北京房产律师——借名买房登记人起诉腾房案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某杰向一审法院起诉请求：1．解除陈某杰和陈某鑫的借用合同关系，陈某鑫将位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）腾退交还给陈某杰，……。

陈某杰上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判陈某鑫立即解除借用关系，从北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）中腾退，同时向陈某杰交付钥匙、水电气卡等房屋居住必备物品；2．一、二审诉讼费用由陈某鑫承担。

事实和理由：……一审法院对事实认定不清。（一）一审法院对陈某鑫、陈某杰之间的法律关系认定不清。1．案涉房产系定向安置给陈某杰的，陈某杰是案涉房产的登记所有权人。涉案房屋是定向安置房。陈某杰曾为北京H公司的员工，住在公司的平房宿舍，2010年公司搬迁，为解决平房宿舍居民承租公有住房的安置问题，向宿舍居民定向安置，提供涉案房屋作为定向安置房房源。2011年，陈某杰与H公司签订了《腾退安置补偿协议书》，根据该协议以及《H公司平房宿舍腾退安置办法》，陈某杰得到涉案房屋，陈某杰事先腾退公司平房宿舍，才获得政府补偿性拆迁安置房的购房资格。并且用拆迁补偿款抵付部分购房款。因此，争议房屋系安置给陈某杰，且陈某杰已获得房屋所有权。

2．一审法院认定存在借名买房约定是错误的。陈某杰与陈某鑫之间有两个法律关系：民间借贷关系和房屋借用合同关系，双方达成口头民间借贷协议，以及口头房屋借用协议。出于双方的亲情和朴素的道德观念，口头约定将其借给陈某鑫居住。自交房后，在陈某杰同意下，陈某鑫借用该房屋，陈某鑫对涉案房屋的占有是有权占有。因此，双方不存在借名买房的约定。

3．陈某杰有权要求陈某鑫腾房，属于行使原物返还请求权和排除妨害的物权权利。陈某鑫居住多年，占用使用费已经足够折抵房款。因借用合同系口头约定，所有权人（陈某杰）有权随时终止和解除借用合同关系，并要求陈某鑫腾房并归还房屋，陈某杰属于行使返还原物请求权和排除妨害的物权权利，具有合法性和正当性。根

一审法院在未区分清楚借用合同关系和借名买卖合同关系的情况下即作出判决，属于事实认定不清。

（二）一审法院认定陈某鑫缴纳全部房款属于事实认定错误。1．陈某杰本人支付了全部购房款。购房款的一大部分是以陈某杰腾退了平房后获得的被腾退居民购房补贴款20万元抵交房款。陈某杰向陈某鑫借款，支付了除扣除腾退安置补偿款后的剩余房款。假如陈某鑫缴纳的全部房款，理应单独与开发商签署购房合同，并获得房屋产权证书，但事实与此相反。事实上，陈某杰支付了全部购房款，购房款的发票也是开具给陈某杰，开发公司交房也是交给陈某杰。仅仅是陈某杰将涉案房屋借给陈某鑫使用。一审法院没有查明具体事实，就采信了陈某鑫所谓的“支付了全部购房款”。

2．对聊天记录的理解机械片面，没有结合上下文，理解错误。……陈某杰从未与陈某鑫约定过借名买房，也从未看到陈某鑫提交任何证据证明所谓的“借名买房”约定。

3．陈某鑫出售自己的房产与争议房屋支付购房余款不存在任何法律上的关系，根据购房发票记录，D公司于2011年3月25日向陈某杰开具涉案房屋全款发票。陈某鑫声称为了购买涉案房屋，出售张某（陈某鑫的妻子）名下位于北京市朝阳区×1号房屋，用售房款支付陈某杰的房款。首先，时间上不对，张某存量房屋买卖合同签订日期为2011年4月29日，而代陈某杰支付余款是2011年3月25日。其次，金额也远远对不上，张某房屋出售价款共计136万元，而代陈某杰支付余款仅为17万元，陈某鑫没有理由为了17万元卖掉价值136万元的房子。

基于双方的亲情和朴素的道德观念，陈某杰将房产借给陈某鑫使用居住。因此，陈某鑫有义务返还借用的案涉房产。

陈某鑫辩称，同意一审法院判决，不同意陈某杰的上诉请求。

法院查明

2011年9月14日，陈某杰与D公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由陈某杰购买D公司出售的涉案房屋，合同约定总价款为354926元。上述合同签订后，陈某鑫向D公司支付了全部购房款。2013年3月19日，陈某鑫支付了涉案房屋的房屋登记费。同日，陈某杰取得了涉案房屋的所有权证。

2011年9月27日，D公司给陈某杰出具了涉案房屋的《房屋入住通知单》，此后陈某鑫一直居住使用涉案房屋至今，涉案房屋的装修亦由陈某鑫出资。庭审中，陈某鑫陈述其与陈某杰就涉案房屋存在借名买房合同关系，陈某鑫支付了涉案房屋的全部购房款、40余万元，并向陈某杰支付报酬20万元。陈某杰对陈某鑫的该陈述不予认可。陈某鑫向一审法院提交了陈某杰与陈某鑫之子陈某的微信聊天记录，显示陈某要求归还陈某鑫六十万元。

法院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，陈某杰称其与陈某鑫就涉案房屋之间存在借用合同关系，因陈某鑫对陈某杰的该陈述不予采信，陈某杰提交的证据不足以证明陈某杰、陈某鑫之间就涉案房屋达成过借用合同关系。基于陈某鑫的陈述以及陈某鑫提交微信聊天记录，可以证明陈某杰、陈某鑫之间就涉案房屋达成了事实上的借名买房合同关系，在该借名买房合同关系的效力尚未确定的情况下，陈某杰要求陈某鑫腾退涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

裁判结果

驳回陈某杰的全部诉讼请求

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。认定当事人之间是否存在借名买房关系，除了书面的借名买房合同之外，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。

第一，本案中，陈某鑫主张购买涉案房屋包括给陈某杰报酬共计支出60万元左右，对此，提供微信聊天记录以及契税凭证予以证明。陈某杰只认可陈某鑫支付17万元房款及2万元左右契税，否认其他款项的给付事实，但对于微信聊天中有关“拿到钱就给你六十万”的陈述，并未做出合理解释。故法院结合双方庭审陈述以及在案证据，认定涉案房屋款项实际由陈某鑫支付。

第二，从签订购房合同至今，涉案房屋实际由陈某鑫居住使用，对此，长达十多年时间，尚无证据证明陈某杰曾提出异议，这是其一；其二，陈某杰虽主张就涉案房屋事宜与陈某鑫存在民间借贷和房屋借用法律关系，但对此未能提供充分证据予以证明，且陈某鑫予以否认；其三，陈某杰虽主张以陈某鑫实际居住使用的“租金”用以抵偿其17万元借款，但有关每月租金数额以及实际居住期间均未明确约定等陈述，不符合生活常理；

其四，陈某鑫持有商品房预售合同、契税完税证明、专项维修基金、房屋登记收费发票、房屋入住通知单、业主入住领取资料确认单等，对此，陈某杰所提“为防止丢失，加之对陈某鑫信任”而放在陈某鑫处保管等相关解释，不符合生活常理。故法院结合双方庭审陈述以及在案证据，认定涉案房屋权益实际由陈某鑫享有。

综上，可以确定涉案房屋“买房义务实际由陈某鑫承担、房屋权益实际由陈某鑫享有”，即双方之间存在借名买房法律关系，据此，法院驳回陈某杰所提解除双方之间借用关系并要求陈某鑫腾退涉案房屋等相关诉请，并无不当。