一手猛料！江心洲楼盘的生存现状....

年后南京新房来了一波降价潮，哪怕是号称南京顶级板块的南部新城也扛不住了，房价从开盘的5.3万/平直降到如今的3.6万/平。

即便南京各大板块纷纷跟进降价，但河西板块房价还是很稳的。目前小编比较关心的是被称为生态科技岛的江心洲。

江心洲哪怕是身在建邺区，却被排除在河西之外，人们一提起江心洲，它就是建邺独立于河西的存在。

江心洲可以分为岛北、岛中、岛南三个板块，岛北开发相对较早（2014-2016年），也因为限高的原因，打造的楼盘大部分为低密豪宅，有升龙桃花园著、银城长岛观澜等，产品主要以改善户型为主。

岛中的配套在江心洲是最好的，商业配套有仁恒置地广场、江岛新天地等，江心洲大桥和地铁10号线的站点也在岛中。岛中知名的楼盘有仁恒绿洲新岛和江岛华庭，而且江岛华庭一直占据着江心洲二手房价的头把交椅。

目前江心洲在售的新房项目绝大部分集中在岛南，岛北的新盘水沐和瑞园目前处于收官状态，岛中暂时也没有新盘在售，但今年会有一个新盘上市。

继仁恒江湾世纪收官之后，岛南陆续迎来了大开发时代，江心印、江尚紫薇、星叶栖悦湾、中海江湾境等新盘的轮番上市。

价格方面，目前江心洲新盘的价格普遍在4.5万/平起步。前期4.3万/平上市的江心印、栖悦湾等楼盘，还需要另外掏钱购买装修包；目前岛南卖的最贵的是中海江湾境，最新加推的4号楼单价为52569元/平。

户型方面，江心洲随着这几年板块价值的攀升，购买客群也在悄悄地发生变化。多数楼盘的户型面积段都稳定在140㎡-160㎡及200㎡以上。目前仅岛南的星叶栖悦湾有119平的小户型在售。

把时间拉长，我们能看到从2017-2023年江心洲开发的新盘，主力户型面积段慢慢的从120平以下跃迁至140-160平。

交通方面，江心洲规划有4条地铁、4条过江通道和多条公交线路，出行将更趋便捷。

其中地铁10号线江心洲站已开通运行，地铁4号线二期在建，还有两条地铁13和17号线在规划中；

在过江通道方面，已通车的有应天大街过江通道和江心洲过江通道，最近传的火热的梦都大街独立通道据说已被纳入规划，还有一条汉中路过江通道也被纳入2023-2025省重点项目。

前面也提到过今年江心洲会有两个新盘上市，一个是岛中的中北G70，另一个是岛南的建邺国资G54。

江心洲G70地块在去年11月25日被中北置业以底价拿下，成交总价9.2亿元，成交楼面价30518元/㎡。

从已经曝光的消息看，G70项目规划建设8栋8-10F洋房，打造纯洋房社区，规划有下沉庭院、大面积水景，部分楼栋，做了首层架空的设计，外立面转角弧形元素设计。

建邺国资G54目前还没有动静，有消息称该项目会对标中海江湾境，起步面积为143平。

新房去化方面，目前江心洲卖得最快的是岛北的水沐和瑞园，据网上房地产数据显示，一共推出了160套房源，目前已经去化了9成，还有16套未售。

在了解一下岛南的楼盘，最早上市的江心印一共加推了780套房源，还有178套未售，整体去化率为77%；江尚紫薇目前加推了4幢还有97套未售，整体去化率72%；星叶栖悦湾所有楼栋都已加推，目前还有143套未售，整体去化率为62%；中海江湾境目前加推了4栋楼共170套房源，目前还有65套未售，整体去化率为62%。

江心洲的新盘会不会效仿南部新城，降价大促销呢？

南部新城前期的大部分够房人都是冲着升值去的，当时也是摇号一房难求。但南部新城有个弊病，当开发的楼盘集中开建之后，对应的配套却迟迟没有落地，随着这几年楼市下行之后，买房人在买房时更看重楼盘的居住属性，去化难就成为摆在南部新城各家楼盘面前的头等大事，不降价很难吸引买房人的青睐。

相对南部新城而言，江心洲的购房人投资属性没有那么强，近几年大部分买江心洲的购房人都是冲着岛上的环境去的。而且从2014年正式启动江心洲的开发至今，不论是交通、教育、商业、公园配套都已经慢慢成型了，所以江心洲的居住属性在当下更受买房人的欢迎。

而且江心洲的楼盘竞争压力远远没有南部新城那么大，南部新城同时有17个新盘在售，而江心洲仅5个，所以说江心洲的新盘还没有彻底卷起来！

二手房降价正在倒逼新房

虽然说江心洲的新房间没那么内卷，但因为江心洲新房的定价还是很高，导致和周边的二手房价对比，就会发现新房比二手房贵的不只是一点点。

借用河西南的华侨城天鹅堡为例，目前的成交单价已经低于4万/平了，而江心洲新房价格比其高出不少了。

2月25日，河西南的华侨城天鹅堡成交一套161.31平的四房，成交价620万，成交单价38436元/平。

再横向对比江心洲的二手房价，3月3日，岛中的仁恒绿洲新岛水木园成交一套128.23平的三房，成交价485万，成交单价37823元/平。

在此之前的2月29日，仁恒绿洲新岛水木园成交另一套128.23平的三房，成交价475万，成交单价37121元/平。

江心洲及周边的二手房价快速回落，正在倒逼江心洲新房价格。如果买房人想体验江心洲人居的环境，便宜的二手房正在挤压新房的生存空间。

江心洲的新房门槛起步500多万，不是年轻的刚需能拉动的，这部分的购买力正在被南京多个板块的高端楼盘集中争抢。如果下半年还看不到行情走高的话，江心洲的新房不会摆烂的，降价还是必经之路，但眼下还是能撑下去的。