警告大家，这个信号已经出现

一张纸的背后，是一个转折，是一个趋势，也是一部血泪史。

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前几天，深圳取消了7090限制，有伙伴在后台留言问：怎么看深圳楼市。

其实，我不喜欢针对7090这个事件说意见，因为没有意义！

在中国，脱离政策谈楼市没有任何意义，不管户型是90平米还是190平米，如果没有政策护航，财富分分钟就灰飞烟灭。

所以，再看深圳放开7090限制这个事件，重点不是深圳是否加大救市力度，也不7090限制取消是不是意味着价格要涨。

重点在于：一纸政策刻画了中国楼市5年后不可逾越的鸿沟！

首先，我要告诉大家：不是深圳取消了7090限制，而是深圳和上海一起取消了7090限制。

那么，这意味着什么？

我从几个维度给大家说说。

1、过去

每一轮楼市周期，都是上行周期紧凑户型最好销售，下行周期豪宅和大户型畅销。

比如2006年。

在2006年，住建部明确“为了保护刚需购房”，一个项目中70%的户型都必须是90㎡以下的户型。

这就是著名的7090的限制。

也就是一个项目中，90㎡以下的户型占比要达到70%，90㎡以上的户型，也就是大户型要控制在30%以内。

时间到了2008年楼市下行周期，很多城市90平米以下的紧凑户型都不好销售。

所以，房企为了活下去，一边遵守7090的规定，一边做户型创新。

什么户型创新呢？

双拼户型，也就是一户两本。

什么是一户两本。

就是将两个90平米的户型合拼，变成一套180平米的房子，但按两套房子出房产证。

2008年前后，这种做法几乎成为房企“畅销的法宝”。

再后来，为了避免房企钻政策空子，限贷政策跟随落地。

这样一来，一户两本的双拼户型，就变成了“首套”+“二套”，第二套费首付比例提高到50%甚至更多。

所以，在限贷政策落地之后，房企才老老实实执行7090政策。

非常客观的讲，7090政策的初衷是好的，就是希望通过降低总价，让更多的普通购房者能买得起。

但这个政策的弊端也很明显。

在容积率变得越来越高的前提下，很多地块受限于7090政策，使用率不仅达不到75%，梯户比也很高，有些项目竟然是2梯7户。

其实，说了这么多，不是为了告诉大家“一纸政策”的变化，而是希望大家了解：过去16年，在7090政策的限制下，很多产品都非常糟糕。

2024年楼市行情可以看文章《》

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2、现在。

时间来到现在，我们会发现，救市政策中有一个非常明显的导向，就是：好房子。

什么是好房子？

按照2023年12月22日，全国住房城乡建设工作会议中提出的好房子概念，是：好房子、好小区、好社区、好城区（原文）。

在四好房子维度，还给出了相对应的标准。

比如强化科技驱动好房子的建造技术、提高住宅建设标准包括隔音、绿色、智能、无障碍等等。

这意味着什么？

意味着老旧房屋将进一步贬值。

意味着不仅老旧房屋会进一步贬值，未来新房会更好、更贵。

在中国，买房就是镌刻到基因里的信仰，只不过有钱购买更大、更好、更贵的房子，没钱就购买小一点、偏僻一点的房子。

这个逻辑，在过去20年的楼市发展中，是共识，也是事实。

但从现在开始，这种共识将荡然无存！

因为如果我们将近期涉及“产品”的政策放到一起看，我们就会发现：中国楼市5年后不可逾越的鸿沟是什么！

首先是设计新规。

我没有全面搜索相关资料，但从已知的信息看，广州、天津等城市都出台了新的设计新规范。

什么是设计新规范？

就是对户型使用率70%的另类创新。

换句话说，就是不违背建筑面积、套内面积底层逻辑的基础上，提高户型得房率。

我以广州为例，给大家说说设计新规。

按照广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）显示的内容看，新规主要针对阳台和飘窗两个功能模块进行了调整。

这个政策出来之后，很多中介宣称某某项目户型使用率是100%，我告诉大家，这种宣传并不准确，甚至违规。

为什么？

因为使用率是使用率，得房率是得房率，这是两回事情。

从法定角度看，使用率由建筑面积和套内面积计算所得，中国还不存在使用率100%的户型。

但通过调整设计规范，可以做到“阳台占比扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米，让户型的得房率达到100%。

