广看宏观|实现关口突破，亟待加快摆脱对房地产的依赖（上）

王小广/文 王小广、周擎擎、梁雅楠/文

未来五到十年，是我国推进现代化最困难也是最关键的时期，面临多重关口重压，主要表现为四重关口难题，即有效摆脱房地产依赖同时化解重大风险；打好关键核心技术攻坚战，从根本上解决经济报酬递减问题的约束；消除制约消费增长的根本性障碍，建立消费主导型经济；有效应对和化解来自外部惊涛骇浪的冲击。

当前我们对着力打好关键核心技术攻坚战、化解来自外部惊涛骇浪的冲击已经做出一系列重大部署，并取得不少成效，但对于摆脱房地产依赖和有效解决严重的消费不足问题却存在战略认识不到位、困难大、办法少等问题，这成为中国现代化关口突破的两大短板。

摆脱经济对房地产的依赖是完善高质量发展模式的需要

高度依赖于房地产的发展模式实质是粗放经济增长模式和投资依赖症的主要表现，而正在加快构建的高质量发展模式主要依赖于创新驱动和共享共富提供需求支撑，如果我国经济长期摆脱不了对房地产依赖，必将从供给与需求两方面对高质量发展形成明显障碍。继续保持经济对房地产的依赖，将对供给端高质量发展形成长期障碍。

一是制约实体经济升级发展，导致产业降级和就业降级。

在产业经济学中，房地产行业无疑只是中低端产业，它的过快过度发展，意味着人为地用泡沫化来提高它的贡献率，而使总体产业结构升级进程变慢。如国际上中等收入以上国家，房地产增加值占GDP的比重一般为3%—4%，而房地产泡沫化可以将其提高到6%—7%，这3个多百分点的提高，尽管明显拉动了上游产业的需求增长，促进了一定阶段的经济繁荣，但产业结构与就业结构的降级效应，是它的最大负效应之一。

产业结构和就业结构的降级效应主要表现在：房地产带动的多是高耗能行业，房地产长期过度发展必然意味着重化工业占主导的时期延长，从而阻碍产业结构由资本密集型阶段向知识技术密集型阶段转变。从就业结构上讲，房地产及相关的金融服务业产业的过度扩张，自然导致质量不高的这类就业长期处于扩张状态，不仅会带来就业结构的降级，而且会导致就业者热衷投机及短视化倾向，这也是我国可能长期陷入“内卷化”风险的一个重要诱因。

二是制约实体经济的创新发展。

主要是导致实体经济发展的创新驱动力和创新资金供给的严重不足。一方面，房地产泡沫化一定是建立在房地产投资的高回报率基础上，经济总体利润或回报率相对稳定的情况下，人为地创造的房地产高回报率，又以降低其他行业回报率为代价。继续保持经济对房地产的依赖，实质就是对创新发展形成一种负激励。另一方面，实体经济升级发展，特别是形成创新驱动的产业发展模式，必须有充足的资金支撑，特别是要风险资本的有力促进。房地产泡沫化发展和长期依赖，便意味着大量的稀缺资金长期过度地流入房地产行业，从而导致实体经济部门特别是重点产业升级行业的资金支持不足。据统计，1999—2018年间的二十年中，新增的过剩资金（每年投资实际到位资金超过固定投资总量的部分）中有70%以上流入房地产行业，大多数行业只有在2005——2011年间流动性明显过剩时期资金相对充裕，其他时期都处于资金紧运行状态。尤其是我国经济进入高质量发展时期，创新资金不足的问题依然十分突出。

三是房地产依赖度高的地区，多为工业化发展明显滞后的地区或明显不重视新兴产业发展的地区，长期没有建立起自身的产业优势，希望通过房地产发展实现“超越”，结果陷入高负债、高依赖的“泥潭”。

这些地区摆脱房地产依赖不仅困难最大，而且也最为迫切，必须“背水一战”，跟上高质量发展步伐。长期不改变国家在经济上对房地产的依赖，还会对共享发展及扩大消费形成明显的内生障碍。在高质量发展的关键时期，如果社会共享发展不能尽快取得进展，那么高质量发展将会面临严重的需求不足问题的困扰。

一方面，继续保持经济对房地产的高依赖性，将会从支出端制约消费增长空间。

居民在住房上的过高支出，必然会继续提高储蓄率和降低消费率，这与高质量发展阶段的需求结构变化规律明显相悖。未来中国经济增长，主要是挖掘巨大的消费潜力，降低储蓄率、提高消费率，同时着力改善投资结构、提高投资效率，这是实现量的合理增长和质的有效提升的内在要求。未来我国投资率下降是自然趋势，如果不能有效地释放出巨大的消费需求，经济增长将会陷入长期低迷状态。保持房地产高泡沫和高依赖，必然对消费增长产生越来越明显的挤出效应。目前在发达的省市已经显现这一负效应。

