危房改造为何这么难：困在成都铁路新村的居民呼声

有70年历史的成都铁路新村。孟双奎/摄

铁路新村院里的香樟树花谢了又开，期待改造的好消息始终没有到来。

中房报记者 孟双奎 成都报道

“我们住的房子有70多年了，被定为危房也有6年了，到现在如何安置还没有动静。”中铁二局职工张明礼对记者说。

3月中旬，成都市金牛区，天气阴沉。记者来到了金牛区紧邻西北桥地铁站的铁路新村，一片红瓦砖墙、窗子窄小的苏式楼房映入眼帘。

张明礼就住在铁路新村。他向记者介绍，1952年，建设成渝铁路的“开路先锋”铁二局由重庆迁入成都，在这一带用地数百亩建成职工家属区。作为成都最大的铁路系统居住区，最繁盛时片区居民达30万人，学校、医院等生活配套设施一应俱全，堪称热闹所在。

几十年过去了，城市发展日新月异，铁路新村却渐渐衰落沉寂下来，显出颓败的模样。

能容纳千余户的大院里留守户已不多，很多房子的墙体上喷涂着“危房”字样，嘎吱作响的木质楼梯、屋顶摇摇欲坠的瓦片，都似乎在陈述着岁月无情的侵蚀和洗礼。

既然定为危房，中铁二局和地方政府没有拆迁整改计划？就此问题记者致电金牛区住建局了解情况，一位工作人员听完来意后表示，关于铁路新村危房改造，属于中铁二局内部事宜，由中铁二局负责。

随后，记者就危房安置问题拨打中铁二局集团电话，一工作人员表示该事项由中铁二局房地产集团公司处理。记者拨打中铁二局房地产集团电话，电话接通即被挂断。

“十几年前就有消息说要改造，但附近几个地块都陆续动工了，我们这儿始终没有准信儿。”张明礼无奈地表示。

开发计划搁浅

记者了解到，2010年，中铁二局成都市金牛片区旧城改造项目启动。2012年，结合成都市正在实施的“北改”（北部城区老旧城市形态和生产力布局改造工程），成都市政府决定给予中铁二局涉铁区域旧城改造项目45万元/亩的土地出让金优惠政策。

中铁二局随即公布了该区域的改造规划，包括通锦路、沙湾、铁路新村、马家花园宾馆以及西一环地块在内，合计约515亩土地改造提上日程。

为实施改造，2013年5月，中铁二局与上市公司厦门钨业集团旗下厦门滕王阁房地产开发有限公司（以下简称“滕王阁地产”）及厦门龙邦置业投资有限公司（以下简称“龙邦置业”）签订《中铁二局金牛片区旧城改造项目开发建设合作协议》，约定中铁二局以其子公司成都同基置业有限公司（以下简称“同基置业”）为平台，并以6宗土地总计381.21亩为认缴资本，增资引入滕王阁地产及龙邦置业，共同开发中铁二局驻地周边生活区。

2016年，同基置业开发的“500亩精装大盘”鹭岛艺术城商品房项目亮相，但三方合作此时已出现裂痕。

2017年11月，中铁二局向滕王阁地产发出《关于解除金牛片区旧城改造项目合作的函》，称滕王阁地产“未按照合同约定履行资金筹措、提高合作地块土地价格、按时足额支付拆迁安置费等义务”。

滕王阁地产也立即公告业主，称中铁二局未履行合约义务，作为认缴资本的6宗土地只有艺术城一宗土地到位。

沟通无果下，2018年1月，滕王阁地产向四川省高院提起诉讼。起诉书中提出，案涉土地价格在拖延过户移交的这几年大幅上涨，充分说明中铁二局提出解除合同，纯粹是地价上涨利益驱动使然，企图通过撕毁合约独吞土地使用权赚取地价上涨的利益，严重违背诚实信用原则。

两大国企巨头的博弈当时引发各界关注，也使同基置业的开发计划搁浅下来。

1000元过渡费“租房子不太够”

