于2019年均提升约10个百分点。2024年一季度（截至3月26日），在一线城市土拍节奏加快带动下，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至六成。

从重点22城来看，优质地块推出比重增加。一季度（截至3月26日），北京、上海、杭州土拍情绪较稳定，推出宗数占22城的比重约31%，而沈阳、郑州、武汉推出宗数均在3宗以下。

为提高房企参拍积极性，多地持续加大优质地块供应力度。如北京2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中，有9宗位于中心城区，占比约四成，其中东城区也有住宅地块上新，且大多数地块周边有地铁，项目去化具备一定保障；广州第一轮拟供应商品住宅用地清单中，中心四区地块数量占比超四成。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，部分核心城市优质地块推出量增加，且推地节奏加快，带动核心城市住宅用地成交面积增长，房企投资更加聚焦核心区域、优质板块，土拍分化行情进一步加剧。根据自然资源部数据，前两月一、二线城市住宅用地成交量同比增长。而核心城市住宅用地放量一定程度有利于提振企业拿地积极性，也有利于带动土地市场预期修复。

土地规则整体宽松

《报告》显示，2024年以来，土拍规则整体延续宽松态势，部分城市继续放松土拍条件。

如上海在今年第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均做出一定优化，多层、小高层、高层中小套型标准由之前不大于90平方米、95平方米、100平方米调至不大于100平方米、110平方米、120平方米，中小套型比例的要求由之前60%—80%降至50%—70%。

此外，深圳于近期亦取消了“70/90”政策。杭州萧山、余杭区公告地块取消限房价；福州优化公用配电房、阳台赠送面积等计容规则；青岛提出土地出让金余款可按合同约定分期缴纳，最迟付款时间不得超过1年。今年1月，郑州首个现房销售地块成功出让，现房销售试点持续推进。

取消限价也带动了部分核心城市优质地块土拍升温。

数据显示，杭州、上海在优质地块带动下，多宗地高溢价成交。如1月26日，杭州成交6宗地中5宗溢价，其中北干西单元地块溢价率达31%；2月27日，杭州7宗地块全部溢价成交，其中6宗溢价率在15%以上。3月14—15日，上海出让5宗地，全部溢价成交，其中4宗触顶摇号。

此外，北京在一季度进行的4次土拍中，丰台大瓦窑、海淀翠湖、大兴西红门、顺义空港地块、昌平生命科学园地块均竞拍至摇号阶段，而其余地块多底价成交。2月29日，合肥滨科城BK202401号、包河区BH202401号地块竞争激烈，溢价率分别达到54%、32%。

另外，郑州、济南、南京土地市场整体表现仍显低迷。

1月29日，济南17宗地全部底价出让；郑州于1月30日、2月2日推出的8宗地，1宗流拍，7宗底价成交；南京1月10日、1月27日、3月8日土拍中，累计推出宅地10宗，2宗取消交易，8宗底价成交。

陈文静指出，整体来看，今年以来土地市场延续去年以来的缩量态势，但核心城市加快优质地块供给，部分地块竞拍热度较高，对整体市场情绪产生了积极影响。与此同时，各地土拍规则也在优化调整，有利于为多样化住房需求提供更多匹配的土地资源，更好地促进住房需求释放。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。

（编辑：卢志坤 校对：翟军）

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