２０２４稳字当头：真正的风险还是在房地产？

　　两会提出了一个底线思维，什么底线？

　　要防止金融风险，因为今年注定将是一个化债年，债务所引起的货币超发，就是在积聚着风险。

　　债务本身又集中在房地产，开发商的负债率已经高达９０％，再继续叠加债务，资产就要归零了；只要销售继续下滑，债务叠加就是必然的。中指研究院数据显示，2024年1月份，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。其中，TOP100房企单月销售额环比下降47.7%。看来，小阳春也不要指望了。

　　２０２１年房地产销量为１８亿平方米，２０２３年滑至１１亿多平方米，一般认为１０－１２亿将是房地产销量的大底，但是，年初的表现，给了人们一个警示，这个大底也有可能被打穿，销量真要跌至１０亿平方米之下，那么，债务的最大风险就在房地产。

　　现在发行特别国债务，又发行超长债务，主要是补地方财政的缺口；而地方债务的形成又与房地产直接相关，因为地方财政一半以上的开支源自土地出让金；实际上，以当下的房地产量价齐跌的局面，开发商完全没有拿地的冲动；基本上是城投在拿地，这本身就是用债务的方式支撑地方财政，城投的负债已经高达６５万亿，是恒大３０倍的量级；而且大概率还会继续叠加，这就是风险。

　　城投能承受的压力也有限；土地出让金也从２０２１年的８万亿，一直跌到了２０２３年的５万多亿；决定了地方财政集体入不敷出。现在基本上是一个长债化短债的格局，这又意味着什么？

　　意味着在用高负债时间换空间，拉长开发商的销售时间，同时也要承担巨大的潜在风险；因为与改革开放后的前两次化债比，缺少了一经济高增长和背景。有经济的高增长，再助力于ＷＴＯ，实际上构成了一种良性的债务驱动模式；现在的情况完全不同，是产能过剩，不可能通过税基的扩大，通过长债拉出的周期，逐渐回归平衡。

　　政策能扭转局面吗？

　　两会对流动性的支持明确肯态，不管是国企，还是民企，一视同仁，对许家印的处罚，也出乎意料地轻，央妈大手笔降低了五年期的贷款，并表示还将继续。但是，政策可以定义供应端，定义不了需求端，熬了这么多年，房价终于控制不住地下跌了，一是价格能不能稳住，二是１０－１２亿平方米是销量的大底这一判断是否正确。

　　如果这两方面的支撑都不具备，那么，风险就将向着我们快步走来。