看见长沙|教育篇：教育资源为现阶段置业重要驱动力

长沙是传统教育重镇，教育实力居于全国第一梯队。特别是在高中教育方面，表现尤为突出，四大名校享誉全国，其中长郡中学及雅礼中学排名全国第4及第5。而优质的初中及小学是支撑这一成绩的基石。

但随着城市的快速扩张，十年间长沙常住人口净流入300万，原本的教育资源难以覆盖源源不断流入的生源，长沙多种举措并行，以不断扩大办学规模，教育质量稳居全省全国前列的发展目标为导向，改革入学分配方式，与房企一起有序新建、改建、扩建多所义务教育学校，教育配套也成为置业的重要考虑因素。

一

配套入学主打“谁投资，谁受益”

但政策变动较大

重仓长沙的房企获得优质配套几率更高

教育配套，是购房者置业需求中最为重要的一环。目前，长沙配套入学主流为以下两种方式：一种是开发商依据拿地要求，配建或出资，让业主子女们享受配套入学。

这种情况是最为常见的，比如梦想江悦和鸣及中建和悦宸光1.1亿共建长郡外国语。依据土地挂牌出让须知，长沙天心城市建设投资开发集团有限公司负责交地，梦想江悦和鸣出资8000万元、中建和悦宸光出资3000万，建设完成一所小学和一所中学的扩建，无偿移交给天心区教育局。

（信息来源：[2020]长沙市067号挂牌出让须知）

还有一小部分项目则出地或捐赠，通过实际付出，获得配套入读资格。另外，按照2023年10月住建局通知，要求商品住宅项目与配套学校同步供地、规划设计、报建施工。

另一种则是签订入读协议或公示配套入学。此类情况，多数为政府及片区城投平台在新城或城市更新片区筹建的学校，被给予教育资源的则多为重仓该区域或板块的开发企业。

比如招商蛇口，梅溪湖板块的绿城招商桂语雲峯项目及谷山板块的招商麓山府及雍山湖项目，均为在销售期公示享受入读政策。

而招商蛇口先后在梅溪湖一二期、市府观沙岭片区、谷山等板块拿下八宗商住地块，在市场下行，大量房企减少拿地或收缩至一线城市时，重仓长沙。

长沙官方无学区房的说法，教育配套政策的变动始终较大，多个项目也曾因为教育配套热销又深陷维权，深耕区域的企业获得优质教育配套的可能性更高。

二

教育是长沙招商引企留人的重要方式

优质教育资源由传统中心城区向三环外扩展

从办学规模上看，长沙优质的教育资源分布以内五区为主，其中芙蓉区及雨花区最为集中。

细分到板块上，传统主城区教育资源密集，且能级较高。热点新城板块则由房企引入优质教育资源。省、市重点小学分布最密集的是雨花中心、芙蓉区中心、大学城、高铁新城及市政府板块，高能级中学则主要分布在雨花中心、大学城、开福中心、天心中心及青竹湖板块。

这其中大量板块已开发饱和，进驻空间不足，新生源仍需新校提供优质教育。

主城区中，天心区教育资源相对薄弱，但随着培粹系的民转公，中雅培粹搬迁至天心区省府南板块，教育资源明显升级。同时，区域内还将新建多所素质教育阶段学校，完善区域内教育配套，提供优质教育机会。

（统计说明：仅统计已开学学校，POI数据，克而瑞整理）

2023年底，长沙四大名校扩容，实行“一校两址”模式。目前四所名校均已择定新校址，分布在三环外东南西北四大新开发板块。教育资源本就是长沙招商引企中一张靓丽名片，

四大名校新校区不仅带动片区与主城区教育资源的融合并轨，促进教育公平，推动教育事业的发展。也可以利用新址的新资源和新动能，带动片区开发加速。

三

长郡、雅礼等多家教育集团成绩亮眼

九年一贯制学校受到家长青睐

由于长沙自2019年严格执行《教育部等九部门关于印发中小学生减负措施的通知》，不再公布成绩及排名。在无官方成绩排名情况，初中以679分以上人数占比，四大指标生录取名额及录取率判定学校整体教育水平，是受到社会及学生家长认可的学校排名方式。

依据2023年各校的成绩，从教育集团品牌上来看，一、二档学校中，长郡教育集团占比最高，且多校排名靠前，长郡双语系、长郡外国语系表现突出，其次为长郡雨外系。雅礼教育集团紧随其后，共10所学校进入全市前41所优质中学。

在教育资源的引进上，长郡、雅礼仍是首要选择，知名度高，且成绩表现出色。以长郡外国语为例，2022年该校初三指标生分配出炉，且实录分数位列全市第5，成绩优异，当月就带动梦想江悦和鸣项目近三倍的流速增长，新项目中建和悦宸光两开两罄。

近两年，新增配套入学项目配置以小学+中学或九年一贯制学校为主，教育资源整体较充裕。城区受土地资源限制，以双学区为主，部分小学按照就近入学政策入读，城市更新片区项目开始增加九年一贯制学校；近郊项目则大多为九年一贯制，入学的学生也可以缓解小升初的压力，不需要派位。

（统计口径：近12个月主力在售项目）

四

教育配套利于项目流速及溢价

解除限价后更加明显

受制于毛坯限价及开发成本，2022年之前的新房难以通过价格对比凸显教育配套的溢价，对于流速有较大的作用。2023逐步放开限价后，教育配套的附加价值更加明显。

通过对比同级板块的同品质项目，配套入学新房较周边同质素在售项目价格更高。配套入学对于项目流速影响较大，较竞品高1.2-6.7倍，特别在教育分化的城区成熟板块及教育缺乏的近郊板块，流速比达四倍以上。

五

“名校学区”二手房溢价明显

在二手房价格普降时愈发凸显保值属性

自2020年市场下行，二手房价格结束倒挂之后，挂牌及成交价格连年下跌。而“学区”二手房在这波冲击中依旧坚挺，成交价格较同板块项目达到1.1-1.6倍，但这些市场上知名的学区二手房目前境遇也有较大差异。

分板块来说，热点板块市政府目前以城市更新为主，新房成交火热带动二手房价格攀升，今年分别达到20399元/㎡及22157元/㎡，这个价格已经是长沙第一梯队。而八方小区成交价格达33654元/㎡，横向近4年复合增速及纵向板块价格对比，均表现超高溢价水平。

近郊板块的水映加州，自青竹湖湘一民转公后可配套入学，二手房挂牌价格瞬间突破2万，保值率较高。

雨花中心板块的万博汇项目，因单名小配套，二手房前期价格较高，但在2022年起小升初全面实行“公民同招”政策出台后，对比自身出现下滑走势。但是横向对比板块二手房，因雨花中心板块开发完善，以老旧小区为主，项目仍有高于板块均价1.6倍的成交价格表现。

从学校类型来说，双名校的溢价率最高，名初较名小更保值。

总结：

教育是兴邦的重要手段，直接决定城市的未来竞争力。市场已经找到了教育与地产的双赢结合点，并且已成燎原之势。配置学区对于住宅在售前有溢价及流速价值，售后具有保值属性，是弱势下配置资产的重点因素。目前，长沙正向教育公平迈进，多个板块重点引进教育资源，也是开发企业入驻时机。

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