房产买卖律师——房屋出资人与登记人不一致，法院认定债权关系

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某君、赵某英向一审法院起诉请求：1.要求解除合同，并由杨某鑫支付涉诉房屋购房款、契税、维修基金、装修款等共计371万元及利息；2.诉讼费由杨某鑫负担。

秦某君、赵某英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判杨某鑫支付秦某君、赵某英40万元房款、契税、维修基金和装修款并改判杨某鑫支付秦某君、赵某英利息；2.杨某鑫承担一、二审诉讼费用。

事实和理由：一、本案为借名买房，双方之间存在借名买房法律关系。双方原系儿女亲家，因秦某君、赵某英无购房资质，与杨某鑫协商以其名义购房，因双方之间的特殊关系，并未签订借名买房合同。2021年1月28日至2021年2月23日，秦某君、赵某英及其子秦某昊先后向杨某鑫转账共计341万元，2021年年初，杨某鑫与北京y公司签订房屋买卖合同，并用秦某君、赵某英转账341万元支付了购房款，案涉房屋后登记在杨某鑫名下。

案涉房屋购房款及契税、维修基金、装修款等均为秦某君、赵某英支付，所购房屋也由秦某君、赵某英之子秦某昊居住使用，秦某君、赵某英对借名买房可进行合理解释，秦某君、赵某英亦曾多次向杨某鑫索要房屋权属证书等文件。双方之间应为借名买房法律关系，一审法院对法律关系认定错误，应予改判。

二、杨某鑫应向秦某君、赵某英偿还购房款、契税、维修基金、装修款等共计371万元，但一审法院只支持了331万元，存在40万元的差额。秦某君、赵某英为购买案涉房屋，先后向杨某鑫转账341万元，虽然2021年1月28日、29日两笔转账10万元系通过秦某昊账户转给杨某鑫，但该两笔款项的实际出资人亦是秦某君、赵某英。因此，杨某鑫应归还全部购房款341万元，即便一审法院认定本案系借款合同关系，秦某君、赵某英对杨某鑫享有的债权亦应为341万元，2021年4月4日、4月19日、5月23日，秦某君、赵某英分三次向杨某鑫之女杨某芬转账共计30万元用作案涉房屋契税、维修基金、装修款等使用，一审庭审中，杨某鑫明确认可转账情况，秦某君、赵某英亦有银行流水为证。

因此，本案即便认定为借款合同关系，该30万元亦是秦某君、赵某英对杨某鑫享有的债权，杨某鑫应予偿还。

三、因秦某君、赵某英向杨某鑫支付371万元，杨某鑫占有款项至今，故杨某鑫应按本金371万元为基数向秦某君、赵某英支付利息。

被告辩称

杨某鑫辩称，不同意秦某君、赵某英的上诉请求、事实和理由，坚持杨某鑫的上诉意见。秦某君、赵某英在上诉请求中认可了一审判决第一项，该判项系一审法院基于债权债务关系所做出的，秦某君、赵某英认可该判决等于否认借名买房，在根本上属于变更一审诉讼请求。

杨某鑫上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回秦某君、赵某英的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由秦某君、赵某英负担。事实和理由：一、秦某君、赵某英转账给杨某鑫的331万元系赠与款项，并非购房出资款。杨某鑫的账户系秦某昊、杨某芬指定接收赠与款项的账户，在该款项进入杨某鑫账户时，秦某君、赵某英与秦某昊、杨某芬和秦某聪之间形成赠与法律关系，且已履行完毕。一审判决认定331万元为秦某君、赵某英的出资款，属于认定事实错误。

二、在杨某鑫接收了331万元款项后，杨某鑫根据杨某芬、秦某昊的委托，将该款项与秦某昊转给杨某鑫的10万元以及杨某鑫自有的2万余元，共计343万元，用于购买涉案房屋。本案借名买房关系是秦某昊、杨某芬、秦某聪借杨某鑫名义购房，一审判决未查明该事实，属于认定事实不清。

三、整个购房过程中，均是秦某昊、杨某芬联系杨某鑫签订合同、支付购房款，杨某鑫与秦某君、赵某英之间没有任何意思联络，双方之间不存在任何债权债务关系，仅是在赠与法律关系中，杨某鑫的账户被指定作为接收赠与款项的账户。一审判决否认双方之间存在借名买房关系，却适用《民法典》118条规定，径行认定二者之间存在债权债务关系，超出法庭归纳的争议焦点，属于认定事实和适用法律错误，未保证当事人的辩论权利，程序违法。

