金地商置：有点惨啊

2024年3月12日晚间，金地商置集团有限公司披露2023年业绩数据：金地商置2023年收入为人民币174.52亿元，同比增长69%；毛利增长55%至36.13亿元；公司持有人应占溢利3.43亿元，同比减少85%。

直白一点：收入同比增69%，利润大降85%。

同样，2024年3月14日，金地集团披露2023年年报，期内实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%。报告期内，金地集团房地产业务结算毛利率为16.16%。利润方面，实现归属于上市公司股东的净利润为8.88亿元，同比下降85.48%。

好巧不巧，金地集团和金地商置虽然在年报上披露时间上相差2天，但是在利润下降方面，都比较一致。

今天不说金地集团的事，说说金地商置的事情。

一个金地商置的朋友给我说过这样一个事情。

当初金地商置为了扩大规模，不断的外拓，先后进入了很多陌生市场，然后又招聘的了一帮职业经理人入场。

经理人入职之后，为了完成集团的规模要求和目标，开始不断地拿地。

在2020年前后，那时的市场很疯狂，到处都是高价地。

某城市公司总经理因为背景好入职金地商置，但是缺乏对当地市场的了解，为了尽快拿地，哪怕是高价地，也只能硬着头皮去拿。

2020年，公司斥资10多亿拿了一个高价项目，2021年底开盘，合计差不多500套住宅（其他的是商业），就这点儿住宅项目，卖到现在都没有卖完，在某统计表单上显示，2023年该项目的备案套数不到100。

2021年，该城市公司又联合某公司耗资10亿再次拿了一个项目，据说这个项目比较偏，在城郊，周边都是荒地。该项目于2022年开盘，也和上述项目一样，卖了2年依然剩余很多。

当然，该城市公司还有其他项目，差不多类似情况吧。

我说：这样的高价地，是投资总主导还是城市总拿的？

朋友：投资总由于比较保守，没有拿地，然后被迫离职了。

我说：项目要亏本，没有其他人阻挠吗？

朋友：总经理空降过来，一段时间之后，就把城市公司相关职能条线的人清洗完了，然后全部换成了他的人，谁去阻止？

于是，我去翻看了一下该城市公司的相关情况，城市分管副总、人力、财务、投资、营销等条线，确实已经换人了。

我说：项目如此亏损，集团为何不换城市总呢？

朋友：因为项目的问题，难道换个城市总就可以力挽狂澜了？项目自身存在很多因素，不仅地价高，位置偏，售价也高，怎么销售？而且，既然是城市总拿的项目，就让他负责到底，反正他也跟投了很多钱在里面，现金流没有回正之前，他也只能继续亏钱。

曾经跟投是赚钱，后期跟投是亏钱。也印证了“公司赚钱公司花，哪还有钱带回家”。

其实这样的情况，在金地还是比较普遍的。

比如，东北有个项目好像叫朝阳春晓项目吧，据说该项目就开发了一期，然后就没有再开发了。内部的朋友说，如果继续开发，还得向里面填钱。见好就收才是王道。

经过和金地商置的朋友沟通，我大致总结了以下几点，可以反映出金地商置利润大幅度下降的原因：

1、高价地。当初为了扩张规模，不计成本地拿了很多高价地。而后遇到市场下滑，现在搞得营养不良。此外，二三线城市项目占据了绝大部分。

2、职业经理人。为了匹配金地的档次，当初找了某些“简历面”不错的标杆房企的经理人入职。由于集团的要求，加上缺乏对当地市场的认知以及管理的颗粒度，造成既不增收也不增利的境况。

3、成本高。公司为了防止员工“搞钱”，设置了很多框框条条，在一定程度上加重了成本费用。比如某些物品选择上，只要贵的、好的，反正不用担责。

4、只有存量，没有增量。从2022年开始，集团就开始控制拿地，很多城市公司已经2-3年没有项目新增，全部在啃老项目。这也是金地商置很多城市公司开始搞代建的原因。

5、人员臃肿。虽然金地商置也陆陆续续的裁员过一批人，但是对于整个金地商置来说，人员数量还是太庞大了，毕竟某些区域都没有几个项目。金地商置为何不合并到金地集团呢？据说有阻力。

其次，金地商置的报告还显示：

1、截至2023年12月31日，金地商置存款、银行及现金结余（包括受限制资金）51.61亿元，同比减少25%；资产总值910.68亿元，同比增长6%；资产总额263.48亿元，同比减少2%。截至期末，金地商置总负债为647.5亿元。

2、金地商置于2023年12月31日，该集团共雇用约2700名员工，上年同期3300名，裁员幅度为18.2%，即：年内净裁员600人。

最后，徐家俊从2012年就开始任职金地商置行政总裁，算是陪伴着金地商置成长起来的。如今又当选为金地集团董事长。

在资源上会不会向金地商置倾斜，会不会保全金地商置？

这值得关注一下。