房产买卖律师——出售房屋并过户后，对方未按约定付款纠纷

北京房产专业律师靳(jin)双权）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某杰向一审法院起诉请求：1.判令赵某芝、宋先生向其支付房款1035000元及迟延支付的利息；2.判令诉讼费由赵某芝、宋先生负担。

宋先生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵某杰的一审诉讼请求或发回重审。

事实和理由：一、《存量房屋买卖合同》及其协议系当初被胁迫订立，显失公平。二、宋先生在借用赵某杰之名购买涉案房屋时，实际是宋先生支付的购房款80余万元，一审判决未体现宋先生的主张。三、本案焦点是涉案房屋当初实际由宋先生购买，借用赵某杰之名，资金均由宋先生支付，赠与协议系被迫签订的。当初选房和看房赵某杰都没有参与，购房款、房产税费、每月还贷等费用均由宋先生支付。

四、赵某杰所称购房款80万元系工资，无法律依据。一审中，赵某杰辩称80万元系1998-2011年的代理记账工资，经宋先生到相关企业询价，目前财务公司做账费用为每年3200元，80万元在当时作为工资明显过高，与事实不符。

被告辩称

赵某杰辩称，同意一审法院判决，不同意宋先生的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。

赵某芝述称，同意一审法院判决，一审判决认定事实、适用法律正确，不同意宋先生的上诉请求。

法院查明

赵某杰与赵某芝系兄妹关系，赵某芝与宋先生系夫妻关系。位于北京市昌平区A号的房屋原登记在赵某杰名下。2010年6月11日赵某杰（出卖人）与赵某芝（买受人）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：出卖人所售房屋为楼房。该房屋性质为经政府批准统一建设，向社会公开发售的经济适用住房（甲方购买该房屋的签约日期为2004年9月2日，取得契税完税凭证或房屋所有权证日期为2004年9月2日）。出卖人与买受人自行成交达成交易。

该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理（包括代理办理转移登记），也未通过保证机构的存量房交易结算资金专用存款账户划转交易结算资金。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1035000元，支付日期处为空白。合同还对其他事项作出了约定。合同末页由赵某杰、赵某芝签字确认。同日，涉案房屋被转移登记至赵某芝名下。

2018年7月11日，宋先生为赵某杰出具赠与协议一份，内容为：赵某芝名下A室赠与赵某杰，以上所写长期有效，具有法律效力，宋先生无条件配合还贷、解押、过户等手续。2019年4月4日赵某杰向赵某芝、宋先生邮寄《通知书》一份，内容为：赵某芝、宋先生，您与我于2010年6月11日签订了位于A室的《存量房屋买卖合同》，约定的购房款1035000元迄今未支付，多次催促仍未履行付款义务，根据法律规定和合同约定，现通知如下：限您在收到通知10日内支付房款；如上述期限内没支付全部房款，解除与您签订的上述房屋买卖合同，协助我方办理过户手续。请在收到本通知之日起办理付款事宜。

赵某杰主张其与赵某芝签订《存量房屋买卖合同》后赵某芝、宋先生一直未向其支付购房款1035000元，2018年赵某芝、宋先生打算移民至美国，故与其商量购房款不再支付，通过赠与方式将涉案房屋仍转移登记至其名下，故宋先生为其出具了赠与协议一份，但此后赵某芝、宋先生一直未将涉案房屋转移登记至其名下。赵某芝对赵某杰的主张及提交的赠与协议均予以认可。宋先生主张涉案房屋虽原登记在赵某杰名下，但赵某杰购买涉案房屋的购房款80余万元均由其支付，赵某杰与赵某芝签订《存量房屋买卖合同》一事其知情，其也知道购房款约定为1035000元，赠与协议虽由其书写，但系其被迫签订，因其不同意该赠与协议的内容，故涉案房屋一直未转移登记至赵某杰名下，其并未收到《通知书》，其将北京市昌平区某地（以下简称某地）102平方米房屋增与给了赵某杰，还将M公司（以下简称M公司）5%的股权赠与给了赵某杰之子，购房款已经以以物抵债的方式付清。

