大额计提减值蚕食利润，2023年万科少赚了105亿元 | 看财报

3月28日晚间，万科A（000002.SZ）发布2023年度报告。期内，公司实现营业收入约4657.39亿元，同比下降7.56%；归属于上市公司股东的净利润约121.63亿元，同比下降46.39%；扣非净利润约97.94亿元，同比下降50.62%。每股基本盈利1.03元；全面摊薄的净资产收益率为4.8%，较2022年下降4.47个百分点。

对于净利润的下降，公司在年报中指出，主要受开发业务结算规模和结算毛利率下降影响，部分开发项目计提了减值。报告期内，公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，影响归属于母公司股东的净利润约29.5亿元。

开发业务仍是万科最主要的营收来源，报告期内，公司来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.46亿元，占公司总营收的比例约92.27%。同时，来自物业服务的营业收入约294.3亿元，较2022年同期增长14.17%，约占公司总营收的6.3%。

2023年，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。根据第三方机构统计，万科2023年销售规模保持行业第二；全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。

此外，在“保交楼”的方针指导下，2023年，万科保质交付28.9万个单位，约191个批次实现交付即办证。

除了开发业务，2023年，万科的经营服务业务实现全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。

年报显示，2023年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入约34.6亿元，同比增长6.8%。万科旗下长租公寓品牌泊寓新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间。截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个城市。

物业服务方面，2023年，万科旗下万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13%；商企和城市空间综合服务收入117.0亿元，占比35%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。

进入3月以来，万科频繁受到资本市场关注，大家的焦点无一不是放在公司的偿债能力上。

年报显示，截至2023年末，万科的净负债率为54.7%，较2022年底提高11个百分点。期末有息负债合计约3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。

其中，一年内到期的有息负债约624.2亿元，较2022年同期有所减少，占比为19.5%。一年以上有息负债约2576.3亿元，占比为80.5%。分融资对象来看，银行借款约1973亿元，占比为61.7%；应付债券约792亿元，占比为24.8%；其他借款约435亿元，占比为13.5%。

报告期内，万科全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%连续5年下降。截至2023年末，万科持有货币资金998.1亿元，同比减少27%，可以覆盖公司一年内到期的有息负债总额624.2亿元。

另据万科披露，2023年，公司新获融资约897亿元，其中境内新获融资约766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资约131亿元。扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。

境内融资中，2023年万科累计发行信用债100亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，分4次完成总额为80亿元的中期票据发行。截至3月28日，万科在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个。

值得注意的是，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）