旧改快讯┃坪山区首个“工业上楼”城市更新项目计划公示

3月22日，深圳市坪山区城市更新和土地整备局发布关于《2024年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划（草案）》的公示，该批次有主力工业区城市更新单元“工业上楼”项目一个项目。

深圳市宝安区城市更新和土地整备局发布关于《宝安区松岗街道雅仕工业区城市更新单元和百宝工业区城市更新单元规划》的公告。

深圳交易集团有限公司龙岗分公司发布深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目二、三期交易公告。

01

主力工业区城市更新单元“工业上楼”项目计划公示

坪山区龙田、坪山街道主力工业区城市更新单元“工业上楼”项目计划（草案）已经坪山区工业上楼推进工作专班第四次会议审议通过。

坪山区龙田、坪山街道主力工业区城市更新单元“工业上楼”项目由主力工业地块、主力宿舍地块、丰田围工业区组成，拟拆除范围用地面积264390㎡，拟更新方向为普通工业、居住等功能。

本项目为我市“工业上楼”项目，拟拆除重建用地范围内落实的公共利益用地功能及面积以批准的单元规划为准。

城市更新单元涉及城市总体规划强制性内容的，须按照城市总体规划强制性内容有关要求执行。

申报主体为主力实业（深圳）有限公司。该公司为大型港商投资的独资企业，总公司设在香港。公司现有员工三千余人，且在深圳大工业区、贵州贵阳设有分厂，工厂主要生产小型家庭电器产品。

02

雅仕工业区城市更新单元和百宝工业区城市更新单元规划公告

宝安区松岗街道雅仕工业区城市更新单元和百宝工业区城市更新单元已列入《2019年深圳市宝安区城市更新单元计划第八批计划》。《宝安区松岗街道雅仕工业区城市更新单元和百宝工业区城市更新单元规划》已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批通过，现予以公告。

本更新单元位于深圳市宝安区松岗街道松白路与松岗大道交汇处南侧。

更新单元用地面积79741.9㎡，拆除范围用地面积74008.1㎡，开发建设用地面积32391.1㎡，规划容积269903㎡，规划容积率8.3。

其中：住宅161763㎡（含保障性住房11323㎡)，商业、办公及旅馆业建筑91070㎡（含商业文化设施4554㎡)，公共配套设施（含地下）17070㎡（含9班幼儿园1处、建筑面积 2970㎡、独立占地面积 2700㎡，公交首末站1处、建筑面积3900㎡，社区健康服务中心1处、建筑面积1600㎡，社区老年人日间照料中心1处、建筑面积1400㎡，社区警务室1处、建筑面积100㎡，社区管理用房1处、建筑面积600㎡，社区服务中心1处、建筑面积600㎡，文化活动室1处、建筑面积1500㎡，微型消防站1处、建筑面积150㎡，邮政所1处、建筑面积150㎡，地下公共充电站1处、建筑面积700㎡，再生资源回收站1处、建筑面积100㎡，公共厕所1处、建筑面积120㎡，环卫工人作息房1处、建筑面积20㎡，社区级公共配套用房1处、建筑面积3160㎡），地下公共停车位198个。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

本图来源为规划草案公示，具体以政府批复为准

雅仕工业区城市更新单元申报主体为深圳市华泽置业有限公司，查询工商信息显示，该公司由海狮装饰工程（深圳）有限公司、深圳市汇聚通讯网络科技有限公司、深圳市金池投资有限公司分别持股40%、40%、20%。海狮装饰工程（深圳）有限公司成立于2016年，所属行业为建筑装饰、装修和其他建筑业。深圳市汇聚通讯网络科技有限公司成立于2014年，所属行业为机动车、电子产品和日用产品修理业。

百宝工业区城市更新单元申报主体为深圳市汇威房地产开发有限公司。汇威集团创建于2004年，从2014年开始涉足“城市更新”领域，通过物业收购、股权并购、合作开发等多元化运作模式，在深圳及梅州地区土地储备丰富，其中松岗翡翠阳光名苑及丰顺兰溪谷项目已于2019年入市，已成功开发运营南山科技园研发中心、松岗高新科技园、鹤洲高新科技园、丰顺高科技产业园等。

03

深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目二、三期交易公告

根据 龙岗区集体产权交易监督管理办法》（深龙府办规〔2020〕3号）、《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）《深圳市龙岗区国资局关于进一步促进股份合作公司集体用地合作开发和交易的通知》（深龙国资〔2022〕33号）、《深圳市龙岗区国资局关于明确〈龙岗区股份合作公司集体产权交易监督管理办法〉修订期间相关事项的通知》 等相关规定， 深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目二、三期 项目（以下简称：本项目）已经获得相关批准，经 深圳市园山保安股份合作公司 民主决议，委托 深圳交易集团有限公司龙岗分公司 （以下简称“交易集团”）采用 公开招标的交易方式，欢迎意向合作方（以下简称：意向方）参与本项目投标。