四、本案双方原系儿女亲家，秦某君、赵某英基于亲情将涉案331万元赠与子女和孙子；秦某昊与杨某芬离婚，秦某君、赵某英反悔欲要回赠与款项，虚构借名买房的事实诉至法院，此举违反诚实信用原则，应驳回其诉求；一审判决违背事实真相，对杨某鑫明显不公，应予纠正。

五、秦某昊、杨某芬代表秦某聪接受了秦某君、赵某英的赠与款项后，委托杨某鑫买房，涉案房屋应有秦某聪的利益，涉案331万元款项系杨某鑫接受秦某昊、杨某芬委托，用于给秦某昊一家三口购买涉案房屋。因此，本案涉及案外人秦某昊、秦某聪、杨某芬利益，其中秦某聪系未成年人，其合法权益更应受到法律保护，本案处理结果与秦某聪等三人具有法律上的利害关系，一审法院应当追加秦某聪等三人作为第三人参加诉讼，但一审法院没有追加，而判决杨某鑫返还331万元，如一审判决生效，将导致涉案房屋被拍卖或变卖用以偿还涉案款项，从而导致秦某聪等人的合法权益受到损害。因此，一审判决程序违法，应发回重审。

六、杨某鑫有自己的居住场所，且杨某鑫作为退休人员，以其生活水平不可能以370多万的大额款项购买房屋，何况又不是自己居住，一审法院认定事实与客观情况不符。

七、一审法院认定双方形成债权债务关系，系对举证责任的分配认定错误，且已脱离案件争议焦点。此外，父母出资为子女购买房屋行为法律性质的认定上，应尊重双方意思自治，以父母的明确表示为标准，如果父母与子女之间约定为赠与或父母明确表示为赠与，就是赠与关系。

父母出资赠与的真实意思表示一般应发生在出资当时，日后主张借贷关系一般不能得到支持，就是为了防止子女婚姻变故，父母、子女关系恶化，父母违反诚信原则以借贷关系为由要求返还出资。秦某昊、杨某芬及秦某聪三人借杨某鑫名义购房，秦某君、赵某英资助买房款的真实意思是对在北京工作生活不久、资金不足的儿子、儿媳购房的无偿资助，且孙子上学又需要学区房，其意思表示是赠与。

秦某君、赵某英辩称，不同意杨某鑫的上诉请求、事实和理由，坚持秦某君、赵某英的上诉意见。

法院查明

秦某君、赵某英之子秦某昊与杨某鑫之女儿杨某芬原系夫妻关系，于2016年登记结婚，2018年生育一子秦某聪。双方经法院调解于2022年离婚。2021年年初，杨某鑫与北京y公司签订房屋买卖合同，合同约定总价款为3405256元，付款方式为2021年2月26日前一次性支付。2021年4月8日涉诉房屋办理房屋所有权登记，登记所有人为杨某鑫。杨某芬、秦某昊、秦某聪一直在涉诉房屋居住。

秦某君、赵某英主张二人为购买涉诉房屋的出资人，同时承担了房屋税费及装修费，对此提交二人向杨某鑫及杨某芬转账明细等，并称只是因为没有购房资格所以用杨某鑫的名义购买，并登记在杨某鑫名下。杨某鑫对此不认可，主张其从未与秦某君、赵某英约定借名买房，涉诉房屋是为孩子上学而购买。

根据秦某君、赵某英提交的转账凭证及交易明细，2021年2月7日至2月23日秦某君、赵某英向杨某鑫转账331万元；2021年四月至五月，赵某英分三次向杨某芬账号内各转账10万元，共计30万元，用于交纳税费及装修。杨某鑫认可转账情况。

另有10万元自秦某昊账户转至杨某鑫账户，秦某君、赵某英主张系其二人资金，只不过是通过秦某昊转账的。杨某鑫主张该10万元出资应该属于秦某昊与杨某芬共同财产。

法院认为，本案争议焦点在于秦某君、赵某英、杨某鑫之间关于涉案房屋的借名买房是否成立。借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房，并以他人的名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。

