曾遭疯抢的城阳豪宅，开始拼刺刀了！

曾经被认为最抗跌市南、崂山豪宅，有一些项目已经进行价格调整了。那么，没有山海资源的城阳豪宅，会走出什么样的行情？

不是地王、胜似地王，这是一个有故事的“天生豪宅”！去年7月土拍时遭28家开发商疯抢、最终触发熔断，曾被认为是青岛楼市回暖的标志性事件，登上新闻头条；土拍之前，还曝出 的新闻而备受市场关注。

▲银丰御玺是一个有故事的豪宅

这个项目就是位于城阳小北曲的银丰御玺。3月23日，银丰御玺终于迎来了营销中心开放，但在市场上已经激不起一丝波澜，真是此一时彼一时也。

▲银丰御玺沙盘

当然，能被28家开发商疯抢的地块，必然有它的过人之处。

首先，是核心位置和成熟配套。银丰御玺位于城阳中心板块的崇阳路北、春城路东，这里可以说是城阳的政务、金融、商业和生活中心，在附近一公里的范围内，有区政府、宝龙城市广场，天一仁和财富中心、水悦城、鲁邦国际风情街、万象汇、家佳源、利群、万达广场和吕家庄夜市。一路之隔就是城阳第三实验小学（正在扩建中），初中是城阳第四中学。

▲银丰御玺（左）与第三实验小学（右）仅一路之隔

其次，是银丰御玺项目容积率只有1.8，在城阳中心，相对而言应该算低密了。当然，还有6680元/㎡的楼面地价，这么一块优质地块，楼面地价却被“限高”，而周边的房价大约在2万元/㎡左右，为开发商预留了充足的利润空间，因此地块遭到的疯抢，也就在情理之中了。

▲银丰御玺鸟瞰图

银丰御玺， 总建面63880.58㎡， 规划建设7栋5~16F住宅（1栋5F、1栋9F、4栋11F、1栋16F）和1栋2F社区体育中心，该体育中心按照拍地时的要求，要无偿移交给城阳街道办。

银丰御玺户型分别为140㎡、160㎡、185㎡、225㎡四个面积段，140㎡的起步户型排布在最北侧16F的9号楼，225㎡大户型在5F的3号楼。

而大户型所在的3号楼，距体育中心楼间距仅17米，视野一般。除了6号楼和8号楼的楼间距为43米之外，其他楼座的楼间距都在30米出头。这样的楼间距对于豪宅而言，显然有点过近了。

▲银丰御玺185㎡户型图

银丰御玺的户型，已经没有了青岛楼市以前常见的北向房间偷面积设计，而是弄了一个近10㎡的入户门外的前室空间，虽然在室外，用处不大，但毕竟也算聊胜于无。

▲银丰御玺样板间

银丰御玺是城阳豪宅中唯一带精装修的项目，据销售人员称，是和崂山银丰玖玺城同样的精装修标准。其他城阳豪宅为什么不做精装修？因为城阳人买高端改善，有一个习惯，喜欢买毛坯自己装修。银丰御玺为什么要搞精装修？因为这个银丰御玺这个项目弄了一个所谓的城阳首席绿建三星住宅的噱头，室内精装修的绿色环保是一个重要指标，所以，必须要搞精装修。而且，精装修带来的高溢价是开发商的利润所在，也是一个与其他豪宅项目差异化的卖点。

▲银丰御玺精装修标准比较模糊，不少品牌为“定制”

▲银丰御玺样板间的“温馨提示”：仅为示意，具体以实际交付为准

但是，银丰御玺将来的定价，如果比云玺雅颂和北岸绿茵城高出每平数千元的精装修溢价的话，可以断定，基本上没人会选择这个项目。

▲银丰御玺样板间

开发商的口碑，是影响购房者选择的一个重要因素。崂山银丰玖玺城前几年销售还算不错，原因有二，一是恰好赶上楼市火爆的那一波大行情，二是崂山独特的山海资源成就了银丰。而银丰位于崂山的另外一个豪宅项目，去年开盘的银丰玖玺臺就没有那么幸运了，目前销售极为惨淡。

▲崂山银丰玖玺城

近两年崂山银丰玖玺城风波不断，项目曾因未取得建设工程规划验线确认书擅自开工建设、对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除，多次被相关部门处罚。一期交付时，首批收房的业主投诉新房公区破败不堪、墙体开裂、地暖频繁漏水，还有的业主家里直接被水泡了。除此之外，项目还存在配套缩水、会所配套变更等问题，频遭业主诟病。

下面盘点一下，城阳中心板块，另外几个在售和即将面市豪宅项目：

1、北岸·绿茵城

北岸绿茵城 于去年4月 开盘 ，总共300余套房源，目前 还有100多套可售 ， 这还是 赶上了去年上半年那波楼市好 行情，率先 收割了一波。

现在北岸绿茵城二期即将入市，而且体量更大，住宅有8万多㎡，容积率2.0，全部是小高层，估计价格将会比一期大幅下调。

▲北岸·绿茵城二期实景合成效果图

2、天一仁和·云玺雅颂

▲天一仁和·云玺雅颂实景

天一仁和云玺雅颂，总建面12.2万㎡，住宅部分容积率1.85，规划8栋10~17F的小高层，可以说是银丰御玺最直接的竞品，两个楼盘中间仅仅隔着一所第三实验小学，而且这两个项目的定位也非常相似，都是低容积率小高层为主的大平层产品，最大的差别是，云玺雅颂是毛坯，银丰御玺是精装交付。

云玺雅颂是去年快到年底才入市，销售情况明显不如北岸绿茵城。经过绿茵城和云玺雅颂的两轮收割，城阳的高端客户几乎被一扫而空，留给银丰御玺的客户，已经不多了。

3、青特海通·汇豪兰庭

这是青特与海通地产合作的项目，位于城阳靖城路西、文阳路北， 总建面近8万㎡， 容积率仅1.7，楼面地价为6866元/㎡，也是一个低密大平层的高端改善产品，建设7栋11~12F的小高层。该项目由青特操盘，动作非常快，目前展厅已开放、开始蓄客。

▲青特海通·汇豪兰庭鸟瞰图

4、碧玺园·荣耀

该项目位于城阳春城路以东、兴阳路以南，共4栋7~10F住宅，总建面2万㎡，容积率1.5，规划户数仅81户，是一个小微型的豪宅盘。

▲ 碧玺园·荣耀效果图

近日，青岛发布楼市新政《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，其中有一条对银丰御玺无疑是一大福音：在建房地产项目申请预售许可时,预售部分投入资金达到工程建设总投资25%以上,即可按楼栋申请办理商品房预售许可。这样，银丰御玺刚刚开始挖坑，就可以办理预售了。

▲银丰御玺施工现场

据销售人员称，银丰御玺将在4月开盘。现在银丰御玺的产品已经亮相，产品有亮点，但是与其他竞品楼盘区别并不明显，就看开盘能开出什么样的价格了，能不能给足性价比，不然，拿什么和城阳其他几个豪宅比拼？