2024年2月亚洲（中国）长租公寓发展报告

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。

公寓市场综述

01全球租赁市场发展动态

美国方面，根据亚洲旅宿大数据研究院监测显示，2月公寓租金新租约中租金为4230美元，年增率增长3.3%；另布鲁克林新租约提高至3499美元，年增率增长2.9%，皇后区西北地区(含长岛市与阿斯托利亚)租金亦上涨至3239美元。

加拿大方面，由Rentals.ca发布的最新报告显示，加拿大2月出租房租金平均要价为每月2193加元，同比上涨10.5%，这是自2023年9月以来最快的年度增长。一睡房单元，全国平均租金为1944加元，同比升13.33%，环比降0.08%；二睡房的租金为2330加元，同比升12.31%，环比升0.61%。该报告说，和加拿大央行开始加息也就是2022年2月之前相比，全国平均租金要价增长了21%，即每月增加了384加元。

英国方面，英国2月份伦敦房租平均月租金为2035英镑，年增率10.6％。英国国家统计局显示的数据，截至今年2月，英国租屋族每月房租平均上涨9％，这是自2015年以来最高的年度增量。在英格兰，每月平均租金为1276英镑 ，年增率8.8％。其中最大增幅出现在伦敦，且房租远于英国其他地区，每月平均租金为2035英镑，年增率10.6％。

02亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面，根据My Housing Market的最新数据， 继上个月下跌之后，2月全国公寓价格有所上涨，全国平均公寓售价上涨了1.1%，至632251美元，比2023年2月的结果高出6.7%。2月份，大部分首都城市的公寓价格均有所上涨，达尔文以8.2%的涨幅领先，其次是珀斯、布里斯班、阿德莱德、悉尼和堪培拉，涨幅分别为5.5%、3.2%、2.1%、1.2%和0.2%。CoreLogic报告称，房价上涨也促使2月份澳洲租金增长重新加速，月度变化率上升至0.9%，创下自去年3月以来的最高。这种重新加速也使得季度租金上升至2.4%，这是自去年5月以来的最高值。其中，珀斯在独立屋和公寓的租金增长中领跑。CoreLogic指出，租金的年增长趋势也有所回升，全澳租金指数从去年10月的最近低点8.1%上升到截至2月底的12个月内增长了8.5%。

新加坡方面，新加坡的住房市场显示出了分化的趋势，其中私人租赁市场在2月份继续呈现疲软状态，而住房发展局（HDB）的租金则攀升至新的历史高点。根据新加坡房地产交易所的最新数据，公寓租金在2月份比1月份下降了1%，这已是连续第13个月出现下跌。这一趋势的主要驱动力是供应过剩，特别是去年许多新公寓获得了临时入住许可证，增加了市场上的租赁房源。这种供应量的增加，在某些地区导致了租金价格的下降。从地区分布来看，核心中央区（CCR）的租金下降最为明显，其次是城市边缘区（RCR）和外围中央区（OCR）。

2月份共管公寓的出租量较上月下降21%，同比下降7.7%，至4715套。

03中国租赁市场发展动态

2月，随着春节假期结束，住房租赁需求开始季节性复苏，重点监测城市租金环比跌幅明显收窄。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数仍保持在1800元/月，同比-5.26%。北上深一线城市的租金水平持续领先全国，杭州跻身前四。在排名前十的租金水平中，环比呈现4升6降的态势。增幅最高的城市为武汉，环比4.02%，降幅最高的城市为三亚，环比-11.8%。

04租赁企业签约开业动态

春节前后，根据ABN指数监测，多家公寓品牌产品面世开业试营业或签约筹建。

#开业预开业方面

华润有巢宁波首个TOD保租房项目入市，包含315套精装公寓。有巢公寓在宁波首个TOD保租房项目“有巢公寓金达南路店”全新入市，共计315套保租房。今年是有巢进驻宁波的第五年，依托宁波彩虹北路店的成功改造经验，有巢在宁波轨道交通TOD金达南路站打造了有巢公寓·金达南路店。从存量改造的宁波彩虹北路店到如今全新开发运营的宁波金达南路店，华润有巢用五年时间落地了两个保租房项目，据悉在2024年5月将入市第三个保租房项目“有巢国际公寓社区·江南路店”，届时将提供保租房房源一千余套，有效缓解新市民、青年人住房困难。

