逆势抢地！中国最大房产中介，为什么要做开发商？

3月15日，北京顺义新城某地块开拍，吸引了37家开发商，其中既有中铁、保利、中海这样的央企，也有龙湖、金茂、绿城这些老牌民企。

但有一个企业显得格格不入：

贝好家置业。

可能很多朋友都没听过这个房企，但提到其唯一控股股东，却又十分熟悉——贝壳找房。

作为中国最大的互联网地产中介公司，贝壳从“渠道商”转变为“开发商”，在地产下行的阶段逆势拿地，背后是基于怎样的商业考量？

贝壳转型开发商，最大的底气，是有钱。

财报显示，2023年，贝壳总交易额3.14万亿元，净收入778亿元，同比增长28.2%，调整后净利润达到97.98亿元。

作为对比，龙头房企万科2023年的总交易额是3761.2亿元。

就交易额而言，1个贝壳=9个万科。

此外，贝壳还是盈利的，很多开发商都是亏损，手上也有一大把现金流，在这样的基础上，说贝壳是行业第一大开发商，毫不为过。

图片来源：钛媒体

所以大家不要小瞧这个中介机构，当一个机构成为行业龙头的时候，其盈利和稳定性都是惊人的。

为什么房企的日子都不好过的时候，中介还能好好生存？

关键就在于贝壳的生意本质，是销售。

地产商吃肉的时候，贝壳能跟着喝汤，地产商吃土的时候，贝壳甚至能吃上肉。

因为地产商越不好过，就越需要销售推销新房。

再加上海量的二手房交易，无论交易多寡，贝壳每卖出一套房子，都能抽走不菲的佣金。

比如老王买套300万的二手房，贝壳的佣金就能收到4万到6万，完全没有风险，即便没有房子卖，贝壳无非就是少赚点而已。

如果是那种不好卖的新房，贝壳的佣金赚得更多，甚至有时候能拿5个点以上的提成。

毕竟地产商都要死了，在乎的不是降价幅度，而是只要能大差不差地卖出去就行了。

而牢牢把握渠道这个领域的，就是贝壳。

2023年第四季度，在贝壳自身新房业务中，国企、央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%，开发商预付佣金的“快佣”项目，占新房佣金收入比保持在53%的高位。

开发商急了啊，巴不得早点把房子卖出去。

总之，贝壳和地产商在经营模式上最大的区别就是，一个重资产，一个轻资产。

重资产模式下，房企赚得虽然点多，但需要拉贷款，做产品方案，还要承担市场风险，缴纳各种税费，处理工地各种矛盾……

任何一个环节出纰漏，很可能就是满盘皆输。

而轻资产的贝壳呢？

汛期多招点人，旱期多裁点人就是了，旱涝保收了属于是。

但问题又来了，为什么贝壳不好好经营自己一亩三分地，非要下场自己干呢？

最大的可能，就是贝壳有野心。

地产中介市场上，贝壳已经是王者了。

寻找第二增长空间，正是贝壳所思虑的。

无论未来房地产市场怎么走，贝壳下场，步伐要比自己服务的地产商，稳妥很多。

除了比他们有钱之外，贝壳还有一个秘密武器——数据。

掌握了数据，就能掌握市场。

贝壳玩房地产，其独一无二的优势，就是他们的手上有着海量的数据。

凭借那么多年互联网销售的数据积累，贝壳很容易通过大数据分析，现在的客户喜欢什么产品，从而做到精准定位。

很多人换房子，很大程度是觉得房子装修老气、户型不好。

那未来的地产市场，什么户型、什么装修最受欢迎呢？

贝壳知道。

地产项目卖得好不好，很大程度在于定位准不准。

贝壳大数据一调取，一分析，什么地段适合买多大户型的房子，什么地方的消费者喜欢什么风格的装修，贝壳都能做预先掌握。

其次，贝壳还拥有海量的客户数据。

存量市场，什么最宝贵？

客户。

很多人都知道，去地产商看房子需要登记资料，然后隔三岔五就会被地产商问候。

相比于地产商收集客户资料信息的速度，贝壳可就快多了。

你只要注册过App，你的资料、你的浏览记录、你的喜好、你所在的位置，贝壳都清清楚楚。

用大数据模型通和AI技术，去操盘地产开发，然后再用C2M产品定位和精准触达意向客户上拔得头筹，实现“精准拿地”、“精准开发”、“精准营销”，这在过去的地产市场是没有的。

但贝壳可以将这种模式变成现实。

一旦成功，很有可能吃到一口肉满黄多的大闸蟹。

目前，贝壳对外的口径宣传是，建设“以客户为中心的新开发”，意在颠覆传统的地产消费市场模式。

但无相君看，贝壳还藏了一手。

除了进军地产市场外，2021年，贝壳还搞了一个大动作——吃下了“圣都”房租装修。

圣都是中国东部地区较为头部的装修公司，2021年被贝壳收购，圣都家装创始人颜伟阳成了贝壳的副总裁。

收购之后，贝壳用互联网的思维，将圣都家装重新梳理，重新包装，效果相当显著。

2022年，贝壳家居装修业务有50.47亿元营收。

2023年，这个数据是108.50亿元。

直接翻倍。

此外，2022年，贝壳还上线了“贝壳美家商城”，开始自营集成灶、洗衣机、冰箱等白色家电。

到了这里，贝壳的野心已经完全显现了。

它不仅仅要做中介，还要通过那么多年手上积累的数据，实现整个地产市场的“大一统”。

二手房、新房、租房、装修、家电……

和房子有关的东西，贝壳现在全都要。

此前就有媒体报道，现在贝壳下面的“贝好家”正在从龙湖和万科大量挖人，进军房地产的决心，似乎定下了。

哪个好士兵不想当将军呢？

贝壳的前十年，以旁观者的身份，目睹自己的大客户从宴宾客到楼塌了，同时暗中积累自己能量。

当大量开发商被洗牌出局，大举撤退时，贝壳带着一麻袋钞票，果断杀入。

是不是抄底，市场还有待检验。

但可以肯定的是，贝壳正在为自己的下一个十年，做好登顶珠峰的准备。