苏州奥体中心，是如何成为园区价值IP的？

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一座奥体中心，划定城市新中心

每一座奥体中心，都是能量爆发的价值IP。
2008年，北京奥运会让世界的目光聚焦，一大批现代化城市配套云集，刷新北京城市主轴线，也成就了鸟巢旁单价超16万元/㎡的盘古大观。

广 州奥体中心 拔地而起后，在此举办第九届全国运动会，其中心区域迅速价值裂变，成为高端生活领地。

杭州奥体中心以莲花碗的造型横空而出，作为G20峰会主会场惊艳世界，接着2022年亚运会的成功举办，让奥体板块成为杭州的宇宙中心，加速杭州从“西湖时代”迈向“奥体时代”。

南京奥体中心作为南京地标性建筑之一，是第二届亚洲青运会和南京青奥会的主会场，推动了板块价值提升，奥体片区成为南京新一代的豪宅区。

放眼全国，北京、广州、杭州、南京等一线城市，奥体板块已成为炙手可热的核心区域。翻开国内的“奥 体年鉴”，每一座城市的奥体板块，都是繁华中心。奥体中心的价值，由此可见一斑。

奥体中心作为城市的封面，不只是重大体育赛事的主场，也是大型文体活动展演的阵地，对板块价值有着强力的催动效应。

奥体板块崛起，苏州的封面和国际化窗口

如今，奥体已不再只是一个大型赛事的承办地，而是一座城市面貌、价值、高端生活的再造者，一座城市的封面和走向国际化的窗口！

苏州的奥体中心也不例外。

苏州奥体中心主体育场总容纳观众数45000人，相较于杭州和南京的奥体中心分别能够容纳8万和6万多人，苏州奥体中心的规模并不算大，就是这个看起来不大的奥体场馆却在2023年创造了奇迹。

在这一年，苏州演唱会活跃程度位居全国第五，苏州奥体就贡献了其中的90%。

以2023年的苏迪曼杯为例，现场观赛人次超过了10万，票房收入超3000万，直接经济效益3.79亿，总产出效益8.85亿。

过去一年，苏州奥体中心演艺活动带来直接经济效益为17.35亿，为旅游产业带来间接经济效益40.87亿，为城市经济发展带来无限活力。

2023年，苏州奥体中心全民健身消费达到220万人次，平均每天都有6000人次来到这里。

恢弘的建筑把赛场的热情包裹起来，那些运动爱好者因为有了奥体中心，生活变得更加丰富多彩。

可以说，奥体中心为苏州这座城市带来了巨大改变。曾经的奥体是“远湖东”，当年偏的非常离谱，没有地铁、没有商业。如今，换乘王地铁5号线已经开通，地铁6号线也将在今年开通，商业方面，永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心、奥体商业中心，无论是日常生活所需还是逛街娱乐都能得到满足。

城市面貌革新、道路交通改善、资源配套的完善、城市美誉度的增加，让板块面貌发生了巨大的改变。

不断跃升的板块价值

奥体中心犹如一座聚宝盆，不断汇聚城市优势资源，不断跃升区域价值。

苏州奥体中心在地理位置上属于园区湖东板块，随着板块配套的不断完善、各类高品质住宅林立，如今的苏州奥体板块已经跻身苏州房价头部梯队。

一二手倒挂明显，曾经新房逢开即罄

奥体板块是从什么时候正式脱离“湖东”而成为独立IP的？

分析师认为是2018年9月中海上东区首次开盘的时侯。作为园区的限价神盘，开盘秒光，据说一期业主基本都是全款入的。

2020年，中海上东区PRO和海和云庭入市，仍旧要拼运气、拼手气。

土地稀缺、配套高端、非常宜居， 所以无论是拍地还是开盘，园区奥体板块总是全城瞩目。

一直以来，园区奥体给苏州人的印象是——“贵”和“少”，“买不起”、“买不到”。板块不仅

配套高大上，而且一二手倒挂非常明显，这也是板块新房逢开即罄的主要原因。

2020-2021年，园区的新房供应量有所增加，但严格执行4万元/㎡的限价政策，奥体红盘锦麟铂悦府39999元/㎡的备案均价为园区房价新高。

率先突破限价，新房价格冲6万元/㎡+

限价是什么时候开始突破的？这一次，园区奥体打头阵，在2022年4月，颐和玲珑花园以41928元/㎡的备案均价“小试牛刀”，然后园区核心新房的备案均价就一路上涨。

去年，奥体纯洋房绿城云庐入市，备案均价为49950元/㎡，为整个园区湖东的房价天花板，两次开盘，并以低至7.4%的中签率火速清盘。

在去年11月底苏州八批次土拍中，园区奥体绿城云庐南地块经过2小时40分钟的激烈竞价，被国企北京金隅摘得，成交楼面价39027元/㎡，溢价率30.09%，刷新园区地价天花板。

今年2月初，北京金隅奥体绿城云庐南项目规划出炉，打造6-9F纯低密洋房，该项目是苏州第一个明确要求精装标准做到5000元/㎡以上的，这意味着项目入市后备案均价破6万元/㎡毫无悬念，也意味着园区奥体板块的门槛持续被拔高，需要千万级才能进场。整个社区仅300+套，起步建面约190㎡，从准入门槛上就限定了业主的身价实力。

就像前文所说，从园区核心到狮山，万科朗拾、招商文禧花园、华润润月雅筑、绿城云庐、建发缦月等数个热盘接力，创造了“千人抢房”、“开盘即罄”、“排队签约”的现象级热销。 这都是由于限价产生的价格红利，促使让购房者去“拼手速+拼运气”地抢房。

二手房价格回调，一二手倒挂空间缩小

近两年，随着限价的放开，苏州一二手房的价差空间正在逐渐缩小，在园区奥体表现得尤为明显。

挂牌量的增加、叠加板块的高端改善盘产品力优势明显，造成了园区二手房挂牌价格的极度内卷化。我们也看到了奥体核心几个典型楼盘的成交均价皆有所下滑——目前唐宁府均价回归至6字头，中海上东区则回归5字头，可以说，基本是回到理性范围内。

中海上东区如今二手房挂牌价格为54167元/㎡，而一年前该小区的挂牌价格还是62170元/㎡，同比下跌了12.9%。

神盘唐宁府在二手房市场上的成交价一直较为坚挺，如今唐宁府的最新挂牌均价为61775元/㎡，这个价格相较于去年同期高峰期时下跌了约11%。

可见，板块内一二手房价差已经在缩小，待北京金隅项目入市，届时奥体板块的倒挂空间将不复存在。

一座城市，一座奥体。不仅是大型赛事、活动的承办，也是一座城市的发展所向。

可以说，每一座奥体的出现，都带动了“奥体板块”的强势崛起。

板块价值的强势腾飞带动板块房价的跃升，助力板块成为炙手可热的城市人居新高地！不管是土地价值，亦或是住宅市场的成交量价，都拥有强大的支撑。

值得一提的是，不管市场如何，园区仍旧是整个苏州经济和楼市基本面最好的区域，这一点不容置疑。

而奥体作为园区的头部板块，仍旧能够代表园区楼市的韧性和坚固的底盘。

如若你问，在目前的市场环境下，园区奥体是否值得买入？分析师的答案仍旧是肯定的，值得买入。

首先板块价值不容置疑，其次住宅市场方面，新房产品力不断更新迭代，在户型、装修、社区景观等方面更加精进，板块二手次新房供选择的机会众多，价格也回归到理性范围内。

毕竟，在地段为王的房地产市场，苏州只有一座奥体中心

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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