99㎡三居热销的昌平，代表了北京楼市的信心

随着去年末土拍的落幕，北京部分板块突破了一直稳定的销售指导价，迎来上涨，昌平也不例外，随着信息产业基地二期CP01-0801-0022、0027地块、“北四村”棚户区改造A地块CP02-0101-6003地块的入市，朱辛庄板块的新房销售指导价正式从6.2万/㎡迈入6.6万/㎡，这一变化也预示着昌平楼市正式进入上升期。

近年昌平供地依据外溢板块的距离逻辑，集中在二拨子、朱辛庄及北清路沿线等购房板块，其中涵盖产业、地铁和商业配套的朱辛庄板块更因为它的均好性备受市场关注，2024年，随着上述板块的供应饱和，位于昌平线沿线的沙河高教园板块，在2023年末随着梧桐星宸所在地块的入市，重新进入购房人的视野。

项目距离地铁昌平线沙河高教园站约600米，在容积率2.0-2.5的情况下打造建面约59-127㎡的一至四居作品，总价约320-700万左右。

相比二拨子等明确的外溢承接属性，沙河板块由于高教园的到来略显特殊，它的购买力主要分两部分：①昌平线沿线外溢；②高校教职工，即稳定型高薪就业群体，这类客群所依托的高校的存在，虽不比K12教育对“学区”属性的炒热，却对周边配套的建设有显而易见的带动效果。周边强势二手房社区北街家园的存在和云集的高校小区，也让板块颇具居住人气和生活氛围，被重新强调供应计划的沙河，也向市场隐晦传达着以海淀、昌平为主体的城西北区块，所出现的变化与信心。

2023年北邵洼地块和梧桐星宸的同批入市，提示了昌平供地“北移”的趋向，相比接近饱和的回龙观及泛回，今年昌平会将更多的精力和支持放在北部，尤其是高教园产业教育的进一步融合，和昌平新城东区的加速建设。第二点，是基于对市场环境的观察和政策方向的思考，在房地产“软着陆”的博弈和调整下，更先稳定下来的置业板块。

近年，北京靠产品强行提升区域指导价，陷入价值逻辑失序的板块不在少数，失序的代价就是虽然短期之内能够通过开发商的品牌和豪宅本身的稀缺获得短期热销的结果，但就长期来看，会令后期产品销售乏力，改善市场的规模本身小于刚需，且目前正处于置换沉淀的缓慢周期内，市场活力略显不足。

相比来说，专注刚性住房群体的昌平，成交热情却始终高涨。依据刚性市场的稳定特性和明确倾向，从昌南到昌北，整个区域的产品面积段都比较保守：集中75㎡（2居）、85㎡-99㎡（三居）、124㎡-127㎡（四居）的选项，这样做的原因之一是考虑区域的外溢属性，昌平的四居总价要与海淀新房的90㎡左右三居基本持平，三居产品总价则要略低于海淀的两居，才能有效吸引到来自海淀的刚需、刚改客群。

以梧桐星宸建面约99平方米的三居户型为例，双卧＋客厅朝南，南向三面宽达到了约9.4米，次卧＋厨房＋次卫朝北，同时拥有双明卫，LDK一体，空间开阔，主卧套间设计，居室共7扇窗，达到全明户型，拥有更舒适的居住尺度。

因此我们看到，梧桐星宸5.5万/㎡指导价，100㎡左右三居户型总价约550万起，同样预算，在永丰可以选择户型只有折扣后的70㎡左右小两居，如果昌平仗着倒挂优势，将产品无限做大，就会在只有两居预算，却有三居需求的购买层级内出现真空。

今年翠湖、朱辛庄地块的上涨，让昌平楼市的走向陷入了两个方向的谜团拉扯，首先翠湖进一步拉开了两区域之间的价差，第一种如果昌北也跟随涨价，后期供应的商品房是否会选择将起步面积缩小至83㎡左右，而改善面积进一步扩大到140㎡以上？第二种，如果昌北不涨价，那新供应商品房是否会选择改善市场，而“抛弃刚需面积”，不论哪种情况发生，500多万买入一个成熟板块正统三居的机会，都可能会选择不多，也因此，梧桐星宸作为存量的优质项目，在不确定的走势下就显得尤为珍贵。

复盘朱辛庄这次涨价，其实原本就发生在板块供应末期，在合理上涨的前提下，为下一轮外溢板块引流，这是市场发展到一个成熟阶段的必然结果，与之相邻的沙河高教园，还有着梧桐星宸这样的优质项目在变化的走势之中，保留着一个确定的价格和可靠的品质，尽管目前仍未有传言沙河板块指导价会随着朱辛庄上涨，但可以确定的是，对于有实际自住需求的购房人，现在算是个极佳的“捡漏”机遇。