合生缦云上海丨小区绿化丨商业配套丨学区丨交通地铁丨图文解析

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地段优势

去年年初，前滩二手房一度冲高至20万/㎡+、黄浦静安等城心价格更高。所有人都冲着这样的价差而去，即使产品很差。

不过，依然有非常多眼光精明的购房者选择杨浦滨江。

而一年过去了，我们可以明显的看到，黄浦、静安等传统市区高昂的二手房价格已经跟随市场明显回落，并且趋于平稳。

但杨浦滨江虽不处于最高位，但这整体强势且平稳的价格走势，依旧十分亮眼。

而这样的市场表现究其原因，我们认为有几点：

滨江优势

上海这个走在世界前沿的城市，每一天都在进行着城市的升级换代。

但不过如何蜕变升级，上海始终有三大资源，无法复制、不可再生。

• 上海仅有的山林资源——佘山；
• 承载浦西百年底蕴的——苏州河；
• 对标世界级城市的核心资源——黄浦江！

尤其是黄浦江沿岸，从外滩、陆家嘴时代开始，有黄浦江的地方，就是上海的顶层区域。未来，黄浦江两岸地区将基本建成体现现代化国际大都市发展能级和核心竞争力的集中展示区。

而其中，杨浦滨江独占了黄浦江滨江线近三分之一，是上海黄浦江至今第一长的岸线开发版图。

未来，这里将有40幢，总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑陆续更新为城市文化艺术空间，成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地！

实景图

将有大量联动价约21万/㎡起的低密度历史风貌别墅区，拉动整个区域的圈层，营造更加统一的高净值居住氛围；

有被上海市民誉为“魔都醉美跑步圣地”、“打卡圣地”的约15.5公里的滨江岸线；

杨浦滨江所拥有的滨江资源在整个一线滨江中，也是极为出众的。

产业

“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴，丰富的生态系统让人无比期待！

示意图，图片来源于网络

其中有约364万方商办建筑规模，约3倍于徐汇滨江西岸金融城。预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口。

是目前一线滨江板块中，产业体量和能级更高的一个滨江板块。

并且，整个杨浦滨江的产业开发已经进入了发展快车道。

2024年1月，由中建八局承建的美团上海科技中心项目圆满完成首吊，“从0到1”的突破。

项目总用地面积约5.2万平方米，地上、地下总建筑面积约45万平方米，预计于2026年投入使用。

总投资198亿哔哩哔哩上海总部基地已经开建。

项目由两幢办公塔楼、三栋临街独栋商业、一栋保留建筑及一栋公共配套楼组成，规划建筑面积19万方，预计于2026年投入使用。

中交集团上海总部基地(中交滨江广场)则是由两幢办公塔楼、三栋临街独栋商业、一栋保留建筑及一栋公共配套楼组成上海总部基地，规划建筑面积19万方，预计于2026年投入使用。合生缦云上海售楼处电话：400-8080-420☎【售楼处电话】