广州北国际人才社区智都泊寓入市。广州花都区委、区政府举行广州北国际人才社区智都泊寓、人才服务基地揭牌仪式。公寓坐拥5栋高楼，首批开放200套房源，面向符合条件的人才配租。

朗诗寓南京临江青奥站社区正式开业。南京临江青奥站社区毗邻长江，坐拥一线江景，周边交通便利，生活设施完善，步行10分钟可达江北核心区域。社区内还配备400㎡超大公区，影音室、健身房、娱乐区一应俱全，相关配套齐全，可实现拎包入住。

铂顿国际公寓广州长隆野生动物世界店开业。铂顿国际公寓广州长隆野生动物世界店正式开业。公寓座落于番禺万博商圈，毗邻长隆野生动物世界景区，步行至景区仅需3分钟。公寓内拥有客房120间，均为复式房型，层高4.5米，落地大窗视野宽阔。另外，中西式自助餐厅、洗衣房、健身房、会议室，配套功能齐全。是商务旅居，领略城市繁华及休闲旅游的理想选择。

招商伊敦五大公寓新品三地开业。招商伊敦宣布旗下五家公寓在三地全新开业，项目包括杭州壹间·花栖云境里、杭州壹间·花屿观澜里、杭州壹间·半山，合肥壹间·奥体公园和深圳壹栈·仕林臻邸。作为招商蛇口综合发展战略的重要一环，招商伊敦打造“壹”系品牌中长租公寓，三大产品线包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，为青年白领、城市精英和高端商务客群提供“全周期租住解决方案”。截至2024年2月，招商蛇口公寓业务布局全国20个城市，管理面积超200万㎡，管理房源量约4.8万间/套。

广州雅诗阁琶洲服务公寓即将启幕。广州雅诗阁琶洲服务公寓即将在2024年木棉花开之时启幕。公寓提供378间客房，每间套房均有设备齐全的厨房。另外，公寓为客人打造了爆款网红高空泳池，以及室内恒温游泳池。公寓位于海珠区琶洲西区的心脏地带，紧邻广州国际会展中心，周边多家知名互联网公司驻扎于此，是面向全球的高端创新型商务经济圈。公寓周边餐饮、娱乐、购物、人文艺术公园等配套设施一应俱全，将为宾客打造舒适便利的时尚生活圈。

杭州亚运村宁巢美地公寓3746套房源将入市。杭州亚运村媒体村宁巢公寓旗下的美地公寓公开招租。该公寓位于亚运村，是亚运会关键场馆之一，赛后将转型为人才租赁住房。招租对象主要包括杭州市及萧山区认定的高层次人才及大专以上毕业生。房源总计3746套，以40至60平方米的一室户为主，占3546套，其余200套为约90平方米的两室户。所有公寓均为精装修，家具家电一应俱全，并配备有净水器、空气净化器等升级设施。具体租金将于下月公布，并根据杭州人才租赁房租金管理规定，为不同层次人才提供价格优惠。

上海松江柚米社区即将开放，提供2252套房源。上海松江经开区西部科技园内的柚米社区目前已基本完成建设，预计将于4月正式启用，社区将推出2252套房源。柚米社区由7幢现代高层建筑组成，配备完善的生活设施和服务，包括服务中心、共享公区、园林绿化等。社区拥有多种户型满足不同层次人才需求，配备齐全的家具和电器，实现拎包入住。

