美的置业总裁郝恒乐：现在谈楼市恢复为时尚早

行业持续筑底，房企业绩压力不减。3月27日晚间，美的置业（03990.HK）发布2023年全年业绩，报告期内，公司实现营业收入735.65亿元，与上年基本持平；毛利率约11.5%；年内核心净利润实现22.56亿元，同比下降41.7%；公司拥有人应占利润约9.14亿元，同比下降47.1%。

在销售方面，美的置业2023年全年实现合同销售总额658.5亿元，同比下降约17%。这一下降的趋势在今年前两个月依旧延续。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉表示，回顾2023年4季度的情况，市场还在持续下行，1、2月份也下行了50%以上，整个市场还处在持续触底的过程。

“近期头部的优质房企也面临了一些困难，说明现在的市场已经是非常严峻的情况，”在被问到2024年的销售目标时，王全辉提及，全年的销售目标是550亿元左右，但规模不是公司最关注的指标，当前更加关注现金流的安全问题，“2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放”。

尽管销售规模有所缩减，但美的置业近年来都将回款率保持在80%以上，保证了较为充沛的经营性现金流。“市场艰难的情况下，我们也能够保证一个月30多亿的回款，”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示。这样的回款情况使得美的置业面临到期债务时压力并不大。

据林戈介绍，2024年，美的置业到期公司债务共62.5亿元，截至2024年3月，已如期兑付19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。“从短期债务来看，公司约有120多亿的债务，每个月只有10亿左右，没有什么压力。”

除了销售回款之外，美的置业的融资渠道也较为通畅。据披露，2022年至今，美的置业公开市场融资金额124亿元；2023年年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。

同时，美的置业还获得了来自大股东的支持。林戈提及，在整个市场融资的端口上，股东也给了非常多支持，在中票发行方面，大股东提供了70亿的反担保。

“这几年整个融资环境和融资市场并没有发生非常大的变化，现在央企国企还是保持了优势，对于民营企业来说，分化已经很明朗，保持财务稳健的民营主体，融资还是很正常的，”林戈在业绩会上表示，“同时股东背景还是有助于考量的，出现财务困难的企业会相当紧张，这是信用融资的方面。”

值得一提的是，受益于新增项目较为优质，2023年，美的置业在开发端获得了比较稳定的融资。“现在美的置业拿的新项目大部分都是优质的项目，对银行来说也是好的资产，银行是抢着给我们投放，我们也做到了2.9%的水平线。”林戈透露。

能在当下获取较为优质的项目，除了手中仍有较为充足的资金外，还在于美的置业早已提出换仓策略。自2019年起，美的置业就开始将土地储备从三四线向一二线转换。在2023年，美的置业的新增土储聚焦在广州、佛山等城市，共5宗地块，新增货值约70亿元，毛利率保持在20%以上，部分则有25%；存量项目中，美的置业陆续通过股权归边的方式进行项目的收并购，完成了21个项目的股权收购、并退出了24个项目的股权。

截至2023年，美的置业新增土储面积66万平方米，新增核心城市核心区域土储面积占比81%；总可售土储面积2591万平方米，土储面积权益比为71%，与期初持平。在城市等级分布上，二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%。

整体而言，美的置业在2024年将有400、500亿新增的货值可供铺排，另有近700亿的库存，整体供货约1100-1200亿元，可完成年度目标。

虽然设定了全年销售目标，美的置业对接下来的市场修复并不盲目乐观。事实上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为，2024年，行业还处于一个持续筑底的过程，在这个阶段谈恢复为时尚早。

“当前的市场大家还是感同身受，整个行业面临的情况还是比较严峻的，存在很多不确定的因素，基本面上，我们看到居民的收入和就业，包括当前的信心和预期相对较弱，这种情况下，房地产行业肯定面临这些问题。”郝恒乐表示，市场也有一些机会，包括城市分化、企业分化、竞争格局变化、产品结构性分化等等，美的置业将在这个阶段找一些结构性的机会，为未来的发展奠定基础。

不算乐观的形势之下，仍有许多积极的因素。郝恒乐表示，房地产利好政策在不断出台，包括金融机构对健康稳定的房企进行支持，加上供需两端，需求的修复虽然有一定过程，但有利因素还是在不断叠加、不断出现。“因素叠加达成之后，意味着房地产市场还可以回归到良性健康的发展轨道，但在这个过程企业要安全地活下去，不至于出局，还要留在牌桌上，寻找新的机会。”