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还有预计2024年11月竣工交付使用的中交集团总部……

在短时间内，这个上海一线滨江板块，展现了其作为上海中央活动区的发展速度。

年轻、潮流的人口组成

除了产业外，杨浦本身还拥有非常出色的高校资源，例如复旦大学、财经大学、理工大学等，这些大学内的教师、学生也是非常庞大的群体。

换言之，未来整个杨浦滨江会有起码约2万的科创领域人才、大量高校的年轻才俊，还有居住在风貌别墅区内的高净值人群。

而这些人口组成会带来3个方面的利好：

第一，超高能级的居住圈层会极大的提高区域内的居住人群圈层。

第二，围绕着“年轻才俊、超级大脑、富豪们”们打造的城市资源、丰盛配套、交通，其能级可想而知。

第三，越是高薪置业人口基数庞大的置业区，对于豪宅的购买力越强，这是决定区域楼市上限的底层逻辑。

城市顶层规划带来的产业经济底盘和城市菁英汇聚的高端圈层，让缦云上海有着领先全市的生活圈层。

这座站在上海金字塔尖的伟大板块，不管是从何种角度来看，都是更具优势的存在！

项目定位

我们先来探究一下项目的定位：

首先，缦云上海是整个杨浦滨江的首发作品。

项目的129、130和121地块，都是被写进上海的十四五规划中的政府重大工程。

这意味着缦云上海的能级、交付、最终的呈现品质、其所代表的意义、未来的潜力，都已经与普通的新房大不同相同了。

而事实上，缦云上海也确实做到了这一点。

这个项目是杨浦滨江板块核心区内，唯一一个约88万方旗舰TOD综合体。

整个缦云上海项目业态丰富，能级颇高。包含购物中心合生汇商业广场、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等。

与普通住宅项目相比，综合体就像是一个“微缩城市”，居者不用走远，下楼就能拥有吃喝玩乐购一站式服务。这种接轨国际的时尚潮流便捷生活，谁不向往？

其中，从最新得到的消息，合生汇动工即将热火朝天的启动，预计2026年年底完工！

示意图，仅供参考

而这座约10万方的大型综合性购物中心的落成，有两点意义：

第一，对于区域而言，一个有口皆碑、名声在外的大型商业综合体，对周边人口及消费的吸附能力非常强。全市居民都会来此逛街、消费，长此以往就很容易形成口碑和IP。

第二，对于业主而言，平日结束一天劳作后回家，上楼前可在商业顺手买到每日新鲜食材，用美食犒劳自己和家人；晚上健身塑形朋友圈按时打卡，高度自律；周末小朋友可以在艺术中心进行艺术熏陶，自己还能和闺蜜打卡新晋网红、观看最新大片……

这样的国际化潮流生活方式，是无数人的梦寐以求。

效果图，仅供参考

如果说陆家嘴的城市封面是三件套、外滩的封面万国博览建筑群。那杨浦滨江的城市封面，就是缦云上海本身。

这样的置业机遇，让不少人趋之如骛！

物业服务

更高定位的新房，需要更高水准的服务。

而缦云上海的缦系物业，标准之高、服务之贴心、考虑之全面，在上海是不曾有过的。

因为项目除了拥有上海品质物业基础服务外，还有针对业主定制的增值私属服务：

享受每年一次纪念日活动策划服务，每年10天宠物托管寄养服务，43项免费日常维修项目，每周2次入户清洁服务，健康资讯类名医名院推荐服务等等....

还有强大的全球资源链接：链接全球60多座城市的顶级美食、教育、医疗、商旅、生活等资源和服务。

比如，盖茨级别会员专享的特供哈兰酒、香港马球会资源，甚至在亚马逊森林拥抱自然、冰岛看极光，全部都能给业主安排上。

这是独属于全国高净值人群的高端物业服务。

户型&装修

缦云上海如今有112套建面约201-253㎡房源过会，均价约121000元/㎡。

关于这个产品，有三点值得一提：

价格

最近上海有不少顶级豪宅选择，尤其是黄浦，即将入市和等待入市的新房不再少数。但这些产品都是什么价格呢？

融创外滩壹号院价格姑且参考兰庭，新天地的中海顺昌玖里板块能级更高。

• 融创外滩壹号院主力面积255㎡4房3卫起，价格估计4000万朝上；
• 绿城外滩兰庭主力面积214㎡4房3卫起，价格估计3500万朝上；
• 中海顺昌玖里主力面积185㎡3房2卫以上，预计奔着3000万级去；
• 露香园主力面积预计约213㎡3房3卫以上，也要接近3000万了。