项目概况

（一）项目位置

本项目位于龙岗区园山街道保安社区龙岗大道东侧，东临新园路，北临水浸围路，西临龙岗大道，南临规划龙苑路。

（二）项目城市更新计划

本项目2010年4月列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。

（三）项目专项规划

1.项目批文

2021年1月14日，本项目取得《龙岗区城市更新和土地整备局关于园山街道新坡塘片区与新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改审查的复函》（深龙更新函[2021]10号）。

2012年3月5日，深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目取得深圳市规划和国土资源委员会核发的《关于<龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城改造专项规划>审批情况的复函》（深规土函[2012]337号）。

2.项目规划要求

深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目规划用途为二类居住用地+商业用地，项目更新单元面积243,246.33㎡，项目拆除用地面积241,996.47㎡，开发建设用地面积122,768.80㎡，保障性住房用地面积14,400.80㎡，计容积率建筑面积为669,590㎡，规划平均容积率为4.88，其中住宅486,740㎡，保障性住房62,940㎡，商业54,350㎡，商务公寓46,000㎡，公共配套设施19,560㎡。

深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目共分三期实施，本项目为二、三期。本项目更新单元范围104,801.93㎡，拆除用地面积103,552.07㎡，开发建设用地面积73,044.10㎡，计容积率建筑面积为330,232㎡，规划平均容积率为4.52，其中住宅251,302㎡，商业23,700㎡，商务公寓46,000㎡，公共配套设施9,230㎡。

更新改造整体规划，整体实施，改造实施主体应完成拆除范围内所有建（构）筑物拆除及建筑物清理工作，并将相应的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地无偿移交政府。

（四）项目土地状况及权属

本项目更新单元用地面积104,801.93㎡，拆除范围用地面积为103,552.07㎡，其中：

拆除用地范围内：国有已出让（划拨）用地面积为4,864.75㎡，国有未出让用地3,346.01㎡，旧屋村用地面积为31,217.57㎡（不含与产权用地重叠6,495.67㎡，不含与两规用地重叠400.13㎡），产权与两规用地面积为10,883.63㎡（产权用地含与旧屋村重叠6,495.67㎡，两规用地含与旧屋村重叠400.13㎡），其余土地为未完善征转手续用地。

更新单元范围内、拆除用地范围外：国有未出让用地670.97㎡，未完善征转手续用地578.89㎡。

项目范围内涉及未完善征转手续用地面积95,920.20平方米（其中水浸围分公司未完善征转手续用地面积27,761.06㎡，新坡塘分公司未完善征转手续用地面积68,159.14㎡）。上述未完善征转手续用地中属集体享有权益土地面积为9,837.91㎡（其中水浸围分公司集体享有权益土地面积为3,105.90㎡，新坡塘分公司集体享有权益土地面积为6,732.01㎡）。

（五）项目现状建筑物状况

本项目范围内建筑物用途包括住宅，商业，厂房，公共配套设施等。现状建筑物面积共计193,908.01㎡。其中：水浸围分公司永久建筑面积1,866.60㎡，临时建筑物投影面积33.53㎡；新坡塘分公司永久建筑面积570.64㎡，临时建筑物投影面积0㎡；其他属第三方的物业。

意向方的资格要求

1. 意向方应符合以下所有资格条件:

（1）竞投人（或其控股母公司）须具备二级或以上房地产开发资质（需提供住建局颁发的竞投人或控股母公司的房地产开发资质证书复印件并加盖公章）；

（2）竞投人的净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%（需提供2022年度财务审计报告复印件并加盖公章）；

（3）竞投人和其控股母公司具有良好的诚信记录，即无严重违法失信和被纳入失信被执行人名单（提供公告期内“国家企业信用信息公示系统”网站打印的严重违法失信信息查询结果以及“中国执行信息公开网”网站打印的失信被执行人情况的复印件并加盖公章）；

（4）竞投人具有独立承担民事责任的能力，为独立法人单位（提供营业执照复印件并加盖公章）。

①控股母公司是指直接持有竞投人股权＞50%的企业；

②本项目不接受联合体竞投。

特别说明

1、本项目意向合作方：深圳振元投资发展有限公司。查询公司信息显示，该公司由深圳市博玺投资发展有限公司全资控股，深圳市博玺投资发展有限公司的大股东为深圳市安丽城投资发展有限公司，深圳市安丽城投资发展有限公司的实控企业为深圳市安旭康产业发展有限公司。深圳市安旭康产业发展有限公司成立于2021年，为罗湖区清水河街道金湖文化中心城市更新单元实施主体。

2、截止到2023年7月31日，意向合作方已投入前期费用为人民币捌亿贰仟捌佰贰拾叁万叁仟柒佰肆拾元柒角(小写：¥828,233,740.70元)，前期工作事项应获得的合理利润（20%）为人民币壹亿陆仟伍佰陆拾肆万陆仟柒佰肆拾捌元壹角肆分(小写：¥165,646,748.14元)。意向合作方已投入的前期费用及合理利润合计人民币玖亿玖仟叁佰捌拾捌万零肆佰捌拾捌元捌角肆分(小写：¥993,880,488.84元，以下简称“费用一”）。前期费用金额以深圳中礼会计师事务所（普通合伙）出具的《深圳振元投资发展有限公司龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元二、三期截止至 2023年7月31日项目总投入专项审计报告》（深中礼专审字[2023]第B108号）为准。

