年报解读 | 华润置地：各项核心业绩指标稳中有升，坚持高质量发展之路

最新房企年报解读系列研究报告，

3月26日，华润置地发布业绩公告，根据公告显示，2023年，面对行业调整期的巨大挑战，华润置地凭借自身差异化的竞争优势，沉稳应对行业趋势变化、消费需求波动等外部环境，营收利润均实现稳健增长，销售业绩行业排名第四，经营性不动产业务表现亮眼。

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业绩：营收利润实现稳健增长，经营性不动产业务营收增速亮眼

图：2019-2023年华润置地营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营收同比两位数增长，经营性不动产业务营收增速亮眼。2023年，华润置地全年实现综合营业额人民币2511.4亿元，同比增长21.3%，恢复正增长。其中，开发物业营收为2120.8亿元，同比增长20.4%，经营性不动产业务营收为222.3亿元，同比增长30.6%，轻资产管理业务营收为106.4亿元，同比增长27.7%，生态圈要素型业务营收61.9亿元，同比增长11.6%。经营性业务收入合计390.6亿元，同比增长26.4%，占总营收比例达到15.6%。

在行业盈利空间收窄背景下，华润置地盈利能力依旧稳健。2023年，华润置地在营收增长带动下净利润有小幅提升，实现核心净利润277.7，同比增长2.9%。

面对行业变化及挑战，华润置地大力推动“毛利率及ROIC提升”、“降本提质增效”、“库存去化攻坚”等管理主题，各项核心业绩指标稳中有升。

销售：销售额小幅增长，坚持量入为出增加土储

图：2019-2023年华润置地签约额及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

销售小幅增长，仍优于行业水平。2023年，华润置地实现签约额3070.3亿元，同比增长1.9%，恢复正增长。根据中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，2023年，TOP100房企销售总额同比下降17.3%；TOP10房企销售额较上年下降11.7%。在此背景下，华润置地销售额同比小幅增长，好于行业均值和同阵营企业，依旧保持了较强的经营韧性。

从区域情况来看，2023年，华润置地销售额贡献最大区域为华东区域，占比达28.6%，第二位为华北区域，占比为23.6%，两区域贡献占比超50%。年内，华润置地坚持战略聚焦、区域深耕，进一步夯实行业地位。

华润坚持战略引领投资，坚持量入为出，以现金流安全为第一原则，持续跟踪政策、市场变化，灵活科学动态调整投资策略，合理把握投资节奏，年内新获取项目68个，一二线城市投资占比92.8%。截至报告期末，华润置地拥有总土储6249.7万平方米，开发物业土储5245.3万平方米，其中一二线城市占比73%，较为优质充裕的土储为未来业绩增长奠定良好基础。

华润坚持生产运营精益化管理，开发效率与质量稳步提升，客户满意度保持行业优良水平；持续做强产品力平台，正式发布“高质量九观”产品新标准。

业务：多元赛道业务优势，经营绩效稳定提升

2023年，华润置地抢抓经济恢复发展的有利时机，经营性不动产业务方面，搭建商业REITs平台，收益大幅提升；轻资产管理业务保持高速增长，坚定向城市空间运营服务商转型；生态要素圈型业务进退有序，华夏基金华润有巢REIT经营表现优异。

经营性不动产业务:营收两位数增长，商业REITs平台完成搭建。

2023年，受益于线下场景修复，商品消费需求有所复苏，华润置地购物中心营收表现亮眼，达人民币178.5亿元，同比增长29.7%。旗下76座在营购物中心实现零售额人民币1638.7亿元，同比增长44.2%。10座购物中心如期高质量开业，平均出租率达96.2%；新获取高能级购物中心8座，位于北京、上海、广州、南京、武汉、三亚等重点城市，实现在核心城市商业战略布局的重点突破。2024年，两会政府工作报告明确提出要“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”。预计今年宏观政策将继续发力，促进消费潜力释放，商业地产市场有望进一步恢复，预期华润置地在商业地产领域多年深耕及品牌优势将助力其业绩持续向好。