预算没有3000万，几乎买不进黄浦。如果目标是约200㎡以上，那需要起码3500万起的预算。

但在缦云上海，只要约2000万起的预算，就能买到约201㎡4房3卫起的产品。买房压力骤降，性价比极高！

产品面积段

当然，对于预算不够的小伙伴，也可以选择黄浦小户型的产品。但这真的是好选择吗？

先来看几个数据：

第一，约200㎡以上的大户型，才是更具优势的存在。

第二，约200㎡以上的大户型供应极为稀缺，错过或许不再！

先来看去年的新房数据：

再来看去年的土拍市场：

未来上海豪宅市场中，也很难出现约200㎡以上的大面积产品。

所以，如果有的选，约200㎡以上的大面积产品是更具优势的。

得房率&尺度感

一般的市区豪宅得房率普遍在约72%左右（超高层会更低），而缦云上海本期得房率高达约78-80%。

我们以一套约200㎡的户型来举例：

同样面积段的产品，超高的得房率让缦云上海三期比其他市区豪宅多了14-16㎡的实际使用面积。

用这个面积去乘以均价，那可是约169-194万的真金白银。

而高得房率带来的超大尺度宽绰户型更是让人惊叹。

建筑面积约207㎡（四房两厅三卫）：

上海难得一见的四叶草户型，南向双套房设计，把私密性做到了极致。

约5.7M超宽客厅及南向瞰景阳台+卧室带飘窗，在塔尖之上俯瞰芸芸众生的生活，由此展开。

收纳空间更充分：步入式玄关+玄关柜，厨房柜，主卧步入式衣帽间等。

附样板间视频：

小胖看房

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6

建筑面积约253㎡（四房两厅三卫）

约7.7M超宽客厅及南向瞰景阳台，这个南向采光面的尺度感堪比别墅；

另外，客餐厅+厨房一线相连，非常标准南北通透，整个户型的通透性以及通风度都表现的极为优秀。

这两个户型不管是私密性、尺度感、实用性、通透性、采光度、还是收纳空间的丰富，都做到了极致。都能能作为目前市场上改善家庭最理想的置业面积。

附样板间视频：

小胖看房

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精装

缦云上海的装修配置，也是远超当下市场平均水平：

新风、地暖和中央空调标配三大件，瑞士顶级卫浴品牌Laufen劳芬、德国高端洁具巨头Dornbracht当代、德国知名品牌美诺、还有博世等等。

缦云上海所用的装修品牌，都是这个时代下更昂贵、更高标准的顶级品牌。

缦云上海的户型产品，不管是从自住、资产配置还是其他层面，都是现如今市场中更强的一个。

社区园林&会所

产品方面，市区臻稀的纯低密住区。

项目三期总占地约4.5万方，由2栋29层高层和14栋10-12层小高层组成的低密住区，光园林就足足打造了约3.5万方。

示意图

什么概念呢？

浦西市区去年一年拍出的宅地如下，其中住宅占地面积大于4万方的只有1个，位于普陀的中外环。

也就是说，如今的上海市区，尤其是一线滨江的地段内，已经没有可供整体开发的大体量社区了。

在城市化进程加速的时代下，土地资源极度匮乏，这样的问题其实避免不了。

这时候，缦云上海就显得弥足珍贵。

项目拥有非常完整的社区园林：

项目以“两轴、一环、双客厅、双乐园” 营造艺术度假体验式社区。结合“七大景观亮点”打造移步异景，体验景观与生活交融之趣。

这里有约3000平的多功能会客空间。

约6000平的林下全龄复合型共享空间。

约2000平的全龄共享活动空间。

还有一条全长约450m，宽约1.5m的专业跑环。

在加上小高层带来的居住优势，整个社区的人均绿化率非常高。

对于土地资源极度匮乏，社区越建越小的城心来说，这样大尺度、高绿化、高实用性的社区，或许错过不再。

同时，社区内还采用了“折叠”的设计理念，独创“N+1折叠会所”！包括一个约3000㎡的会所及楼宇下面的泛会所。

其中，会所规划健身中心、室内泳池、缦宴、24H精品便利店、健康管理中心等功能。泛会所空间将以架空层空间为楼座定制专属缦云泛会所，涵盖茶室、自助咖啡等水吧、儿童游乐区、活动空间等。

效果图，仅供参考

效果图，仅供参考

效果图，仅供参考

这个项目从内到外，从硬件到服务，从颜值到用料，从尺度感到私密性，缦云上海是一个真正的六边形战士，并且是在每一个纬度都做到的极致，是六边形战士中的更强者。

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