#签约方面

铂顿国际公寓进驻广东潮州万年城。东呈集团旗下铂顿国际公寓与广东潮州万年城达成合作，联手打造广东潮州全新CBD地标——万年城·潮州万达广场。万年城·潮州万达广场位于广东省东部门户城市潮州市新城核心地带，是政府重点打造的城市未来发展新核心。铂顿潮州万年城项目是铂顿国际公寓进入潮州的第三个项目。该项目客房为34-75平方LOFT户型。作为东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌，将为旅行者提供舒适的住宿体验，同时助力开发商将存量物业去化。

05租赁企业融资金融动态

住房租赁行业融资环境正在多渠道改善。2月28日，中信建投-深圳人才安居租赁住房类REITs在深交所成功发行，这是深圳市人才安居集团50亿元租赁住房类REITs储架首期产品，两处底层资产均为保障性租赁住房。2月29日，中国农业发展银行海南省分行批准4.8亿元贷款，用于支持位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的保障性租赁住房项目。博鳌乐城是海南自贸港的关键园区，该项目位于其产城融合发展核心区，计划建设1160套保障性租赁住房。

融资方面，2月，地方住房租赁平台公司继续积极推进保租房REITs筹备工作。2月1日，湖北省住房保障建设管理有限公司发布保租房公募REITs基金管理人服务成交结果公告；大连市国有房屋经营集团有限公司公示大连保障房基础设施公募REITs基金管理人发行前咨询服务项目中标结果。此前，建设银行曾发布公告称，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。

062024年各省市保租房筹建规划

根据ABN监测显示，2023年，全国保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），据住建部公布的204万套（间）的目标比较，目标完成率为104%。春节过后，各省市在两会上进一步明确了2024年的保障房筹建工作和目标。

江西省：2023年，全省开工（筹集）保障性租赁住房16.72万套（间），居全国第三，保障新市民、青年人等近11万人。

广东省：2024年广东将新增筹集建设保障性租赁住房不少于18万套，发放公租房租赁补贴不少于4万户。

湖南省：2024年计划开工建设保障性租赁住房4万套、开工改造城镇老旧小区2000个。

甘肃省：2024年甘肃省大力发展保障性租赁住房，以存量房改建、改造为重点，推进企事业单位闲置住房、公寓转为保障性租赁住房，将新筹集建设保障性租赁住房2.3万套。

合肥：2023年累计筹集保障性租赁住房1.2万套。

河北省：计划年内筹集超2万套保租房。河北省召开全省住房和城乡建设工作会议，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，河北省将全力推动房地产市场的恢复和发展，因城施策，利用政策工具来更好地支持刚性和改善性住房需求。全年计划筹集保障性租赁住房超过2万套，以解决新市民、青年人和农民工的住房困难问题。

深圳：2024年筹建保障房10万套。深圳市正加速推进保障性住房建设。在2月19日的高质量发展工作推进会议上，深圳计划将遵循“越多越好、越快越好”的原则和“四跟”策略，目标在2024年全年筹集建设保障房10万套(间)，并供应分配6.5万套(间)。

南昌：2024年计划筹建1.7万套保租房。2024年南昌计划筹建1.7万套（间）保障性租赁住房，旨在改善民众居住条件。2023年南昌已下达5.65亿元补助资金，全市保障性租赁住房项目实际完成投资6.21亿元，超额完成年度计划的16650套（间），实际筹集16805套（间），且已全部开工或交付使用。

郑州：2024年人才公寓拟配租12103套房源。为推进青年发展型城市建设，打造“青年郑州、活力郑州”，更好支持青年施展抱负、建功立业，满足各类在郑就业创业的人才住房需求，市住房保障和房地产管理局对郑州市2024年拟配租的17个项目共计12103套人才公寓进行了预公告。

杭州：2024年，计划筹建配售型保障性住房不少于6000套。2月27日，浙江省内首批配售型保障性住房项目在杭州开工建设，这标志着杭州市在保障性住房建设方面迈出了新的步伐。到2024年，杭州市计划筹建配售型保障性住房不少于6000套。杭州市政府已经制定了详细的保障性住房建设规划，未来几年将逐步增加保障性住房的供应量。