商业REITs平台完成搭建。消费基础设施公募REITs获得政策支持后，华润置地将“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。2024年3月，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金作为首批消费基础设施REITs项目在深交所挂牌上市，募集资金近人民币70亿元，完成商业REITs平台搭建，实现了投融建管退闭环体系，为逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。

此外，写字楼业务顶住市场下行压力，持续优化租户结构，出租率提升2.6个百分点至81.8%；旗下酒店收益大幅提升，房价超越疫情前水平，入住率达63.3%。

轻资产管理业务:保持高速增长，坚定向城市空间运营服务商转型。

2023年，华润万象生活实现营业额人民币147.7亿元，同比增长22.9%，实现核心净利润人民币29.2亿元，同比增长31.2%。积极向城市空间运营服务商转型，年内拓展城市空间项目128个，深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等优质样板项目开业，行业影响力持续提升。

生态圈要素型业务:进退有序，实现了有质量的规模增长。

生态圈要素型业务涵盖了代建代运营业务、长租公寓、文体业务、城市运营业务等业务，其市场地位和品牌影响力持续提升。

长租公寓业务：轻重并举，华润有巢REIT经营兑现上市承诺。截至2023年底，长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模5.6万间，期内实现营业额7.0亿元（含轻资产管理项目），同比增长9.5%。华夏基金华润有巢REIT经营表现优异，2023年，基础设施项目公司实现营业收入人民币7749万元，超上市时预测的8.5%，租赁住房出租率93.07%，超上市预测2.59个百分点，经营兑现上市承诺，预计全年现金分派率达5.03%，积极回馈市场。

此外，为推动生态圈要素型业务结构优化，实现有质量的规模增长，华润置地明确计划在“十四五”期内有序退出建筑总承包业务、家俬业务、装修业务、康养业务。

财务：负债处于低位，融资成本行业最低梯队

2023年，华润置地主动控制融资规模增长，量入为出，通过经营性现金流支持新增投资，实现内生良性发展。公司总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位，三道红线保持绿档，加权融资成本3.56%，创近十年新低。

图：2019-2023年华润置地净有息负债率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2023年，华润置地签约销售实现规模增长的同时紧抓销售回款，年内流动性改善。截至报告期末，华润置地总有息约2395.3亿元，其中短期有息占比约27%，现金及银行结存约1143.4亿元，在手现金能够覆盖短期有息；净有息负债率为32.6%，较上年末的38.8%降低6.2个百分点，处于行业低位。

ESG：践行社会责任，彰显企业担当

华润置地积极响应国家双碳战略，取得阶段性进展。华润置地打造十余个超低能耗住宅和综合体的低碳试点项目，南昌万象城项目获铜级碳中和建筑标识证书，成为国内首个在运行阶段实现碳中和目标的大型商业综合体项目。年内，华润置地新建项目100%按绿色建筑标准设计，绿色低碳理念纳入供应链管理，绿色建筑新增星级认证103.73万平方米，装配式建筑新增面积612万平方米。华润置地持续开展建筑领域可再生能源技术及能源综合利用技术的研究和应用，经营性不动产面积碳排放强度较基准年2018年下降25.6%。

华润置地积极履行社会责任。年内，落实中央住房保障精神，于上海马桥打造的“新时代城市建设者管理者之家”项目，落地“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房产品，成为全国保租房样板标杆，更好的满足了新市民、青年人等各群体的住房需求。助力乡村振兴，高品质建成交付四川南江华润希望小镇，持续开展消费帮扶，激发乡村发展动力。

结语

2023年是“十四五”中期承上启下之年，华润置地全面检讨“十四五”前半程战略实施成效，重新修订了“十四五”战略规划。面向未来，华润置地将坚定信心、把握形势，抢抓机遇、拥抱变化，以“加快建设综合实力领先的城市投资开发运营商，创建世界一流企业”为整体战略目标，促进公司业绩稳定增长、股东回报持续提升。

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➤百强研究系列

2024中国房地产百强企业研究报告

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2023中国房地产百强企业研究报告

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2022中国房地产百强企业研究报告

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2024政府工作报告：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式

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中国房地产政策跟踪报告（2024年2月）

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2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2024年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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