赵某杰对宋先生的上述主张不予认可，主张因双方系亲属关系，其自1998年开始在赵某芝、宋先生开办的公司担任会计，赵某芝、宋先生一直未向其支付工资，购买涉案房屋时赵某芝、宋先生出资的部分系对其工资收入的补偿，其与赵某芝签订《存量房屋买卖合同》时涉案房屋的市值为300余万元，扣除赵某芝、宋先生为其支付的购房款后，双方协商将购房款确定为1035000元，某地的房屋及M公司的股权均与本案购房款无关，并未抵扣。经询，赵某杰称现其不要求解除双方的《存量房屋买卖合同》，坚持要求赵某芝、宋先生支付其购房款及利息。

法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，赵某杰与赵某芝于2010年6月11日签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务。

上述合同签订后，赵某杰已按照合同约定履行了将涉案房屋过户至赵某芝名下的义务，赵某芝应将购房款1035000元支付给赵某杰。赵某芝购买涉案房屋时与宋先生系夫妻关系，宋先生亦认可其对赵某杰与赵某芝签订《存量房屋买卖合同》及约定的购房款数额知情且未提出异议，且宋先生于2018年7月11日为赵某杰出具了赠与协议，明确表示同意将涉案房屋赠与给赵某杰，上述事实应视为宋先生对赵某芝的代理行为予以了追认，赵某芝与赵某杰签署《存量房屋买卖合同》的行为后果应及于宋先生，涉案房屋应视为由赵某芝、宋先生共同向赵某杰购买，故支付购房款的义务应由赵某芝、宋先生共同承担。

因《存量房屋买卖合同》签订后，赵某芝、宋先生一直未向赵某杰支付购房款，宋先生于2018年7月11日为赵某杰出具赠与协议一份，明确载明其同意将赵某芝名下的涉案房屋赠与给赵某杰，并配合办理还贷、解押、过户手续，但赵某芝、宋先生并未按此赠与约定履行义务。宋先生虽主张该赠与协议系其被迫签订，但未提交相应的证据，故对其该项抗辩意见，法院不予采信。

现赵某杰明确表示不要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，要求赵某芝、宋先生向其支付购房款1035000元，其该项诉讼请求符合双方合同约定，法院不持异议，并予以支持。双方签订的《存量房屋买卖合同》未就购房款的支付时间作出明确约定，赵某杰可随时要求赵某芝、宋先生履行，宋先生于2018年7月11日为赵某杰出具的赠与协议可证明赵某杰向赵某芝、宋先生提出了要求支付购房款的主张，因赵某芝、宋先生至今未向赵某杰支付购房款，故赵某杰要求赵某芝、宋先生向其支付购房款利息至实际付清之日止的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

宋先生关于其以以物抵债的方式付清了购房款的抗辩意见，缺乏相应证据佐证，赵某杰亦不认可，故对其该项抗辩意见，法院不予采信。

裁判结果

被告赵某芝、宋先生于本判决生效后十日内支付原告赵某杰购房款1035000元及利息。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某杰与赵某芝于2010年6月11日签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，赵某杰已按照约定履行了将涉案房屋过户至赵某芝名下的义务，赵某芝亦应履行支付购房款1035000元的义务。

夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。赵某芝购买涉案房屋时与宋先生系夫妻关系，宋先生亦知晓上述《存量房屋买卖合同》签订情况且未提出异议，之后宋先生还曾出具赠与协议将涉案房屋赠与赵某杰，上述情形应视为宋先生对赵某芝的代理行为进行了追认，赵某芝与赵某杰签订《存量房屋买卖合同》的行为后果应及于宋先生，涉案房屋应视为由赵某芝、宋先生共同向赵某杰购买。

因此，向赵某杰支付购房款及相应利息的义务应由赵某芝、宋先生共同承担。宋先生主张涉案《存量房屋买卖合同》及赠与协议系胁迫订立，未提交相关证据加以证明，法院不予采信。另，宋先生主张其曾借用赵某杰之名购买涉案房屋且出资80万元，借名买房之主张亦缺乏证据佐证，法院不予采信。