另一方面，房地产长期泡沫化发展是我国居民财富差距扩大的主要原因，必定从分配端对消费增长形成明显的抑制作用。

房地产依赖的一个重要弊端就是形成了一种具有明显“食利化”的财富积累机制，严重扭曲了收入分配关系，扩大了收入分配差距。住房是特殊的必需品，严重脱离消费属性而放大投资属性只会导致房价过度虚高，会导致居民间的财富和收入差距扩大，引发明显的社会分配不公问题，如果继续任其发展，将会产生越来越明显的累积性负面影响，既会明显地长期抑制居民总消费增长（通过降低居民消费倾向来实现），又会使高位买房者及下一代青年人承担高昂的生活成本，降低他们的总福利水平。摆脱房地产依赖，实际就是对过去住房政策的纠偏，重新确立公平发展的模式，以真正体现以人民为中心的发展思想。

摆脱房地产依赖，必须率先打破房地产支柱产业的神话

经济对房地产高度依赖问题既有深刻的实践根源又有根深蒂固的理论神话支撑。这个理论神话就是广泛流传的房地产支柱产业论。从经济发展理论上讲，支柱产业不仅是对于国民经济占比高、贡献大、链条长、拉动作用强，而且更重要的是必须对国家的长远产业升级发展在技术创新上起先导作用，对提高全要素生产率贡献大。按照现有的关联度高、带动力强、对经济增长贡献大来定义支柱产业的话，在前现代增长时期，农业是绝对的支柱产业，如果在产业政策上把农业作为支柱产业，那么工业化、城镇化、现代化将无从谈起。

支柱产业的要义是该产业发展能前瞻性对经济增长和技术进步起重大的促进作用，房地产作为支柱产业明显不具备这一条件。从战略上讲，房地产只能作为民生的重要产业，而不能作为经济长远发展的支柱产业。另外从世界各国现代化历史看，还没有一个国家把房地产作为工业化和现代化的支柱产业。其中最典型的一个例子是韩国在实施重工业发展战略时期，做出了一个重大的战略选择，坚决抑制房地产泡沫，以保障机械装备、汽车、造船和电子等支柱产业的发展，这也是韩国实现现代化所需时间最短的重要原因。相反，那些在工业化、城市化过程中出现严重房地产泡沫的国家，如泰国、拉美国家，却因房地产发生严重泡沫并破灭而严重阻碍了现代化进程，最后均陷入“中等收入陷阱”。因此，要想顺利跨越中等收入陷阱就必须放弃房地产支柱产业论，从理论和政策上摆脱经济对房地产的依赖。

摆脱房地产依赖不仅要破除理论的迷雾，而且要从实践上主动作为，在摆脱经济对房地产的依赖上，既要表现出坚定的决心和战略定力，又要充满信心、不怕难。

首先，要认识到，房地产对经济增长的现实作用并不像普遍认为的那样重大。一方面，当前一些行业风险集中爆发正是我们为过去通过房地产泡沫抬高房地产的作用而付出的巨大代价。不能再走房地产泡沫化的老路。另一方面，我们看到了过去一段时间房地产的作用确实被明显夸大。2023年以来GDP核算数据，可以为我们破除这种在实践上的认识迷雾提供依据。在住房大行业的发展中，真正的支柱是建筑业，而不是为住房建设服务的房地产业。2023年一季度房地产增加值同比仅增长1.3%，而同期建筑业增加值同比增长却高达6.7%，二季度和三季度房地产增加值出现了连续两年季度的负增长（-1.2%和-2.7%），而同期建筑业增加值分别增长8.2%和6.6%。由此可以证明房地产明显放慢或下降必然拖累建筑业发展基本是一种误判和误导。

其次，房地产大调整会对短期经济增长产生较明显的冲击，但并不是致命性的，我国经济实力的提高可以承受相关的调整代价与风险。从国民经济核算表可知，在2003年我国开始出现明显的房地产泡沫化倾向之前的多年中，房地产增加值占GDP的比重仅为4%左右，在泡沫高峰值（2018—2019年）提高到7%以上，2022年已降至6.1%，未来继续下降1.5—2个百分点，不可能使中国经济崩盘，只不过是回归到2003年之前的正常状态而已。

第三，我们有信心也有能力摆脱房地产依赖。2023年我国GDP增长5.2%，两年平均为4.1%，这是在房地产和出口双双出现明显调整的情况下取得的（2023年我国房地产增加值下降1.3%，为历年来的首次负增长），这一增速接近于同期发达国家的两倍，我国继续保持追赶优势，这也说明，我国完全有能力摆脱经济对房地产的依赖，走一条主要靠创新发展和消费持续增长的新路。

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