耗时一年，老黄埔规划定了！

经过初期竞赛优胜方案、中期成果、终期深化设计，始于去年初开展的海丝城规划设计工作，落下帷幕。

据广州日报消息：3月19日，广州开发区、黄埔区召开广州海丝城规划设计国际大师邀请赛深化阶段终期成果评审会，全国工程勘察设计大师李晓江领衔团队完成本次大赛的深化设计工作，成果顺利通过专家评审。

终期成果与最初方案相比，有三方面明显变化——

1.视野更开阔。终期成果立足“广州2049”战略规划，充分借鉴国际湾区城市发展经验，主动对接两江东进、三轴三核三广州、东部中心发展等空间发展战略。

2.谋划更系统。终期成果包括海丝城总体概念规划整合与重点地区设计深化两大方面，系统回答了海丝城的战略谋划、发展定位、产业规划、实施路径等关键性问题，有利于推动老城市、老港口焕发新活力。

3.特色更鲜明。终期成果紧扣“海丝”二字，有机串联黄埔特有的海丝文化、红色文化、工业文化、生态文化，生动展现广州海丝城“一江通古今、一城传千年”的历史厚重和城市形态，有利于打造有温度、有魅力的未来滨江之城。

“目前的方案非常细腻地总结融合了之前赛事上其他团队的优秀方案，是非常全面、高质量的规划。”

中国工程院院士、华南理工大学建筑学院名誉院长何镜堂表示，海丝城地块具有独特性，文化根源十分浓厚，要着重考虑将人文、环境、科创三者相融合，建设不同于其他地方的滨水城区，打造宜居宜业宜游的生活圈。

01

空间结构：长滩四岛，六园十苑

深化后的方案以“海丝新岸，添彩广州”为设计主题，提出海丝城“长滩四岛，六园十苑”总体概念。

2023年10月31日，李晓江团队方案获得广州海丝城规划设计国际大师邀请赛优胜，方案提出规划“11公里科技长滩”。

本次评审会上，该团队在优胜方案基础上整合优化，聚焦高质量存量再开发，统筹考虑滨江开发与腹地更新项目的联动发展。

整合方案固化优胜方案中关于交通构型、通江廊道、科技长滩与文化点睛4大核心亮点，提炼其他三家大师团队方案中生态结构、空间结构以及产业结构3项空间共识，对专家与各部门意见进行整合吸收。

整合方案立足于海丝城在广州整体的沿珠江东进、沿狮子洋南拓战略中具有的不可替代的“战略性中间区位”，希望以海丝城撬动广州未来发展。

根据规划，广州海丝城将以“新海丝文化矩阵、岭南清凉城市、针灸式交通改造、针对式产业空间供给、暖心社区通江走廊”为核心抓手，形成以“长滩四岛，六园十苑”为结构的总体概念方案。

“长滩”：沿珠江鱼珠到庙头段打造一条11公里的科技长滩。

“四岛”：沿线长洲岛、大吉沙-洪圣沙、大蚝沙以及西基岛，分别赋予不同的功能定位：创新活力岛、创新休闲岛、生态教育岛、未来超岛。

“六园”：布局护林路沿线数字经济与人工智能研究园、枢纽商务区、电子商务园、智能网联汽车园、将军山数创园、穗港先进制造园等五个现代产业园区。

“十苑”：依托片区内茅岗、横沙、新溪、文园、双沙、庙头、夏园、沙步、南岗、深井等城市更新项目规划10个生活居住组团。每个组团均设计一条通江廊道，一头连着老村文化、一头连着珠江景观，中间是旺盛的城市生命力。

