北京买房：理清思路，购房建议1130

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想咨询一下，现在很纠结，孩子在崇文门附近上一年级，我们房子在顺义马坡，目前住着孩子姥爷的30平小房子。孩子上了二三年级可能就住不了了，从孩子上学就一直纠结。

是把顺义的房子卖了，再贷点款在崇文门附近买个500-600的房子，贷款差不多要150-200万。还是顺义的不卖租出去，（租出去的话房租够房贷），在南二环丰台那里买个二套。

这两种方案哪个更合适呢，从保值方面来说。

A：

1、30多平，减去公摊和厨卫面积肯定紧张呗。但换到崇文门5/600万的也没增加多少面积啊，估计也就是50来平到头儿了。除非是换成70年的公寓能大一些，但这种产品的升值慢，而且溢价率是和普宅一致的，想好了再换。

2、另外既然是孩子已经上学，那此时再买学区房就用不上学位了，相当于有30%左右的资金闲置。也就是花600万，只买到了400多万的居住体验，学位的溢价用不上，几乎等于贷的这些款吧，考虑一下是否合适。

还有就是想想过两年入学人数逆转后的行情，如果没有政策鼓励，学区房的溢价部分有可能受影响，考虑好再换。

3、顺义的租出去，只能说换租学区房肯定是合适的，但不如用市区的非学区房换租合适。郊区的租金收益率一般都比市区低些，10%或以上。但如果是我，宁可换租，也不换房到崇文门，就算不谈保值，从居住角度也不划算。

4、要买的话看是否自住了，如果是自住就买南二环丰台的，居住的性价比肯定高。但这总价的不好买到投资合适的，多数价格走势都偏弱。所以如果不自住或换租的话还是以朝阳为主吧，租金高，四环外大多数的小区升值也不落后。

仅供参考。

二

Q:

我儿子在亦庄工作七年，当时考虑上班方便所以买在了马驹桥的合生，一百平，现在价值两百多，儿子认为升值不好，所以想卖掉换到亦庄河西。我不在北京，对这边不熟悉，我买的时候一万九，现在是升值不好吗？换到河西就一定好吗？

我是觉得房子是用来住的，能住的舒适就可以了，没必要再折腾房子。主要是家里做投资赔了一些，再折腾房子压力太大。

A：

1、合生的1.9万，七年前，现在价值200多，那如果是2016年秋天至2017年买的就还行啊，不算升值不好。如果是2016年夏天之前买的才能说不算太强，但也不会差太多。

2、另外一点，亦庄核心区与河西在这几年是增加了学区概念，所以多了一部分学区溢价，这是单独的特殊利好，其他版块都没有，马驹桥也并不特殊，不算吃亏。

3、换到河西看预算吧，如果预算比较高，比如4/500以上的，那在马驹桥就属于略高的了，流动性不如在亦庄同等价位的更好。如果增加的不多意义不大，毕竟置换费用就不少钱呢，至少3%，换算成租金都得是两三年，还有装修什么的费用，未必划算。

4、总之我也认为房子是用来住的，如果能满足自住就没必要太折腾，或者说如果增加的预算不多也没必要折腾。

仅供参考。

三

Q:

求教，带老人孩子住丰台五里店程庄，刚买入北大地老破小350万，全款。但现在有些后悔，孩子刚出生，用上这房还有六年，卖掉的是老家宅基地（同村已确权），不能反悔了。而猛然看到全网炒作未来人口降低情况，那我这学区房会不会砸手里了？

但我又计算了一下租售比，发现我这套房既然能租4000，那租售比就是875，您说的是北京租售比平均700-800，那我这也不算低吧，是不是说明溢价低，风险就小了。

A：

1、呵呵，这怎么说呢，我也希望学区房的溢价率不高，这样业主们居住的性价比就提高了。但现实是冷酷的，还是正常面对吧。

2、北京的平均租售比确实是700左右，但房子和房子是不同的，很多种情况呢。就算不是学区房，那租售比也从500-1000不等，跨度非常大。常规来讲，老破小的租售比是最低的，也就是居住的性价比最高，一般都在550-650之间，最低能到500甚至以下，大户型的也不超700为正常。

所以你的这套房如果租售比是875，那就明显偏高了。以平均650来说吧，875/650=1.35%，溢价率就是35%。在学区房里算正常，毕竟这套房是总价低的占坑儿房，但如果和非学区房相比就高多了。

3、这咱不抬杠吧，可以看看北大地文体路一带不是一小五小学区的，看看房价和租金是多少。一般来说，两个相邻的小区，价格差出30%是正常，比如五小学区的7万多，三小的也就多数都在6万以下了。而既然是相邻的小区，如果是同等的房子，租金应该是一样的吧，那房价的差距不就是溢价吗？

4、既然是已经买了那就甭纠结了，北大地的学区挺好的，从性价比来说不弱于东西海中等以上的学区。而且比较丰台乃至西南地区的教育资源薄弱，几乎就这么一个好学区，所以就算人口减少之后，房价也应该相对坚挺。总之别太纠结。仅供参考。

5、另外我问一句，你们老家的宅基地怎么这么值钱啊？这是卖了多大面积啊？不是北方的吧，否则一般没多少钱，北京周边河北的一般也就几十万，据说南方富裕地区的才能更贵。这是哪儿的啊？

四

Q:

我们目前住单位公寓，五环外租金很低，但为了孩子上学落户需要买房落户在海淀。我们夫妻都是工科，学历比较高，所以有个想法，就是买在海淀溢价低的学区，比如公认的天坑学院路，只是为了孩子的学籍，然后我们亲自辅导孩子。

这目的是房价低能自住，然后也能节省鸡娃费用。以您的经验觉得这样做是不是属于妄想啊？

A：

1、这谈不上妄想，而是很多海淀高知家庭的选择，没什么不合适的。

2、学院路的学区溢价就是不高，基本也就10%吧，海淀学籍的价值。所以居住的性价比就是挺高的，运气好的话能买到几乎等同于非学区房的，尤其是这种楼市低谷期。

四大天坑校也一直在努力提高，前两年101扶持石油就有了明显进步，这几年我没注意，应该也都进步了。既然是父母能帮助辅导，那就至少不会差。

3、我很能理解父母的心情，但也提个醒吧，有时候父母自己的学习好，但未必掌握教给孩子的方法和经验。所以提前多看看老师教孩子的视频吧，不管教学内容，只参考教学方法，挺管用的。我家孩子有的科目也是我老婆给辅导的，都是跟网上学的，任何结合自家情况逐步摸索。

仅供参考。

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