就该案而言，对于购买房屋双方均认可秦某君、赵某英出资331万元，法院予以确认，但在杨某鑫否认双方存在借名买房合同的情况下，秦某君、赵某英未能提供充分证据证明其与杨某鑫存在借名买房协议，亦不能证明秦某君、赵某英与杨某鑫之间存有借名登记的约定及合意，故法院对秦某君、赵某英双方存在借名买房合同的主张不予认定。秦某君、赵某英将出资款331万元打入杨某鑫账户，该出资行为在秦某君、赵某英、杨某鑫之间形成债权债务关系，杨某鑫应将该出资款返还秦某君、赵某英。秦某君、赵某英的其他诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。

二审中，秦某君、赵某英提交如下证据：证据1.《北京市存量房屋买卖合同》（虚假合同），证据2.《北京市存量房屋承购经纪服务合同》《北京市存量房屋买卖合同》等（真实合同），证明杨某鑫在本案诉讼阶段恶意转移涉案房产，存在逃避履行债务的情形。杨某鑫对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，表示杨某鑫卖房原因系其之前与秦某君、赵某英协商，秦某君、赵某英就说杨某鑫不卖房，将来无法给一二百万，秦某君、赵某英一直追问，没办法杨某鑫才出售房屋。

杨某鑫提交其与秦某君的短信记录截图三张，证明杨某鑫卖房是因为秦某君、赵某英在一审后欲与杨某鑫进行调解，由于杨某鑫无钱给付，迫不得已卖掉涉案房屋，但杨某鑫始终强调该房屋并非其所有，也并没有想要占有卖房款，杨某鑫坚持认为该房屋系秦某君、赵某英赠与秦某昊、杨某芬以及秦某聪三人的，卖房款也系秦某昊、杨某芬以及秦某聪三人共同所有。秦某君、赵某英对上述证据的真实性、证明目的均不认可，表示杨某鑫于2022年6月17日将案涉房屋出售给案外人，购房款也转入杨某鑫的账户，与秦某昊、杨某芬以及秦某聪无关，杨某鑫提交的证据亦不能证明本案存在赠与法律关系。

裁判结果

一、杨某鑫返还秦某君、赵某英房屋出资款三百三十一万元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回秦某君、赵某英的其他诉讼请求。

房产律师点评

综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案主要争议焦点为双方之间法律关系的认定及涉案款项的返还问题。

借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房，并以他人的名义登记房屋所有权的行为。本案中，杨某鑫并不认可双方之间存在借名买房合同关系，秦某君、赵某英亦不能举证证明双方之间存在借名买房的约定及合意，其提供的证据并不足以证明双方之间存在借名买房合同关系，故法院对秦某君、赵某英关于双方存在借名买房合同的主张不予认定并无不当。

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。杨某鑫主张秦某君、赵某英转账给杨某鑫的331万元系赠与款项，秦某君、赵某英与秦某昊、杨某芬和秦某聪之间形成赠与法律关系，双方之间不存在任何债权债务关系，但根据本案所查事实及现有证据并不足以证明双方之间形成赠与合同的法律关系，杨某鑫该项主张依据不足，法院亦难以采信。现购买房屋双方均认可秦某君、赵某英出资331万元，秦某君、赵某英亦将出资款331万元打入杨某鑫账户，法院根据本案全案事实及证据认定该出资行为在秦某君、赵某英、杨某鑫之间形成债权债务关系，并判令杨某鑫将该出资款返还秦某君、赵某英，符合本案实际情况及法律规定。

关于秦某君、赵某英主张其已对借名买房进行合理解释，双方之间应为借名买房法律关系的意见，缺乏事实及法律依据，法院对此不予采信。杨某鑫主张本案借名买房关系是秦某昊、杨某芬、秦某聪借杨某鑫名义购房，亦依据不足，法院亦不予采信。关于秦某君、赵某英主张杨某鑫应向其清偿购房款、契税、维修基金、装修款等共计371万元，但法院只支持了331万元，存在40万元的差额一节，因该40万元并非秦某君、赵某英打入杨某鑫账户，并不足以认定就该40万元双方之间形成债权债务关系，故秦某君、赵某英该项主张缺乏依据，法院不予采信。秦某君、赵某英上诉主张上述款项的利息亦于法无据，法院亦不予支持。