华润置地 | 北京业绩达340亿，均好发展的企业样本【2023·年报有料（3）】

行业阵痛持续，身处动荡之中，企业前进如翻越险峰，挑战前所未有。时代的浪潮之下，很多参与者因不足而后退、因现实而妥协，因无力而躺平，因不适而退出，其中不乏头部稳健型的企业。但同时，我们也看到一批稳健型的国央企，如华润、建发、越秀等，依旧坚实的走在行业前列。

2023年，华润置地实现了均好发展。增收又增利。毛利润、净利润均实现了15%以上的增长，毛利润率维持在25%以上，净利润率14.5%，均处在行业第一梯队；财务管控严格，杠杆维持低位。“三道红线”维持“绿档”，净负债率降低6.2个百分点至32.6%，平均融资成本3.56%，创下近十年新低；业绩稳健，10城业绩贡献近六成。合约销售业绩稳定在3000亿量级，行业站位上升至第四位，核心区域聚焦成效明显，TOP10城市业绩贡献近六成，北京一城业绩高达340亿元。

利润位居第一梯队

经营性业务利润贡献超三成

华润置地的盈利能力在行业内具有领先优势，2023年实现了收入与利润同步增长。营业收入2511亿元，同比增长21.3%，毛利润、净利润分别为631.6亿元，373.0亿元，同比涨幅分别达到16%、15%，毛利润率、净利润率分别为25.2%、14.9%。股东应占净利润及核心净利润分别同比增长11.7%和2.9%至314亿元和278亿元。

图表：华润置地利润率走势情况

资料来源：亿翰智库，企业年报

备注：毛利润率=毛利润/营业收入*100%；净利润率=净利润/营业收入*100%。

利润率能够保有优势，主要归功于两大原因：

其一、拿地成本的控制及结算周期的安排。从企业拿地情况可以看的出来，华润置地一直以来在拿地端都有严格的管控，特别是拿地成本和拿地城市，成本的控制为利润的实现预留了空间。从结算周期的角度看，2023年结转的项目多来自于2021年及以后拿的地，众所周知的是，2021年下半年开始，市场快速趋冷，土地竞拍热度速降，企业所拿地块利润率开始回归到20%以上，所以结转到2023年的财务报表中，利润率开始回归修复。

另外，由于华润置地对于高能级城市的聚焦，进而带动结算均价的上升，也为利润的结转预留了空间。2023年，开发销售业务结算收入2121亿元，结算面积1184万平米，一线城市收益占比提升11个百分点，结算均价上升25.4%至17913元/平米，结算单方成本上升29%，结算毛利润率20.7%，维持行业第一梯队。

其二、非开发业务的利润率带动。在华润置地“3+1”的业务架构内，经营性业务发展愈发成熟，对企业收入和利润的贡献度日渐提高。2023年，经常性业务收入391亿元，同比提升26.4%，实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。展望未来，非开发业务或成为企业利润的最大增量点。

财务管控严苛

融资成本创十年新低

作为行业内的头部央企，华润置地一贯保持着严格的财务纪律，杠杆使用有度，负债率维持低位。截至2023年末，企业总资产规模提升10.2%，总有息负债率较2022年末下降1.8个百分点，“三道红线”指标维持在“绿档”水平，净负债率32.6%，较2022年降低6.2个百分点，现金短债比1.49倍。加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%，维持在行业最低梯队，创下近十年新低；平均债务期限5.4年；非人民币净负债敞口占比调降12.4个百分点至近年最低水平；债务到期结构分布合理，一年内到期债务占比26.7%，另有融资储备短债比1.42倍。

华润置地的稳健风格获得多方认可，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持本公司Baa1/BBB+投资级信用评级。

图表：华润置地加权融资成本走势

资料来源：亿翰智库，企业年报

业绩稳定在3000亿量级

北京单城业绩贡献340亿

2023年，华润置地实现了销售业绩的修复，全年合约销售金额同比增长2%至3070亿元，业绩的绝对值也实现了历史第二高位。得益于高能级城市聚焦的战略布局，2023年合约销售均价同比提升11.1%至23486元/平米，北京、深圳、成都、杭州、武汉、广州、苏州、东莞、上海、合肥10城业绩达百亿，北京单城业绩达到340亿元，深圳、成都的业绩贡献分别达到280亿元、270亿元，TOP10城市合约销售额贡献率近六成，为58%。多个项目单盘业绩贡献数十亿，北京超核中心、上海前滩润璟、北京悦府三个项目的年度业绩贡献分别为92亿元、80亿元、62亿元。

提权益、提效率成果兑现。2023年，合约销售金额权益比例进一步提升1个百分点至70%；年内首开项目64个，其中，平均首开周期提速至6.1个月，当年拿地当年开盘项目37个。

