疯狂！三个城市，三个地王！

作者：余飞

从去年下半年开始，有心者便试图利用地王重生，来提振市场的信心。

所以，我们看到，自去年年中以来，久违的地王，频繁出现在了人们的视野之中。

成都、杭州、青岛、南京、东莞、合肥、长沙以及一线城市广州，都拍出了或区域地王或单价地王或总价地王。

进入2024年，随着官方对楼市态度的大转弯，救市心情的急切，地方城市在制造地王路上，更加肆无忌惮。

3月27日，一天里就诞生了三个地王，三个地王出现的城市分别是苏州、宁波、厦门。

苏州方面，断供地块十年的第一豪宅片区工业园区双湖板块，一宗住宅地块开拍。十年不曾供地，激烈程度可想而知。

最终经过51轮竞拍，被绿城以总价30.81亿元、楼面价约65022.28元/平米、溢价率18.22%竞获地块，成为苏州新地王，同时也刷新了江苏省地价上限。

距离苏州不远处的宁波，江北湾头地块，由于得天独厚的地理位置和1.35的低容积率，起拍价便创下了历史新高，高达30395元/㎡。

最终经过31轮竞争，被宁波江山万里与宁波东部新城开发投资集团有限公司联合拿下，楼面价32613元/㎡，溢价率7.3%，总价22.05亿元，成为宁波单价新地王。

同一天，厦门也再出地王。

根据中国房地产报披露，3月27日，厦门2024年首场土地拍卖诞生了楼面地价新“地王”，思明区将军祠2024P01地块被厦门国贸以32.1亿元总价，折合楼面地价6.27万元/平方米拿下，溢价率高达41%。

一天时间，地王炸锅般出现，让吃瓜的我们，有点丈二的和尚摸不着头脑，难道一夜之间开发商都变得特别有钱了？如今的宏观环境下，去高价拿地，难道不担心砸在自己手中？

现在的局面是，连万科这样的三好学生都变得让人忧心忡忡，曾经霸榜的恒碧万融，破产的破产，违约的违约，难受的难受，没有一个过得好。

现在，只有国资背景的房企，还有心情和余力去拿地。而去年年中以来，制造地王的，恰好就是这类房企。

看宁波新地王背后，宁波东部新城开发投资，为宁波的市管国企。

厦门新地王背后站台的是厦门国贸，是厦门的国企。

只有苏州新地王背后站台的绿城是民企。

此外，去年年中以来诞生的地王，也基本都是国资房企站台。

2023年12月14日，南京的地王是首开制造的。同一天，东莞的地王是保利制造的。

11月份合肥滨湖区诞生的新地王，更是国资委背书的安徽高速助攻。

长沙12月12日开福区诞生的地王，则是中国建筑旗下子公司中建信和制造的。

去年年末，广州琶洲诞生的地王，站台者是广州国企越秀。

君不见，如今市场上民企拿地的都非常少，别说去制造地王了。反过来说，现在也只有国资房企才有这个实力去制造地王。

中指院之前发布的《2024百强企业研究报告》显示，2023年百强代表企业拿地金额8538.6亿元。据中指院相关负责人介绍，其中央国企是绝对主力，占比达八成。

那么，一系列关键问题来了：

问题一：现在的地王，是市场本身走势形成的吗？

从国家统计局反馈的数据来看，显然不是，而是有意为之。

中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

进入2024年，跌势依旧，而且销量还出现了跳水。

国家统计局披露：

新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

来源：国家统计局

从走势图可以看到，销售额与销售面积呈现跳水态势。

肯定有人会说，这是春节因素影响。但看清楚，国家统计局采取的方式是1月与2月合计对比。因为每年的农历春节对应的基本是阳历1月份或者2月份，2023春节对应的便是当年的1月份，2024年对应的是2月份。为了避免春节因素干扰，所以采取了每年前两个月合计统计。

今年前两个月商品房销售面积下跌了20.5%，销售额下跌了29.3%。这意味着，新房根本卖不动。

地王本来是二级市场火爆传导至土地一级市场形成，然而如今的二级市场不要跌跌不休，根本没有地王诞生的氛围。

说白了，都是有意为之。

问题二：为何刻意制造地王？

国资房企出力制造地王背后，无非是地方城市想要借助地王制造氛围，带动楼市回暖而已。

地王对于市场的提振作用，非常强烈。

一是在于拉动成本上涨，二是给购房者施压，三是给投资者以信心。

2015年至2021上半年那一轮房价疯涨，本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高，面包价格焉能不创新高。

但是，当下的这种环境中，民企们都在忙着活下去，忙着降价卖房回笼资金，去完成保交楼任务，去降低自己的负债率，根本无暇也无心去拿地。

所以，这个重任只能国企、央企和地方城投接棒。

然而，如今的地王，对于改变城市房地产基本面，基本产生不了多大作用，这一点，主要在于：

一方面，这种地方没有多少民企参与，更像是一种自导自演的游戏而已，依靠国资背景的房企兜底，本就不可持续。

另一方面，就像如今还想着涨价去库存一样，老套路在民众口袋空空的背景下，只会让自己陷入尴尬境地。

而且，一旦带动不了市场，反倒会让拿下地王的房企陷入亏损的尴尬，这样的案例比比皆是。

当然，现在拿地和过去的拿地，情况也不一样了，很多都是左右倒右手的暗箱操作。

2022年10月份，财政部就明确提出，不得通过国企购地等方式虚增土地收入。

2023年6月份，国家审计署发布的《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，点名了地方城市的卖地左手倒右手，刷数据现象。

《报告》重点审计了18省本级及36个市县共54个地区的财政收支管理情况，并就共性问题延伸了其他地区。主要发现4方面问题：

其中第一条就是违规组织和返还财政收入。

70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%发生在县级。

也就是说，市场存在明显的刷数据、暗箱操作现象。

所谓的暗箱操作，就是还存在返还卖地收入的情况。大概意思就是，让房企高价来拿地，然后返点。

这些行为，让当下的房地产市场扑朔迷离，眼见不一定为真。