正当两大股东公堂过招之时，2018年的成都市危险房屋评级中，铁路新村多栋建筑被评为D级危房。

“老房子确实住得辛苦，外面下大雨，屋里下小雨，大功率的电器也不敢用，怕起火。”张明礼的邻居孙大娘说。

记者注意到，孙大娘家的房子墙壁上因潮湿遍布霉迹，泥灰斑驳，已露出竹片编成的内部结构。

铁路新村居民家以及残破的墙壁。孟双奎/摄

被评为危房后，铁路新村居民纷纷向当地政府提出拆迁安置诉求。因此地由权属单位负责自主改造，政府有关部门多次将居民意见反馈给中铁二局，并要求中铁二局积极与居民加强沟通，加快片区更新改造工作。

中铁二局对居民的拆迁诉求未予正面回应，却在2019年成立“三供一业”改造移交联合工作组，对小区实施供水、供电、供气和物业移交改造。

张明礼告诉记者，当时小区很多居民并不欢迎对危房实施“三供一业”改造，认为此举是对国家相关政策的曲解，并要求中铁二局尽快落实危房安置。

“三供一业之后，万一危房出现用电用气事故，是属地负责还是中铁二局负责？我们怕到时又扯不清，遭罪的还是我们。”张明礼说。

一拖再拖之后，直至2021年2月，中铁二局才向铁路新村居民发出一份《D级危房临时过渡公告》，称从即日起对于D级危房的合法公租房住户发放临时过渡费，房屋面积50平方米以下的，每户1000元/月；超出50平方米的按21元/平方米增补。

铁路新村危房临时过渡公告。孟双奎/摄

记者在居民提供的公告上看到，“临时过渡安置期限”为：自证载权人或合法继承人新的住所的房屋租赁合同签订之日起，至中铁二局出台新的临时过渡政策制度文件之日（或根据法律法规，地方政府政策作出新的调整安排之日）终止。

既然有过渡费，为何还不搬走？

孙大娘说：“过渡费太少了”。说着她掏出手机，打开一个租房App给记者看，“附近一室40平方米的房子，每个月房租都要一千五六百元，两室的基本都在2000元以上了。”

“特别老旧的小区房租便宜些，那和住在这里又有啥区别？”张明礼说。

纠纷解决，安置仍无消息

铁路新村仍有住户居住。孟双奎/摄

中铁二局与滕王阁地产的诉讼持续3年。因不服四川省高院的一审判决，中铁二局提起上诉，诉称在三方合作协议履行期间，成都市北城改造工作领导小组办公室于2014年5月明确旧城改造项目实施主体为中铁二局或者其全资子公司，因此，其他主体无法享受涉铁优惠政策。这种政策变化导致中铁二局承担的土地出让金可能增加7亿元人民币，属于重大情势变更，理应解除合作。

滕王阁地产辩称，各方在合作协议中已经明确约定因政策影响的土地过户成本均由中铁二局承担，可见双方已经预见政策变更的风险，并就此作出安排，不属于不可预见的风险，不应适用情势变更。

2021年3月，最高人民法院作出终审判决，维持一审原判：中铁二局在限期内将案涉地块的国有土地使用权权属变更登记到同基置业名下；中铁二局向同基置业承担迟延缴纳出资义务违约责任；中铁二局向滕王阁地产送达的《关于解除金牛片区旧城改造项目合作的函》无效。

虽然官司落定，但已生嫌隙的股东们难以顺利合作下去。

厦门钨业自2019年开始逐步剥离房地产业务，2023年2月20日，厦门钨业发布关于滕王阁地产拟公开挂牌转让其持有同基置业47.5%股权的公告，随后中铁二局以底价2.5亿余元成功摘牌。

2023年3月，同基置业另一股东龙邦置业也宣布退出，至此，中铁二局实现对同基置业100%控股。

听到消息的铁路新村居民们以为，这回安置应该有盼头了。然而，院里的香樟树花谢了又开，期待的好消息始终没有到来。

“周边地块的改造都在进行，铁路新村能否拆迁，安置什么时候才能启动？我们这些为铁路奉献了大半辈子的老人，只想早日拥有一个安稳舒适的家。”孙大娘说。

（应受访者要求，文中人名均为化名）