去年开业12.3万间，龙湖冠寓营收25.5亿元，盈利稳增

过去的2023年是龙湖集团成立30周年，被摩根大通评为业内管理最好的民营房企之一，龙湖集团表现如何？

据公开财报，2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利为128.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利113.5亿元。

具体到长租公寓业务，截止去年底，龙湖冠寓已在高能级城市开业12.3万间房源，租金收入25.5亿元人民币，同比增长6%，整体出租率达95.5%。

经营服务业务贡献利润超60%以上

龙湖将业务分为开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等五个航道业务。

其中，由商业投资、长租公寓组成的运营板块，以及由物业管理、智慧营造组成的服务板块，正成长为龙湖集团平稳业绩的新支点。

值得注意的是，2023年龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

对此，龙湖管理层表示，“经营性业务对集团的收入及利润形成了持续的贡献，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也成为公司穿越周期的压舱石。”

当前，龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%，服务业务中，物业管理、智慧营造未来也将维持30%的毛利率水平。随着开发业务的毛利率修复，加上运营和服务高毛利的驱动，相信龙湖集团的整体利润将会迎来企稳回升。

2023年对于龙湖集团来说是具有转型意义的一年。

一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持民营房企境内外高信用评级，也收获了机构的认可。

摩根大通在报告中认为，龙湖是业内管理最好的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助龙湖穿越周期。此外，由于龙湖较早布局商业，摩根大通认为龙湖目前的租金和经营性收入已经可以覆盖利息支出。

长租公寓盈利稳增

2023年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为人民币129.4亿元，较上年增长 8.9%。

商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%。

运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。

冠寓是龙湖集团运营板块的重要一环。

2023年，冠寓租金收入25.5亿元人民币，同比增长6%。

2023年，冠寓累计已开业12.3万间房源，整体出租率提升至95.5%，其中开业超过6个月以上房源的出租率提升至96.4%。

关于长租公寓是否盈利，龙湖集团在年度财报的表述是“经营提效，盈利稳增”。

至于盈利数字是多少，财报并未提及。自从2021年长租公寓业务开始盈利以来，也只有那一年财报详细提及盈利的数额----1.4亿元。

不管盈利多少，冠寓已经连续3年实现盈利，这是一条利好消息。

民生属性强烈的住房租赁行业，同样需要持续的盈利能力，才能走得更长久。

在业绩发布会现场，当被问及“公司对长租公寓业务的未来规划是什么”时，龙湖集团管理层回应，“长租公寓泛指C3航道，除了长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆以及活力街区四大产品线外，目前新增了两个品牌，包括佑佑儿童医院以及椿山万树颐年公寓，实现了全周期、全业态的资管。去年整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，整个利润的增速也是非常快的，接下来也准备针对C3航道发布一个全新的品牌。”

龙湖集团管理层还表示，长租公寓未来的收入增长也会达到两位数，盈利也会同频增长。

盈利背后做了什么

龙湖冠寓持续三年盈利的背后，做对了什么？

第一，追求有质量的增长。

维C公寓传媒从2017年持续关注的数据来看，龙湖冠寓自从2020年开始追求有质量的增长，放弃了起步阶段追求数量的路线。

从2017年到2018年是高速增长的起步期，但从2019年开始已经放缓了扩张的脚步，一年开业房间量的新增量不超过2万间。

来到2023年，开业房间数量比2022年只增加了7000间，每个月在全国各地城市新增的开业房间量不到600间。

龙湖冠寓的门店分布在全国27个城市，这么算下来，每座城市平均每个月的新增开业房间数仅为22间。

从这一组简单的算术题，就可以清晰地看到龙湖冠寓在稳健前行。

第二，长短租结合。

2023年9月、12月，龙湖冠寓分别推出了“国庆7天随心住”和“华南5城随心住”产品，这也是顺利市场的变化和需求。

短租收益比长租更高，这在行业已经不是秘密。

此前，泊寓也向市场推出短租房，在国庆假期中为1000多名客户提供了7000多间住房。

第三，持续提升运营效率。

以历年冠寓开业超过6个月以上房源的出租率来看，2018年，出租率87.4%；2019年，87.3%；2020年，93.3%；2021年，94.3%；2022年，91.1%；2023年，96.4%。

2023年开业超过6个月以上房源的出租率提升至96.4%，比2022年提升了5.3%。

一直以来，龙湖积极响应国家“租购并举”号召，始终坚定看好租赁住房业务，致力于营造良好租住环境。

冠寓将持续通过产品迭代、质量升级，满足青年人群城市安居的质量需求；同时积极参与存量项目改造与盘活，助力城市更新。

在顺境中坚守克制，在逆境中坚韧前行。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。