房产合同律师——单位福利房屋非本单位人员购买有效吗

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴某杰向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋买卖协议书》；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：吴某杰系S公司的社员，2000年9月6日，S公司与吴某杰签订了《内销住宅楼房买卖契约》，约定公司将坐落在北京市丰台区一号，出售给吴某杰，总价款是140622.94元，2000年9月5日，吴某杰与孙某鹏签订了《协议书》，约定吴某杰将享有的购买村里楼房（即一号）的权利转让给孙某鹏，孙某鹏支付酬谢费2万元，购房款140622.94元由孙某鹏支付。吴某杰向S公司询问得知，该涉案房屋无法办理产权证且该房产属于S公司的内销房，销售转让范围仅限于本公司内部成员或本集体农民户口，而孙某鹏并非属于S公司的内部员工或本集体农民住户，综上原因吴某杰向法院提起了确认合同无效之诉，在诉讼中经法院调查证实涉案房屋所在的楼栋没有相应审批手续，所以无法办理产权证，致使协议目的根本无法实现，吴某杰有权要求解除房屋买卖合同。

另一方面，吴某杰为无民事行为能力人，实施的民事法律行为是无效的，而且也无能力去维护和主张自己的权益。

被告辩称

孙某鹏辩称：不同意吴某杰的诉讼请求，双方签订的《协议书》合法有效，有法院生效判决的认定。吴某杰所称“农村宅基地的福利房屋”不对，我之前也是农民，有权购买案涉房屋。签订《协议书》时，吴某杰具备行为能力。案涉房屋是否能办理房屋所有权证需要以国家相关部门的意见为准，不是吴某杰说不能办就不能办，且案涉房屋所在的土地是国有土地，并非农村集体土地。

法院查明

2000年9月5日，吴某杰（甲方）与孙某鹏（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为D村社员，按村里规定享有购买村集体开发的住宅楼（位于某小区一号2居室）的权利，甲方因自己住房也满足且再购村里楼房尚需巨额资金等诸多原因，自己不愿购买，因此甲方决定将自己享有的购买村里楼房的权利转让给乙方，现甲乙双方本着诚实信用公平合理的原则就转让事宜协商一致，达成如下协议：一、甲方自愿将其享有的购买村里楼房即某小区一号2居室楼房的权利转让给乙方，乙方一次性支付贰万元人民币给甲方作为酬谢。

二、购房所需人民币（以发票为准）由乙方支付，当村里通知甲方交纳购房款时，乙方携甲方购房通知单以甲方名义向村里交款，购房发生的所有票据以及房屋的所有权利凭证（入住证、钥匙、房产证等等）均由乙方持有。自即日起乙方享有所购楼房的一切权利。三、甲乙双方按协议第一、二条履行完毕，甲方对位于某小区一号2居室房屋不再享有任何权利，也不再履行任何义务，该房屋的一切权利义务由乙方承受。四、今后如集体为此楼房办理产权手续时，甲方须无条件无偿地协助乙方将此楼房的产权证手续过户给乙方，由此产生的费用由乙方承担。……。合同签订当天，孙某鹏向吴某杰支付20000元，吴某杰为其出具收条。

2000年9月6日，乙方吴某杰与甲方北京市丰台区S公司签订《内销住宅楼房买卖契约》，约定甲方在本公司集体所有的土地上，经有关部门审查批准，为本公司住户建造了普通住宅，并根据《S公司向社员出售住宅楼房实施方案》，将住宅内销给本公司住户，供本公司内部成员使用并归其所有。经双方协商达成如下协议：一、甲方将坐落于北京市丰台区一号，出售给乙方，每建筑平方米1724.8元，总价款140622.94元，房价款由乙方一次性付清（不含住宅楼公共维修基金及煤气管道安装费用）。二、甲方在乙方一次性付清房价款并办理完物业管理的各项手续后5日内将出售的房屋出售给乙方。

……九、本房产是属于S公司的内销房，其销售转让的范围仅限于本公司制定的对农民住户售楼方案中试用的范围。乙方购房后，住用满五年以上方可出售。住用不满五年擅自出售或变相出售的由甲方收回多购住房并追缴其原购房价与二次销售价的差额部分。由甲方对出售人除以原房价款1-2倍的罚款……十二、乙方购房后，房屋产权归乙方，地产产权归甲方所有。如遇国家建设、规划需要时，甲方将按国家及北京市的有关政策，给予乙方妥善安置。

当事人均认可案涉房屋购房款由孙某鹏交纳，房屋交付后一直由孙某鹏居住使用。

庭审中，孙某鹏称其原为D村村民，后转居；其原配偶杨某娟亦属D村村民。北京市丰台区D村村民委员会出具《证明》载明，孙某鹏其前妻杨某娟于2011年病逝，1988年因占地转居。

另查，案涉房屋现地址为丰台区一号。本院核实，所在土地为国有土地。

再查，2022年1月13日，吴某杰向本院提起诉讼，要求确认其与孙某鹏于2000年9月5日签署的《协议书》无效，本院认定吴某杰与孙某鹏签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，亦不存在上述法律规定无效的理由，判决驳回吴某杰的诉讼请求。吴某杰不服一审判决提起上诉，二审维持原判。

另，2020年秦某芝向本院申请宣告吴某杰无民事行为能力，本院于2020年11月30日出具判决：一、宣告被申请人吴某杰为无民事行为能力人；二、指定秦某芝为吴某杰的监护人。

庭审中，经本院询问，孙某鹏表示即使案涉房屋无法办理房屋所有权证，其亦不同意解除合同。

裁判结果

驳回吴某杰的诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行。案涉《协议书》已经法院生效判决认定有效，法院不持异议。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”根据《协议书》的约定，吴某杰的合同目的为获取二万元的酬谢款，孙某鹏的合同目的为占有使用某小区一号房屋，并将该房屋产权转移登记至其名下，现吴某杰的合同目的已经实现，案涉房屋尚未办理房屋所有权证影响的是孙某鹏合同目的的实现，且孙某鹏明确表示即使案涉房屋无法办理房屋所有权证其亦不同意解除合同，故吴某杰在自身合同目的已经实现的情况下，无权以孙某鹏的合同目的可能存在无法实现的风险主张解除合同。

关于吴某杰主张的其在签订《协议书》时系无民事行为能力人，第一，吴某杰系在2020年被宣告为无民事行为能力人，现吴某杰未提供证据证明其在签订《协议书》时已无民事行为能力；第二，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，若吴某杰在签订《协议书》是系无民事行为能力人，其产生的法律后果应为《协议书》无效，与法院生效判决结果相矛盾，吴某杰应通过再审程序解决，并非以此主张解除合同。