窥报 | 华润置地的“多边形”进击

凤凰网风财讯报道 进入2024年，房地产政策继续宽松的主基调不变，但房地产市场仍然需要时间修复。

展望2024年，房地产仍处于筑底维稳的状态，市场压力主要在需求端，要提升客户信心，推动库存去化。在政策进一步优化的环境下，房地产仍具备长期发展空间。市场供求关系已经发生重大变化，行业“三高模式”已经终结，与此同时，消费者对居住品质、消费场景、空间服务等有更高要求，对好产品、好服务也有更多需求。

这样的环境，对房地产企业提出了更高的要求——需做几乎没有缺陷的“多边形战士”。

——营收需有利润、利润需有现金流、经营需有增量、服务需有质量……为此，华润置地几乎要全维度生长。而当新周期来临，华润置地也第一时间提出加快建设“行业领先的城市投资开发运营商”，积极向“大资管”转型来适应市场变化。

（华润置地2023全年业绩发布会现场）

核心指标“稳中有升”

2023年，华润置地当下行情中整体保持了稳定，并且核心指标仍有增长。

年报显示，2023全年华润置地营业收入录得2511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%，保持行业领先水平。受到业绩带动，华润置地全年每股股息1.441元，同比增长2.9%。

(华润置地2023年年报核心指标)

规模方面，华润置地2023年实现签约额3070.3亿元，同比增长1.9%，排名行业第四位。而当年，华润置地在全国新获项目68个，其中92.8%位于一二线城市，截止12月公司总土地储备约6250万平方米，这意味着华润置地的规模有能力保持稳定。

展望未来，华润置地将在稳健投资、量入为出的原则上，保持一定投资强度。聚焦高能级核心城市，会关注有潜质的购物中心的并购机会，也会考虑中小型快周转项目，整体上会多元渠道补充高回报项目，确保投资质量，统筹好发展和安全的关系。

值得一提的是，当前华润置地的规模扩张，站在安全线之内。

从年报数据来看，2023年公司总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位，三道红线保持绿档。尤其华润置地的加权融资成本在2023年降至3.56%，创下近十年的新低。

目前，标普、穆迪、惠誉等公司对华润置地也维持“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”的信用评级，体现公司经营性现金流充足、资产负债表稳健。

(华润置地2023年核心负债指标)

做优新引擎创造“第二曲线”

在基本面维稳的基础上，启动新的战略规划，这意味着“多手抓、多手都要硬”。

尤其在业务端，围绕“3+1”业务模式，华润置地要求做优开发销售型业务、经营性不动产与资管业务，在此基础上做强轻资产管理业务、生态圈要素型业务。

“做优”这个词，在年报数据体现得颇为明显，因为除了销售物业签约额的增长，2023年华润置地增长最为显著的，就是经营性不动产业务。

数据显示，华润置地2023年购物中心营业额达178.5亿元，同比增长29.7%，旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%；华润置地写字楼的租率提升2.6个百分点至81.8%；旗下酒店收益大幅提升，房价超越疫情前水平，入住率达到63.3%。

(华润置地经营性不动产业务历年收益情况)

目前华润置地的商管业务综合实力，在行业仍处于第一的位置。在此基础上，华润置地资产管理规模截至2023年12月进一步提升，达到4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%。

拥有大量优质不动产物业，这是华润置地的特殊优势，也由此在2023年，华润置地成功发行了华夏华润商业REIT（180601.SZ），作为我国首批消费基础设施REITs项目，该RIET经营表现也十分优异，预计全年现金分派率达5.03%，符合市场预期。

而打开REITs通道，意味着华润置地实现了“投融建管退”资本闭环，这为其转型“大资管业务”奠定了基础，被视为公司获取“第二增长曲线”发展的新引擎。

“多边形”发力达成全年目标

做优的同时，华润置地计划“做强”的重点之一则是轻资产管理业务。

具体来看，作为代表平台的华润万象生活在2023年营业额同比增长22.9%至147.7亿元，核心净利润同比增长31.2%至29.2亿元，全年在管面积达到3.7亿平方米，合约面积4.25亿平方米，在营购物中心为101座，保持着行业第一梯队的综合实力。

而在2023年，华润万象生活又拓展了128个城市空间项目，主要分布在深圳、成都、西安等城市，这预示着轻资产管理业务，还将保持增速状态。

此外，“生态圈要素型业务”作为新的关键发力点，或许是华润置地做优的另一重头戏。

从数据来看，2023年华润置地旗下代建业务实现营业额6亿元，同比增长95.7%；长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模5.6万间，期内实现营业额7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%；文体场馆业务则以成都大运会、杭州亚运会、中国-中亚峰会为契机使高能级场馆运营能力得到了提升。

未来，华润置地在积极探索城市运营业务，以“深圳后海中心区智慧城市建设运营服务项目”作为创新改革试点，提供城市运营服务系统性解决方案，加快向“城市运营商”转型。

目前华润置地的状态，可谓“多边形全面发力”。展望2024年，随着宏观经济加速转型，GDP预期目标5%，在长期向好的趋势下，房地产也有进一步发展空间。在此基础上，华润置地坚持发展与安全平稳有序进行，有信心高质量完成全年业绩指标。对此，中金公司发布报告称，华润置地在过去的一年中，应用资源、模式和公司治理等全方位优势，保持了稳健的盈利和利润的结构性改善。该行认为，初窥华润置地长期图景，做多收益来源、做轻资本模式，该公司有望率先跑通房企新模式。

(王婷婷/文)