龙湖的修复与增长 | 业绩会实录

乐居财经张林霞3月22日，龙湖集团(00960.HK)举行2023年度业绩发布会。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平、首席财务官赵轶、高级副总裁张旭忠等管理层出席会议。

Q1：龙湖是否做好了底线推演，今年的销售目标是多少？

龙湖集团：随着利好政策不断释放落地，行业经过一个阶段性的周期调整，市场回暖值得期待，但是不论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量的思维去应对周期性的不确定性，

在供货端，2024年公司的存量项目供货大概会有2400亿左右，这里面包括期初的1400亿，今年将新增的供货大概是1000亿左右。

Q2：今年境内外债务的偿还安排和资金铺排计划是怎样的？

龙湖集团：截至目前，2024年内到期债务余额147亿，占比仅7.6%。其中境内债券60亿，分别在5月、7月、8月、12月到期，都已经做了有序的安排。2025年到期部分债务将在24年内安排逐步提前偿付，保持债务结构的安全。

Q3：龙湖后续是否会继续加大经营性业务的投入力度？

龙湖集团：开发业务的下降，是龙湖去年整个集团利润下降的主要原因，龙湖得益于经营性的收入，经营收入包括了运营跟服务两块业务的板块，其中运营是包括了商业运营跟长租公寓这两个重资产的航道，这两个航道，龙湖一直坚持用销售回款10%沉淀到投资性物业，所以在资产盘面上，投资性物业已经形成了接近2,000亿资产的规模，这部分在去年给公共服务贡献了120多亿的收入，利润占比达到了比较可观的规模，同时这部分的收入根据对应的利润是高毛利的，而且每年持续的增长。

两个运营航道都实现了去年的经营性现金流为正，就意味着这两个航道不再需要集团、地产以及融资等方面现金流的支持，它可以通过它自身经营现金流去驱动增长。

Q4：2024年龙湖商业有什么新的规划或者动作？

龙湖集团：截止2023年底，龙湖集团开业的商业项目总共有88座，2024年计划还将开14座，其中8座重资产，6座轻资产，到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，自己内部叫“百MALL”。第一个对于新开业的项目，进行产品的分级，根据每个项目的定档定级，一店一策进行差异化打打造，满足不同客户的购物需求。

另外一个就是对存量项目的开式改造。通过提升用户体验空间效率，唤醒品牌。也将成为提升商商业业绩的一大抓手，将通过创新和多样化来迎接“百MALL”。

Q5：公司的融资渠道是否畅通，今年的融资计划是怎样？

龙湖集团：龙湖目前跟国有的6大行还有一部分战略性的股份制银行进行了深度的合作，额度非常充裕，整个融资结构里，银行融资占比达到77%，这是一个非常安全的结构，未来占比还会逐步提升，助力整个公司穿越周期。

关于下一步的计划，一方面，在经营性物业贷这个方面会继续深耕。

另一方面，就是在公开市场会在中债征信的支持下持续发生，到现在为止中债征信的余额已经有58亿，2023年发行的23亿，未来会跟他们进行积极的沟通，按需有序的按节奏进行发行。此外，在海外端的融资这几年是一个逐步压降的一个状态。

Q6：如何看待消费REITs后市情况？

龙湖集团：REITs是一个很好的品种，但REITs是一个很专业的很复杂品种，它要考虑税负重组，包括考虑一些资金的用途，尤其在重组的过程当中，很多综合体是跟住宅在一块捆绑拿的，它要慢慢的剥离才能达到发行的状态，所以现在还是一个积极的关注、积极的研究，积极的准备这么一个状态。

在商业方面，龙湖也开始做经营性物业贷，把一些资产的价值通过融资的方式进行体现。

Q7：今年的拿地计划是怎样的？目标城市有哪些？

龙湖集团：龙湖去年在全国17个重点城市获取了31幅土地，权益建面是266万方，权益的地价是259亿，总的货值超过了770亿，平均溢价率控制在8%。

截止到2023年底，总的土储有4,539万方，对应的货值超过了5,300亿，有接近80%的土储都布局在一二线高能级的城市。

针对这样的土地储备，会以销定产，主动把握好投资的节奏，同时依然会严守投资刻度，优中选优。

在城市选择方面，会高度聚焦在一二线高能级的城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。截止到现在，分别在西安、佛山获取了两块住宅用地，都是底价获取的，后面也会持续关注土地市场的机会。

Q8：公司对长租公寓业务的未来规划是什么？

龙湖集团：长租公寓泛指C3航道，虽然发展始于长租公寓，但如今通过业务的整合，C3航道包括了六大板块的业务。

除长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆以及活力街区四大产品线外，目前新增了两个品牌，包括佑佑儿童医院以及椿山万树颐年公寓，实现了全周期、全业态的资管。

去年整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，整个利润的增速也是非常快的，接下来也准备针对C3航道发布一个全新的品牌。

Q9：如何看待行业盈利难的问题，未来龙湖的盈利有望企稳回升吗？

龙湖集团：去年龙湖集团首次出现盈利下滑，对这个结构进行了分析，主要还是基于地产航道在消化过去的存货，带来盈利的下滑，地产航道下一步会经聚焦在核心城市核心地段，精挑细选优质的项目，持续修复毛利率和利润。

2023年之后拿的项目毛利率能做到20%以上，地产商虽然到了谷底，但是一个逐步修复的过程。

另外，经营运营业务和服务业务方面，未来整体这个板块未来会迎来20%以上的收入和盈利增长。

长租公寓未来的收入增长也会达到两位数，盈利也会同频增长。物业管理方面毛利率达到了30%，未来航道收入和盈利也有机会实现双20左右的增长。

智慧营造是新的一个智慧在线品牌，整体毛利率有30%，因为它刚刚起步规模不大，它未来的增速还是会比较快的。

另外一方面，在开源的同时，整个集团在节流上也做了大量的努力，过去两年，集团的管理和销售费从160多亿降到了100亿出头，降幅达到了35%，其中管理费用的降幅来到了接近50%，几乎腰斩。整个团队就更加精简，业务更加聚焦，城市布局也更加的聚集。

Q10：请管理层介绍一下龙湖龙制造的优势和未来的发展规划，公司如何看待代建行业未来的发展前景？

龙湖集团：龙湖的代建品牌为“龙智造”，但龙湖龙智造不止于代建。

该航道于2022年开始构建，涵盖了五块业务，包括研重、设计、建管、精工、千丁数科，为客户提供一站式全周期全业态的数字化高品质服务，代建属于其中的建管业务。2023年作为龙智造真正成立后第一年，实现了行业前五的成绩，合同金额约40亿元。后续通过五个“飞轮”组合，大概能保持30%左右的毛利率。

龙湖龙智造的优势在于，可以通过龙湖集团不同航道之间的协同去获取项目，智造航道完成代建后，商业航道接手运营，形成组合服务包，为客户提供更长链条的服务。

从国外成熟市场来看，外部代建渗透率约为30%，目前国内还有很大空间，龙智造将持续聚焦高能级城市，发挥航道协同能力，未来可期。

Q11：龙湖作为优质房企标杆，如何发挥作用，如何发力房地产新模式？

龙湖集团：2023年实现首次实现了三正净现金流35亿，而且是5个航道都实现了正经营性现金流。有息负债规模稳步下降，有息负债规模从2,070亿降到1,926亿，下降了174个亿。

从今年开始会保持这种稳步下降的模式，稳步下降的负债是靠正向的经营现金流去下降，而不是靠被动去出资产或者被动降低手头现金去降负债。