图表：华润置地合约销售业绩走势

资料来源：亿翰智库，企业年报

三大核心优势明显

但也需警惕四大风险

展望未来，短期内，华润置地仍保有三大优势：

其一、杠杆管控好，后续有较为充足的腾挪空间。从上文可知，无论是负债结构，杠杆水平，还是资金成本，华润置地的各项债务指标都处于行业内较优水平，空间充足。

其二、聚焦式布局，核心区域资源储备充足。华润置地拿地端始终保持稳健谨慎，坚持量入为出，精准布局高能级城市。2023年新获取项目68个，新增土储面积1325万平米，权益面积863万平米；一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%；在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取优质商业综合体项目8个。

截至2023年末，总土储面积6249.7万平米，其中，开发销售型业务土储面积5245.3万平米，约68%土储货值由2021年及之后新获取的项目构成，一二线城市面积占比升至73%；投资物业土储面积1004.4万平米，其中购物中心占比72%，一线城市面积占比同比提升3个百分点。

2024年，华润置地拥有总可售货源5308亿元，88%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市，住宅产品占比77%，核心城市充足的货值储备为业绩的释放奠定了基础。

其三、非开发业务核心优势凸显，护城河更牢固。华润置地在经营性不动产业务领域的实力和影响力，行业有目共睹，特别是购物中心的运营，更是占据行业头部位置。行业挑战不息，华润置地开始向大资管业务转型，挖掘新潜能，培养新的增长极，截止2023年末，华润置地资管规模达4275亿元，同比增长19.2%，主要增长来自购物中心，购物中心运营日渐成熟，2023年，购物中心实现租金收入179亿元，同比增长29.7%；毛利润率及经营利润率分别升至近年高位的76%及58.5%，2024年青岛万象城通过REITs方式实现退出；积极探索打造资管平台，旗下已搭建完成包括华润万象生活轻资产管理平台，华夏华润商业REIT和有巢公募REIT两个公募REITs平台，实现了“投融建管退”资本闭环。

除了经营性业务外，生态圈要素型业务发展同样渐成体系，特别是代建及文体业务，已然走到了细分领域的前列，这一业务聚焦政府大型场馆公建代建代运营，服务国家重要赛事活动。2023年，代建业务新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6393万平米；新增代运营项目3个，期末在管代运营项目15个，管理面积约700万平米。2023年，代建及文体业务分别实现营业额11.4亿元和6亿元，同比增长69.8%和95.7%。

行业调整深入，2024年冷淡开局，身处其中，即使是稳健的头部央企也已然要时时做好风险预警，警惕外部风险冲击：

第一、项目去化风险或者说市场风险。当前市场行情持续冷清的原因主要有两个，一是，宏观经济承压，就业形势严峻，居民收入预期负向，购买力不足，购房意愿不强；二是，居民对房价、交付、产品品质的预期负向，不敢轻易做出购房决策，两项因素叠加，我们可以看到市场需求偏弱，企业业绩持续缩水。

面临行业共性的挑战，华润置地也需高度警惕市场风险的冲击，利用好自身的资源和信用优势，加快项目去化，并强化产品品质，夯实产品优势，提高产品知名度和市场认可度。

第二、交付质量风险。由于房价下跌，收入预期不稳等因素，购房者对房屋的要求更高，倘若出现交付品质问题，如房屋裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等质量问题，及虚假宣传、承诺未兑现、工程事故等负面新闻，若更严重者引发购房者维权等社会事件，将严重损害企业品牌形象，也会对企业业绩造成负向反馈。

第三、优质货值不足的风险。华润置地在资金上是充裕的，有能力去获取新的土地。但是在拿地的过程中，也要做好两方面的平衡，一是权益的平衡，华润置地整体的权益在70%左右，提高权益占比，选对合作方很重要，当前全行业预期弱，信心缺失，倘若合作方出险或爆出负面新闻，风险会波及到企业本身；二是项目的选址问题，投资向高能级城市聚焦已是行业共识，可想而知的是竞争的加剧，华润置地未来在核心城市拿地的难度或提升，如何保持其核心竞争力是关键。

第四、经营性不动产业务的扩张风险。当前消费降级的趋势明显，而华润的经营性不动地产布局有下沉迹象，要警惕低能级城市需求不足的风险；而且，过多的重资产项目在手，也会增加企业本身的负担，要尽可能提升现有项目的运营质量，并适时通过金融化手段变现，实现闭环发展；也可同时利用“万象城”等品牌优势拓展布局，实现轻资产扩张。

经风雨，见彩虹。行业阵痛虽未见终章，但高质量发展趋势已成，毫无疑问，华润置地在实现高质量发展的这条路上已走在了前列。

想要了解更多地产资讯，

敬请关注微信公众号：亿翰智库

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！