南京住房租赁市场分析与展望｜独家研报

2023年，南京的住房租赁市场展现了平稳的发展态势，与其他二线城市相比，供给增量并不明显。但展望2024年，潜在供给量将会发生几何倍数增长，预期会对市场带来一定的压力。本文将从政策角度出发，深入分析南京住房租赁市场的现状、投资潜力以及面临的挑战，目的是为投资者和租赁者提供一个全面且深入的市场分析。

政策聚焦需求侧

“补人头”与租售同权并重

与其他城市不同，南京在2023年的住房租赁政策主要以需求侧为主，一方面是根据人才学历的不同，给予直接的租房补贴；另一方面是鼓励租售同权，规定租房也可享受积分落户政策。

表南京相关政策梳理

资料来源、制表：公开信息、ICCRA

未来潜在供应量大

预计短期内会给市场带来压力

2023年，南京的集中式租赁住房由16家运营管理公司、提供了约32,777间住房，同比增长19.6%，供给总量位列16城的第9位。

从未来供给来看，2024-2025年，预计南京通过专项用地新建途径租赁住房的房间数量约为12,000间；此外，2024年，通过头部70余个品牌运营商的已签约但未开业的项目进行统计，未来南京潜在供给为18,846间；综上，南京未来供给合计为30,846间，较2023年将翻一番。

图 16城集中式租赁住房供给情况(2023年)

数据来源：Leading Data by ICCRA

「EILT区域分级模型」

下的供需特征分析

2023年，ICCRA 在行业首先推出「EILT区域分级模型」，以期为资本端提供筛选需求锚定区域定量模型，从而形成具备指导价值的投资地图。1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——【需求锚定区域】；4级、5级区域代表租住市场尚未成熟，缺乏足够的需求支撑。

南京租赁住房市场需求旺盛，

租赁式社区和宿舍型公寓表现突出

根据EILT模型，117个街道划分如下：

■1级区域共有6个，主要分布在玄武区、鼓楼区等的传统核心商务区，以及建邺区、江北新区等新兴商务和产业聚集区；

■2级区域共有8个，主要聚集在以江宁区为主的产业园区；

■3级区域共有58个，分布虽然较为分散，但主要体现了跟着产业园区走、跟着轨道交通走、跟着存量资产走的特点。

■4级区域共有18个，五级区域27个，两类区域基本分布在3级以外的区域。

其中，【需求锚定区域】的数量占比为61.5%。

从供给分布来看，93.9%的项目位于1-3级的【需求锚定区域】，其中以3级区域为主。

数据来源：Leading Data by ICCRA

产品线分布特点：

南京住房租赁市场表现出明显的区域分别与市场定位特征。核心的1级区域主要供给高端公寓，受到高收入人群的青睐。1至3级区域的青年公寓吸引了大量年轻人，以其亲民租金和丰富社区活动获得优势。而在3级、以及更偏一点的4级区域，租赁式社区快速增加，尤其在4级区域占主导，与专项用地的布局有较大关联。与此同时，与其他二线城市相比，南京的宿舍型公寓供给相对较多，反映了市场的需求差异化。这一格局展现了南京住房租赁市场的多样化和层次分明的特点，满足了不同人群的居住需求。

图 各级区域产品线分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

各产品线在各级区域的需求表现：

相较于其他城市，南京的高端公寓增长并不显著，主要因为需求和供给均不旺盛，且这些公寓均集中于建邺区的核心商务区，竞争激烈。而青年公寓和租赁式社区的市场表现较为正常，特别是租赁式社区，因纳房原因，租金水平相对稳定。值得一提的是，南京宿舍型公寓的经济效益突出，得益于许多高端酒店员工的选择，这些公寓地理位置优越，靠近工作地点。总体来看，除了高端公寓需求不太旺盛外，南京的出租市场稳定，其他产品线均显示出强劲的市场需求。

表 南京市各类产品线在各级区域的坪效表现

（单位：元/平米/天）

数据来源：Leading Data by ICCRA

表 南京市各类产品线在各级区域的出租率表现

数据来源：Leading Data by ICCRA