青岛：2024年计划建设筹集保障性租赁住房1.5万套（间）。

温州：2024年，温州市区计划建设筹集保障性租赁住房11755套（间）。

金华：2024年计划建设筹集保障性租赁住房3.2万套（间）以上，发放公租房租赁补贴1.49万户。

榜单发布&分析

#ABN指数分析#

综述：2024年2月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于稳中略升，监测均分分别达到达到54.68、93.29。

搜索指数：搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、泊寓、招商伊敦、宁巢、铂顿。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、政策动态等方面，如广州雅诗阁琶洲服务公寓即将启幕；广州北国际人才社区智都泊寓入市；招商伊敦五大公寓新品三地开业等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数：2月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为泊寓、雅诗阁、乐璟、有巢、朗诗寓。如杭州亚运村宁巢美地公寓3746套房源将入市；朗诗寓南京临江青奥站社区正式开业；铂顿国际公寓进驻广东潮州万年城等报道都是重点宣传方向。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在各省市保障性租赁住房开工和筹建推进工作，签约收购、新兴品牌推介等活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如上海松江柚米社区即将开放；华润有巢宁波首个TOD保租房项目入市；重庆国企收购首批4207套房源投入租赁市场等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数：2月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金上涨幅度稳中有升，投资人信心保持平稳，投资指数基本持稳。

#综合分析#

国企多种方式投身租赁市场｜重庆国企收购首批4207套房源投入租赁市场。2月，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行。本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源。首批收购的7个项目，集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主，预计下半年开始陆续投入运营。

2月，乐璟生活社区与苏州太仓资产集团旗下投资公司签订战略协议。双方后续将开展包括园区配套企业住宿的前期咨询、委管服务、承租改建或组建合资公司等多层级的合作；杭州安居宁巢与嘉城集团旗下公司也达成类似协议，此类合作积极发挥了专业机构与政府投资平台的协同发展优势，成为当前行业发展的重要趋势之一。

另外，2月，传万科正计划出售泊寓部分股权。有市场消息指出“万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

国有企业市场化批量收购商品房或者积极和公寓运营商达成战略合作，有利于向市场传递积极信号，释放支持房地产稳健发展的态度和决心；有利于增加租赁住房供给，满足新市民、青年人多层次住房需求，促进房地产市场加快恢复。

人才公寓成为租赁产品“主力军”｜2月，各地在积极确定保租房目标的同时，也加快了人才公寓的建设和布局。吸引人才，满足青年租客的租赁需求，促成了人才公寓成为各地重视的租赁产品“主力军”。

郑州2024年人才公寓拟配租12103套房源。为推进青年发展型城市建设，打造“青年郑州、活力郑州”，更好支持青年施展抱负、建功立业，满足各类在郑就业创业的人才住房需求，市住房保障和房地产管理局对郑州市2024年拟配租的17个项目共计12103套人才公寓进行了预公告。

浙江海盐将新增1000套高端人才公寓。位于浙江嘉兴海盐经济开发区的人才公寓项目六幢主体结构已全面封顶。海盐经济开发区园区数字化人才公寓项目位于该区西场路东侧，泾海路南侧，由海盐杭州湾投资发展集团投资建设，总投资3.5亿元，建设约1000套高端人才公寓。项目设计空中共享长廊，串联6栋独立单体，连接空间将打造6个公共活动区域，包括空中花园、空中书吧、空中健身房、空中会客厅、空中酒吧，中间设置贯穿南北的空中连廊，实现漫步云端生活体验。项目完工后将面向海盐经济开发区工业主平台近千家企业中高端人才。整个项目将于2024年底完工。