海丝城目标定位为：打造成汇聚大湾区科技企业的世界级滨水区，开放包容的海丝国际交往中心，有温度、有魅力的黄埔生活新城区。

02

近期重点开发区域

老黄埔的难题依然是各类涉央国企、军企物业土储。解决这些老大难历史遗留问题，并非朝夕之功。所以近期内能够连片开发的区域非常有限。

基于此，整合方案非常务实地提出了近期重点建设范围文冲船厂至庙头的2.6平方公里，仅占海丝城约85平方公里的3%。

海丝城重点片区规划效果示意图，以实际建设为准。

该方案计划在黄埔大桥两侧塑造4公里海丝新岸，形成围绕文冲船厂与黄埔电厂的两个核心板块，吸引科技企业总部与国际交往功能向最优质岸线资源集聚。

以黄埔大桥为界，在滨江一线塑造“文船新生·科技长岛”与“海丝原点·和合绿洲”两大场所。

文船新生·科技长岛：保留下来的船坞将与社区结合，或更新为文船博物馆、文船市集、文船码头，形成城市记忆线索。

这一片将以适宜的建筑体量、自然的立面材质与色彩，塑造出亲水宜人的滨水新风貌，让人与自然重新回归水岸，成为城市活力的载体。

文船片效果示意图，以实际建设为准。

海丝原点·和合绿洲：外事社群延续扶胥古港的海洋文化交往精神，营造聚落空间形态，为外事交往创造更多的共享、共融机会。

植入更具活力的创意工坊，营造全龄友好的自然营地。体育绿洲将塑造大湾区大众体育休闲目的地，通过预控留白，预留靠近中心城区的国际级大事件场所。

海丝城庙头片区规划效果示意图，以实际建设为准。

值得留意的是，规划中的黄埔高铁新城，未纳入海丝城近期重点开发范围。土地规模、土储难题与靠近石化，或许是其中因素。但应该不会影响单个项目的建设，比如黄埔站枢纽。

这个“近期”是多久？

大概2025年左右实施，参考保利鱼珠港的建设周期6年计算，加上文冲船厂地块体量是鱼珠港的2倍，故后者开发周期也会有所延长。如开发顺利，大概2033年左右基本建成。

整合方案提出，海丝城近期重点开发片区聚焦2.6平方公里范围的设计深化工作，形成控制性图则形式引导条例，对范围内整体风貌、改造及新建建筑、景观提出针对性控制要求，确保海丝城总体层面的规划理念向实施型项目有效传导。

也就是说，未来8-10年，文冲船厂至庙头将近3公里江岸线，会有不错的滨江新风貌和产业空间。

但跟目前在建的鱼珠湾片区，恐怕无法连片发展。受制于广州港、中外运码头，鱼珠至双岗之间仍有长达3公里的断裂带。

黄埔电厂片区效果示意图，以实际建设为准。

双岗片滨江碧道效果示意图，以实际建设为准。

整合方案还提出，近期重点片区将打造有别于传统CBD的建筑风格，引导滨水片区以适宜的建筑体量、自然的立面材质与色彩，塑造亲水宜人的滨水风貌。

重点片区总建设量预计约240万平方米，将提供约120万平方米的亲水科技办公新经济载体。

也就是说，文冲船厂-庙头这一片的定位，就不是搞传统CBD，而是主打一个创意型科技产业园，外加工业遗产休闲空间。

产业载体和业态，大致为共享办公/产学研平台、独栋科技企业总部、小型办公聚落、小型创意工坊、高层写字楼。

黄埔电厂绿轴效果示意图，以实际建设为准。

文冲船厂地块改造活力街区效果示意图，以实际建设为准。

为此，优胜方案提出在文冲船厂地块布局新型产业用地，并为中远期功能做了大量留白，精准供给未来的优质科技企业。

设计理念和规划产业空间载体，决定了建筑的高度。文冲船厂地块的建筑高度，可能会控制在200米以内，而且超高写字楼可能也不会搞太多，多数建筑可能保持在60-100米区间。

大家比较关心的增量住宅问题，特别是所谓“江景房”，文船-庙头狭长带的土地用途主要是产业用地和商务用地、公园绿地。

而二类住宅用地，除双沙旧改部分靠黄埔大桥的融资住宅地块和靠双岗站的回迁房，纯居住用地极少。

从官方公布的规划鸟瞰效果图来看，在文冲船厂地块，疑似规划有3处高层住宅，如落地实施将成为黄埔沿江一线最为稀缺、景观面最佳的江景房。

不过要注意，规划效果图只是概念示意图，并不等于实际建设图。

海丝城近期重点片区到底具体规划如何，还得看接下来的控制性详细规划（所谓“详规”），对片区土地使用性质和使用强度指标是如何规定的。

来源：黄埔视野

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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