经营性利润占比60%，龙湖将步入百mall时代｜直击业绩会

3月22日，龙湖集团在线召开了2023年业绩会。

过去的2023年是龙湖成立的第30个年头，从偏安一隅到布局全国，在激荡30年的地产发展中，龙湖留下了浓墨重彩的一笔。

龙湖每次的业绩会都备受关注，这场也不例外。

不同的是，行业行至深水期，危机蔓延，外界对龙湖的关注也从业绩天花板转向守护安全边际。毕竟，当下的龙湖被投射了太多的情感和意义，它被视为行业最后的防线。

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2024全年供货2400亿

2023年龙湖实现营业收入1807.37亿元，对应毛利305.84亿元，同比减少42.34%，毛利率为16.92%，股东应占溢利为128.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利113.5亿元，核心权益后利润率为6.3%。

首席财务官赵轶并未回避盈利的波动，他表示，地产航道消化过去的库存从而带来盈利下滑。龙湖内部对于修复毛利率采取的措施是聚焦核心城市核心地段，精心挑选优质项目。据其透露，2023年后拿的项目毛利率都能做到20%以上，“地产商虽然到了谷底，但是一个逐步修复的过程”。

地产开发方面，去年龙湖实现销售1734.9亿元，行业排名稳居第9，对应建筑面积1079.6万平方米，销售单价为16070元/平方米。具体来看，长三角依然是龙湖的业绩重镇，贡献销售额500.7亿元，占比28.9%；西部次之，达492.5亿元，占比28.4%；环渤海、华南及华中片区分别为377.7亿元、205.4亿元和158.6亿元，依次占比21.8%、11.8%和9.1%。

对于2024年的货值和推盘节奏，董事长陈序平在会上透露，2024年存量项目的供货大概会有2400亿元左右，其中，期初存量货值有1400亿元，今年将新增的供货大概1000亿元左右。

即便市场波动，龙湖依然希望保持定力，拒绝过度以价换量，“守住价格底线，确保公司利润”。

投资端，去年龙湖新增土储建筑面积368万平方米，权益面积266万平方米。截至去年底，龙湖土储面积为4539万平方米，对应权益面积3236万平方米，土储平均成本为每平米4705元，地货比为29.3%，为盈利空间留有安全边际。货值分布来看，环渤海、西部、长三角、华中和华南分别占比33.1%、25.3%、16.7%、13.8%和11.1%。对于今年的投资策略，高级副总裁张旭忠表示，龙湖依然会严守投资刻度，优中选优，聚焦在一二线等一些高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。

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现金短债比2.25

虽然开发业务下滑影响了公司整体营收表现，但拆解营收来看，下行的市场里龙湖的运营业务和服务业务均取得了突破。去年全年，这两项业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息和利息的倍数达到1.55倍，利润贡献占比超过60%。

管理层在会上肯定经营性业务的贡献，称其“在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也成为公司穿越周期的压舱石”。

具体来看，129.36亿元的运营业务收入较上年增长8.9%，其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%，运营毛利率为75.9%，同比上涨0.3%。截至2023年年底，龙湖已开商业项目88座，建筑面积为797万平方米，整体出租率为96.2%，冠寓已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，开业超过六个月的项目出租率为96.4%。

在商业领域布局多年后，龙湖即将迎来新的里程碑时刻。据介绍，2024年龙湖还将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产，这也意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，内部形容这是“百mall时代”。

赵轶在会上重申了龙湖一直坚持用销售回款10%沉淀到投资性物业上，“在资产盘面上，投资性物业已经形成了超千亿的资产规模。”

服务业务去年实现收入119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31%，上涨2个百分点。截至2023年底，龙湖物业在管面积为3.6亿平方米。

此外，运营和服务航道去年都实现了经营性现金流为正，不再需要集团、地产以及融资等方面现金流的支持。

财务方面，截至去年底，龙湖集团的有息负债余额1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%；平均贷款年限为7.85年，其中一年内到期债务为268.4亿元，短债占比达13.9%，在手现金为604.2亿元。

对照“三道红线”来看，龙湖的净负债率（负债净额除以权益总额）为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，现金短债倍数为2.25倍。

赵轶在会上强调了龙湖债务的安全性，“截至目前，2024年内到期债务余额147亿，占比仅7.6%。其中境内债券60亿，分别在5月、7月、8月、12月到期，都已经做了有序的安排。2025年到期部分债务将在24年内安排逐步提前偿付，保持债务结构的安全。”

目前，龙湖跟国有的六大行还有部分战略性的股份制银行进行了深度的合作，融资额度充裕。目前，在龙湖的整体融资结构中，银行融资占比达到77%，融资结构处于一个非常安全的状态。

关于下一步的融资计划，龙湖表示一方面会继续深耕经营性物业贷，目前该公司经营性物业贷款的金额达到474亿元，融资成本不足4%。另一方面，公司将继续在中债增进的支持下持续发行债券。据了解，目前，龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元，其中2023年发行金额为23亿元。海外融资端，龙湖则采取逐步压降的措施，保持行业内的较低水平，且100%进行掉期处理。

记者 孙婉秋

编辑 吴典