2023年7月31日至交易集团向合作方发出《成交通知书》之日期间，意向合作方所支付的前期费用以招商方委托的第三方专业机构出具的专项审计报告为准，并按该期间的前期费用的20%计算合理利润。2023年7月31日至交易集团向合作方发出《成交通知书》之日止期间意向合作方所支付的前期费用及合理利润以下简称“费用二”。

若合作方为非意向合作方的，自交易集团向合作方发出《成交通知书》且招商方委托第三方专业机构出具的专项审计报告（费用二）出具之日起30天内，合作方向意向合作方一次性支付前期费用及合理利润（包含费用一¥993,880,488.84元及费用二）。若合作方未按时向意向合作方支付该款项的，招商方将不与合作方签订合作开发协议，并没收合作方已缴纳的交易保证金（或履约保证金）。

3、为确保水浸围分公司、新坡塘分公司及村民的回迁物业早日实现，合作方须在《合作开发协议》签订之日起一年内完成本项目《拆迁补偿安置协议》签订工作的70%（按现状房屋建筑面积计算）；合作方未按期完成的，招商方将有权解除《合作开发协议》，取消合作方合作资格，履约保证金不予退还。

4、合作方在本合作开发项目具有以下情况之一，可单方面无条件取消其项目合作资格，履约保证金不予退还：

①被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的；

②隐瞒真实情况，提供虚假资料等弄虚作假导致项目终止的；

③实施不正当竞争行为，排斥其他供应商参与竞争并立案查处的；

④抗拒主管部门监督检查的。

5、本项目合作开发权不得转让，合作方须确保是项目开发的实施主体。

6、本项目可能涉及搬迁补偿等原因引起的信访、解约等风险，由合作方自行承担解决。

项目利益分配及费用承担

1.本项目采用回迁物业和货币补偿相结合的搬迁补偿安置方式。项目补偿水浸围分公司及新坡塘分公司回迁物业建筑面积合计应不低于4,037.08㎡（含本数），其中商业（一二层垂直分布）物业不低于1,193.85㎡（含本数），商务公寓物业不低于2,843.23㎡（含本数）；货币补偿合计税后不低于人民币¥12,590,427元。具体如下：

（1）水浸围分公司：回迁物业建筑面积不低于1,520.94㎡（含本数），其中商业（一二层垂直分布）不低于1,072.50㎡（含本数），商务公寓不低于448.44㎡（含本数）；货币补偿税后不低于人民币¥10,590,427元；货币补偿由合作方在签订《合作开发协议》之日起30日内支付。

（2）新坡塘分公司：回迁物业建筑面积不低于2,516.14㎡（含本数），其中商业（一二层垂直分布）不低于121.35㎡（含本数），商务公寓不低于2,394.79㎡（含本数）；货币补偿税后不低于人民币¥2,000,000元，货币补偿由合作方在签订《合作开发协议》之日起30日内支付。

备注：上述补偿为招商方的净得利益，本项目其他权利人的搬迁补偿由合作方另行协商赔付，并不包含在招商方净得利益中。

2.临时安置补助：合作方对水浸围分公司及新坡塘分公司选择产权置换的集体物业（水浸围分公司建筑面积1,866.60㎡，新坡塘分公司建筑面积570.64㎡）支付临时安置补助费。每三个月支付一次，于每季度首月支付。

1.水浸围分公司：合作方向水浸围分公司支付临时安置补助费¥48,074.70元/月；每三个月支付一次，于每季度首月15日前支付。自水浸围分公司与合作方签署《交楼确认书》之日起至水浸围分公司取得合作方交付的回迁物业之日止，并以每36个月为一个递增周期，其中第一、二个递增周期的过渡期补助费在上一递增周期的过渡期补助费标准的基础上递增5%，第三个及以后递增周期的过渡期补助费在上一递增周期的过渡期补助费标准的基础上递增10%。

2.新坡塘分公司：合作方向新坡塘分公司支付临时安置补助费¥14,446.55元/月；自新坡塘分公司与合作方签署《交楼确认书》之日起至新坡塘分公司取得合作方交付的回迁物业之日止，并以每36个月为一个递增周期，其中第一、二个递增周期的过渡期补助费在上一递增周期的过渡期补助费标准的基础上递增5%，第三个及以后递增周期的过渡期补助费在上一递增周期的过渡期补助费标准的基础上递增10%。

内容来源：

关于《2024年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划（草案）》的公示

http://www.szpsq.gov.cn/pstdzbj/gkmlpt/content/11/11205/post_11205071.html#16562

关于《宝安区松岗街道雅仕工业区城市更新单元和百宝工业区城市更新单元规划》的公告

http://www.baoan.gov.cn/bacsgxj/gkmlpt/content/11/11205/post_11205011.html#22262

深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新项目二、三期交易公告https://td.szggzy.com/jygg/details.html?contentId=2141357

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。