杭州亚运村宁巢美地公寓3746套房源将入市。杭州亚运村媒体村宁巢公寓旗下的美地公寓即将公开招租。该公寓位于亚运村，是亚运会关键场馆之一，赛后将转型为人才租赁住房。招租对象主要包括杭州市及萧山区认定的高层次人才及大专以上毕业生。房源总计3746套，以40至60平方米的一室户为主，占3546套，其余200套为约90平方米的两室户。所有公寓均为精装修，家具家电一应俱全，并配备有净水器、空气净化器等升级设施。宁巢公寓表示，具体租金将于3月公布，并根据杭州人才租赁房租金管理规定，为不同层次人才提供价格优惠。

广州北国际人才社区智都泊寓入市。广州花都区委、区政府举行广州北国际人才社区智都泊寓、人才服务基地揭牌仪式。公寓坐拥5栋高楼，首批开放200套房源，面向符合条件的人才配租。

“宿舍型”公寓或成投资新热点｜2月，周大福旗下的城璟租住集团完成收购位于上海宝山区大场镇环镇南路858弄8、11、13号独立楼宇项目，并计划将该项目改造升级成为宝山区标杆的宿舍型保障性租赁住房项目——“城·宝山中环社区”，引发了业界对“宿舍型”公寓成为投资新热点的讨论。

由“周大福家族办公室+原凯雷团队啟城投资+轻松寓”组成的城璟租住，算是当下不动产资管机构里的豪华团队。其另辟蹊径落子宿舍型公寓，又与股东方的产业布局和资源优势密不可分。成立仅仅一年时间，城璟租住就已接连完成两笔重资产长租公寓项目收购。去年6月收购的上海松江新城独立宿舍园区项目——城璟·松江中山社区，已完成了户外景观、公共区域及室内装修工程改造，并计划于今年3月内投放市场。项目目前已成功纳保，且有约30%客户预定，待3月开园之后将会陆续入住。从已收购的这两个项目，不难看出城璟租住本身的投资特点。其一，以重资产收购为主；其二，聚焦一线城市产业聚集区；其三，偏好宿舍型公寓细分赛道。

除了城璟，泊寓将推出“泊寓丨安舍”多人宿舍产品线。2024年，泊寓将推出“泊寓丨安舍”多人宿舍产品线，以“企业省心的安全小窝”为定位，打造安全、舒适的集体住所，让企业省心，让员工体面。自2016年多人宿舍产品在广州科学城店首次推出以来，泊寓已在合肥、苏州、南京、深圳等6个城市的7家门店，管理超过1万个床位。多年来，多人宿舍产品始终保持着稳定的经营表现，合作企业客户持续保持高满意度。

公寓企业布局拓展B端业务｜2月1日，有巢公寓·宁波金达南路店全新首发。有巢公寓·金达南路店位于浙江省宁波市鄞州区下应街道首南东路1275号，总建面1.1万平米，包含315套精装公寓，是有巢在宁波的首个TOD站点规划类保租房项目。有巢公寓·金达南路店在4F打造了超200㎡的共享公区，包含时尚的健身房、KTV既视感的影音区、窗边的阔景咖啡吧、榻榻米风格的休闲自习区、多功能会议室、桌球厅、烘衣房等功能空间，旨在以空间赋能社交，激发出更多的社区归属感。

越来越多的公寓企业布局商圈、TOD、工业园区、租赁社区，重点是拓展B端业务。监测显示，2023年，万科泊寓合作企业数量新增超过1000家。万科推行企业客户KA经理制，实现泊寓专人对接企业在全国范围内的所有租住需求，提供一站式租住方案。主要方式有三种：第一，与企业达成稳定的包租合作，为员工提供品质居住生活；第二，与企业共同打造舒适多人宿舍，提升蓝领员工幸福感，增强企业整体竞争力；第三，向企业推出商旅短租服务，提供具有竞争力的住宿解决方案。

国际公寓投资运营商加速扩张｜既1月希尔顿、雅高等酒店集团在公寓市场进行布局外，国际投资机构也加快了公寓板块的拓展。2月，雅诗阁中国发布2024年度开业计划。2024年，雅诗阁将在中国18个城市，布局8个公寓品牌20+公寓项目8000+客房。国内公寓运营商和国际公寓品牌将迎来新的竞争。