这句话是什么意思呢？

就是你购买房子之后，产权证上面写着的建筑面积和套内面积计算的使用率并不是100%。

但通过开发商对阳台、飘窗的设计创新、外加一些“操作”，可以让你真实的使用面积，也就是得房率到达100%。

换句话说，100%得房率可以有，100%使用率在法定的红本产权证上是没有任何体现的。

好了，说完使用率和得房率的区别，接着说说政策对于购房者有哪些影响。

因为调整容积率是户型“设计”维度的内容，只有文字很难说清。

我呢，结合广州容积率调整的内容和图片给大家一并说清楚。

——飘窗宽度由之前的0.5放宽到0.8。

普通购房者对飘窗放宽的调整并不敏感，大家也搞不清楚这到底意味着什么。

来，看下面的图。

在过去，紧凑型小两房、小三房最通行的做法，就是把“不要钱的飘窗”+“要钱的建筑面积”连接成一张床。

购房者实际“得到了”可以做一张床的空间，但不需要支付“一半床”的费用。

现在飘窗由0.5变成0.8，也就意味着购房者可以“得到的免费空间“更大了。

飘窗在地面上可以做床，如果在棚顶呢？

是的，飘窗可以在棚顶。

来，看图，就变成了层高3米减60厘米，可以得到2.4米高度的投影空间。

与此同时，飘窗还分真飘窗、假飘窗。

什么意思呢？

就是真飘窗你装修的时候不可以”敲平“，但假飘窗在后期装修的时候可以”敲平“。

——阳台与住宅套内水平投影面积的占比由之前的15%变成现在的20%；

设计新规调整，对于购房者最大利好的内容，就是这一条。

大家看下面的图。

最简单粗暴的理解，就是新规之后，你家房子的阳台可以变得更宽了。

变宽，有什么影响？

最简单的理解：阳台只算一半面积，也就是说你只需要支付50%的价格就可以得到更大的阳台。

目前各个城市最新出台的设计规各不相同，但政策的切口都很明确：提高得房率。

其次、7090仅仅是开始。

只要有7090这个限制存在，不论地块有多核心，不论地块位置有多好，这个地价都很难“拍高”。

因为7090这种刚需产品对应的客户群，其价格承受能力是有限的 。

现在，7090限制取消，也就意味着土拍地块可以“越来越豪”。

再结合苏州、成都、北京、杭州最近的土拍“培育地王”的趋势看，未来深圳和上海会在取消7090的基础上，降低容积率，提高大户型配比。

这意味着什么？

意味着7090仅仅是开始，而涨价才是目标。

最后、未来。

我开篇就告诉大家：一纸政策刻画了中国楼市5年后不可逾越的鸿沟！

文章至此，这鸿沟是什么大家也能清楚一二了。

就是90㎡以下的刚需产品会加速贬值。

我给大家看一组数据，大家就会更清楚了。

我这里有一张深圳各区户型成交价格的表格，大家从表格中可以看出来，除了带优质学位的小户型外，90㎡以下户型成交价低于指导价幅度达到了20%到30%。

所以，未来的趋势是什么？

不是保障房+商品房

而是新市民的保障房+土豪的豪宅+贫民的老破小+小市民的破刚需。

未来的房子，不再按照属性和品类划分，而是按照不同人群对应不同产品来划分。

文章至此，或许有伙伴会问：那么，是不是意味着刚需盘和老破旧会不值钱啊！

我告诉大家，在“新市民的保障房+土豪的豪宅+贫民的老破小+小市民的破刚需”的格局下，房子涨跌的逻辑是这样的。

——上行周期

豪宅领涨，贫民的老破小和小市民的破刚需只能涨一点；

——下行周期

豪宅不跌，贫民的老破小和小市民的破刚需跌跌不休；

2024年楼市行情可以看文章《》

03方法论

最后说几点吧~

（1）脉络很清晰

看不懂社会就会被这个社会毒打，看不懂信号就会买房踩坑。

如果近期政策梳理成“一条主线”，那么这条主线就两个字：保价

未来的优质资产不是商品房，而是商品房中的豪宅。

（2）购房者该怎么办？

首先不用焦虑。

因为焦虑没有用。

因为这是大势，个人的取舍对大势而言无足轻重、

大家就踏踏实实选择自己家庭负债率可承受范围内的房子。关于家庭买房负债可以看文章《》

尽管很残忍，我还是要说：买房，本身就是资金量、回报、风险想对等的事情，尽管大家知道趋势是什么，也只能在自己承受范围内做选择。

其次，不着急购房可以等等，最低限度也要选择核心区域的次新房。

其次，概念与落地。

推动一个行业全面地提升，不是一日之功。

不过呢，更高绿化率、更高层高、更多赠送面积、更高的入户大厅，这些对房企而言，没有难度。

结合地方城市落地的政策看，未来地方城市通过产品迭代，提高房产销售也是一个大家趋势。

那么，2024年楼市行情可以看文章《》

最后：一张纸的背后，是一个转折，是一个趋势，也是一部血泪史，也是一首时代之歌。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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