年报观察 | 合生重返大湾区

观点网3月27日午间，合生创展发布了2023年的全年业绩。

过去一年，合生创展实现营收342.92亿港元，同比增长25.86%；股权持有人应占净利润约29.22亿港元，同比下降66.66%；核心利润23.14亿港元，同比增加114%；净利润34.04亿港元，同比下降63%；毛利约94.96亿港元，同比增长15%；毛利率28%，同比下降两个百分点。

几乎在业绩发布的同一时间，该公司公告宣布，谢宝鑫为投放更多时间处理个人事务而辞任公司执行董事、财务总监、授权代表、财务委员会及购股权委员会各自之成员。

此外，罗泰彬获委任为公司执行董事、财务总监、授权代表、财务委员会及购股权委员会各自之成员。变动自2024年3月27日起生效。

资料显示，罗泰彬为合生创展控股股东朱孟依的姪甥，以及合生创展主要股东朱一航及执行董事兼董事会主席朱桔榕女士各自的堂表亲。

据相关人士透露，新上任的财务总监也出席了当天下午召开的投资者电话会。

一份典型增收不增利的业绩，以及财务负责人的变动，似乎也透露出合生创展正面临的问题以及解决方向。

重心迁移

2023年，合生创展合约销售额325.83亿元，同比基本持平。其中物业合约销售额314.22亿元，装修合约销售额11.61亿元。

分地区来看，长三角地区合同销售金额达151.48亿元，其中缦云上海贡献销售额140.26亿元；环渤海地区合同销售额99.33亿元，缦合北京、缦云北京、合生me悦分别贡献41.19亿元、37.87亿元、5.81亿元；大湾区合同销售额75.02亿元，湖山国际、缦云广州分别实现销售额10.3亿元、30.04亿元。

合同销售金额占比方面，长三角、环渤海及大湾区分别对应47%、30%、23%。从上述销售情况不难看出，合生缦系仍是销售贡献的主力。

据统计，2023年缦品牌产品合计贡献销售业绩249.36亿元，占合生创展总销售业绩的77%。

于2024年，合生计划全年新推货量约20万平方米，缦云北京、缦合北京、缦云广州、缦云上海将分别推售7万平方米、2万平方米、4万平方米、7万平方米，预计能带来210亿元以上销售额。

在保交楼交付指引下，合生创展于2023全年交付总建筑面积约144.6万平方米，同比上升43%，平均交楼价格上升5%，达18327港元。

年内已落成建筑面积合共215.42万平方米，预期于2024年落成的建筑面积合共为238.24万平方米。

截至2023年末，合生创展已订立销售及预售合约但尚未交付给买家的建筑面积为122.56平方米，在交付该物业后，已收所得款项合计约436.91亿港元，将在2024年及其后在集团财务报表内确认为收益。

土地储备方面，截至2023年末，合生创展总土地储备约2762万平方米。其中，地产板块土地储备约2035万平方米，商业板块土地储备约727万平方米。

在总土地储备中，地产板块位于一线城市的土储占比为71%，商业板块在一线城市的土储占比则高达95%。值得注意的是，在总土地储备中，约53%集中于大湾区。

有参与电话会的投资者向观点新媒体透露，合生创展于2023年推出新管理整合战略，其中一项正是总部南迁：“为加速大湾区的项目开发，合生创展于2023年开启总部南迁，以接近未来的利润中心。”

同时，该公司提倡扁平化管理，缩短项目管理物理距离，提高决策及管理效率，从而加快核心项目的利润转化。

合生创展另一管理整合战略则是打造专业化的轻资产管理平台，包括生产管理平台、经营管理平台、商业管理平台。

三大平台为一体进行轻资产赋能输出，覆盖全业态产品的生产建设以及运营管控实现经营效益最大化，“此举旨在通过模块化的精准定位，对外输出新资产管理能力，为公司利润的增长探索新的可能。”

截至目前，该轻资产管理团队已在核心城市实现了商业和缦系品牌轻资产管理输出业务落地。

据透露，截至2023年12月31日，商业轻资产管理面积大幅增长，独立第三方签约管理面积达109万平方米，在合生商业总管理面积占比超20%。

2023年，合生商业的管理费收入约7亿元，同比增长50%，租金收入32.63亿元，商业总收入39.55亿元。

于2023年，合生创展新签约青岛北站超极合生汇项目；签约上海红点城，这也是上海西南区域首个城市奥莱商业；在西安北站落地中国西南区域首个数动休闲潮玩运动场……

债务对策

就当前市场环境来看，企业的现金流及债务情况仍是投资者们关注的重点。

数据显示，截至2023年末，合生创展债务总额为868.55亿港元，连续两年压降，平均降幅12%，资产负债率为59%。截至年末，合生创展加权平均财务成本为6.23%。

债务结构方面，商业不动产贷款占总债务的1/3，合生创展表示，该部分可以通过租金收入实现项目债务的自循环。

关于有息负债品种配置，公司信用债占总有息负债余额的4%，公开市场债务余额为115亿元。2023年全年完成公开市场产品兑付及置换45亿元，其中包括美元债4.875亿美金及北京麒麟社CMBS6.6亿等。

但从债务到期年限来看，短期偿债压力较重。1年内到期债务占比43%，达370.3亿港元；1-2年内到期债务占比13%，达110.96亿港元；2-5年内到期债务占比23%，5年以上债务占比21%，分别对应债务204.74亿港元、182.55亿港元。

上述投资者转述，截至电话会召开当日，已获得期限调整及已经归还的部分接近90亿，还有90多亿是北京、上海、天津的一些项目，需要在今年完成经营性贷款置换。扣除这些之后的部分，将通过项目销售资金的封闭管理完成。

据悉，2024年内，合生创展公开市场到期债务仅为美元债3亿美金及商业类CMBS88亿元。在88亿元的CMBS中，已完成置换上海海云天13.8亿元，北京合生汇74.5亿元CMBS已取得经营贷银团贷款审批。

“最后一笔公开市场的美元债预计在今年5月得到圆满解决。”

截至2023年末，合生创展的资产总值及负债总额分别为2886.94亿港元及1877.09亿港元，较2022年末分别下降3%及6%。现金及银行结余约153.68亿港元，较去年末减少16.45%。

合生创展表示，2024年将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，保障集团运营的稳定和持续发展。

基于当前经济环境，合生创展也将采取措施以确保集团维持充足营运资金。

其中包括，加快预售物业并加快收回销售所得款项；密切监察物业发展项目的建造进程，确保建造及有关款项如期完成，以及根据预售安排出售有关物业按期完工并交付客户，以使集团能够按计划解除受限制的预售所得款项。

同时，合生也将继续以可接受的成本寻求现有借贷的再融资，以及取得的新债务及银行借贷再融资，以资助解决现有财务责任和日后的营运和资本开支。

除上述外，在获得所需资金前，合生创展也不会承诺重大的资金支出及土地收购。

显而易见的是，在不确定的经营环境下，合生创展也已进入勒紧腰带过日子的阶段。

数据显示，2023年合生创展销售成本为247.95亿港元，上年为189.71亿港元，同比增加30.7%。

2023年的实际税率为45.9%，较去年上升15.5百分点，主要原因为年内交楼确认收入的主要项目适用的土地增值税税率相比上年主要项目较高所致。

2023年的毛利为94.96亿港元，上年同期为82.81亿港元；毛利率为28%，2022年为30%，毛利率下降主要是由于物业发展板块2023年交付的项目成本较高。

而这些项目仍有压降空间。